Das Ziel, pro Jahr 400.000 Wohnungen zu schaffen, hat die scheidende Bundesregierung verfehlt. Wohnraum ist nach wie vor knapp und teuer. Das Thema Bauen und Wohnen wird deshalb im derzeitigen Bundestagswahlkampf eine Rolle spielen. Einige Lösungen schlagen die Parteien in ihren kürzlich vorgestellten Wahlprogrammen vor. CDU/CSU wollen zum Beispiel Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer gewähren. Die SPD setzt auf zinsgünstige Kredite und Zuschüsse zur energetischen Sanierung, um junge Familien bei der Eigentumsbildung zu unterstützen. Und die Grünen versprechen eine Wohnungsbauprämie, deren Höhe mit der Inflation steigt und die eine Klimakomponente beinhaltet. Dies erleichtere auch Menschen mit geringem Einkommen den Zugang zu Wohneigentum.
Das Problem ist derart groß, dass sich zahlreiche Fachleute, aber auch Privatleute damit beschäftigen. Zu ihnen zählt Sebastian Konrad. Der frühere Vorstand einer Volks- und Raiffeisenbank stammt aus Bissingen im Kreis Dillingen und steht der bisherigen Wohnbauförderung skeptisch gegenüber. Die Vorschläge der Parteien in ihren Wahlprogrammen seien eigentlich die alten, die schon bisher nicht funktioniert hätten, kritisiert er. Konrad hat deshalb auf Basis seiner Erfahrungen in der Bank und in der Immobilienfinanzierung ein eigenes Konzept einer Wohnbauförderung ausgearbeitet und dieses detailliert auf 37 DIN-A4-Seiten durchgerechnet.
Die Idee: Eine Neuausrichtung der Wohnungsbauförderung
Konrads Entwurf sieht eine komplette Neuausrichtung der Bausparförderung vor: „Es ersetzt alle jetzt existenten Wohnungsbauförderprogramme des Staates – zum Beispiel KfW und Labo – und stellt die Bausparförderung komplett auf effiziente Füße“, sagt er. „Es arbeitet nur mit Wohnungsbauprämien und Tilgungszuschüssen über zwölf Jahre.“ Konrad erwartet bei Umsetzung seines Konzepts mindestens drei Milliarden Einsparungen an Bürokratiekosten beim Staat und den Baufinanzierern.
Die erste Säule ist weiterhin ein Bausparmodell. Bisher gewährt der Staat pro Person und Jahr maximal 70 Euro Wohnungsbauprämie plus 43 Euro Bausparförderung. Diese Prämien seien bei der Baufinanzierung „bedeutungslos“, kritisiert Konrad. Sein Vorschlag: Die Prämien durch eine Einmalzahlung von maximal 10.000 pro Person auf 100.000 Euro Bausparguthaben zu ersetzen, bei zwei Bausparverträgen seien – zum Beispiel für ein Paar – maximal 20.000 Euro möglich.
Der Weg: Bausparzuschüsse und Tilgungszuschüsse
Die zweite Form der Förderung besteht in einem Tilgungszuschuss des Staates. Damit der Zuschuss zielgerichtet jungen Familien zugutekommt und nicht in Luxuswohnungen fließt, sollten an die Gebäude bestimmte Ansprüche gestellt werden, schlägt Konrad vor. Gefördert werden in seinem Modell nur Neubauten mit einer Mindestgröße und einer bestimmten Zahl an Kinderzimmern, die energetisch auf der Höhe der Zeit sind. Die Förderung sollte zudem auf eine bestimmte Höhe begrenzt sein. „Das hält zum sparsamen Bauen an“, sagt Konrad. Die Tilgungszuschüsse sollen dabei abhängig vom Einkommen gezahlt werden. „Wer weniger verdient, bekäme auch mehr Zuschuss“, sagt er.
Um zu verdeutlichen, wie sein Modell funktioniert, hat er ein Beispiel detailliert durchgerechnet: Ein Paar mit zwei Kindern hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro, das seien rund 73.300 Euro brutto. Nach Abzug der Steuern und Sozialversicherungen verblieben noch 48.518 Euro. Das ergebe monatlich 4043 Euro, zu denen noch 510 Euro Kindergeld kommen. Es stünden also rund 4500 Euro monatlich zur Verfügung.
Das Beispiel: Eine Familie mit zwei Kindern baut ein Eigenheim
Sie bauen sich ein Eigenheim mit 135 Quadratmeter Wohnfläche im Energiestandard KfW 40. Die Kosten belaufen sich auf 520.000 Euro plus 110.000 Euro für das Grundstück. Förderfähig in Konrads Konzept sind bei zwei Kindern davon maximal 450.000 Euro. Finanziert wird der Bau mit 100.000 Euro Bausparguthaben der Eltern plus 100.000 Euro Bausparguthaben der zwei Eigentümer, 20.000 Euro Wohnungsbauprämie (zehn Prozent aus den 200.000 Euro Guthaben) plus einer Eigenleistung von ebenfalls 20.000 Euro. Das ergibt, dank der Hilfe der Eltern der Bauherren, 240.000 Euro an Eigenkapital beziehungsweise Eigenleistung. Dem stehen Kosten von 630.000 Euro gegenüber.
Aus den beiden Bausparverträgen kann das Paar 300.000 Euro an Darlehen zu zwei Prozent Zinsen auf die gesamte Laufzeit von zwölf Jahren nutzen. Die monatliche Tilgungsrate beträgt 2390 Euro. Die Finanzierung wird mit einem Bankdarlehen von 90.000 Euro geschlossen, das mit vier Prozent oder 300 Euro im Monat zu verzinsen ist. Die monatlichen Finanzierungskosten betragen also 2690 Euro. Um diese Belastung zu senken, sieht Konrads Modell staatliche Tilgungszuschüsse vor. In unserem Beispiel würde ein Tilgungszuschuss von 8000 Euro pro Jahr für zwölf Jahre gewährt werden, das sind 666 Euro im Monat. Es bliebe eine Eigenzahlung von rund 2000 Euro zu leisten. Das frei verfügbare Einkommen beträgt dann monatlich rund 2500 Euro.
Das Ziel: Bausparkredit nach zwölf Jahren getilgt
„Sollten die Eigentümer irgendwann weniger Einkommen haben, dann erhöht sich der Tilgungszuschuss bis auf 12.000 Euro pro Jahr“, sagt Konrad. „Der Tilgungszuschuss wird immer bezahlt, egal, wie das Eigentum finanziert wird.“ Nach nur zwölf Jahren wären die 300.000 Euro Bauspardarlehen getilgt. Die Tilgung des Bankdarlehens kann dann frei mit der Bank neu vereinbart werden.
Aber ist dieses Modell für den Staat überhaupt leistbar? Da der Staat durch die Mehrwertsteuer beim Bau auch Einnahmen hat, finanziert sich das Modell großteils selbst, ist Konrad überzeugt. Und für wen würde sich das Modell eignen? Schließlich sind auch knapp 2000 Euro Rate pro Monate eine Menge. Konrad sieht seine Zielgruppe in „Familien, die fleißig sind, sparsam und vernünftig mit Geld umgehen.“
Sebastian Konrad ist mit seinem Konzept als Einzelkämpfer unterwegs. Der 81-Jährige hofft aber, mit seinem Modell zur Debatte rund um Lösungen für die Wohnungsnot beitragen zu können. Und in der Politik auf Gehör zu stoßen.
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