Bauherrn, Immobilienbesitzer und Mieter müssen künftig wohl tiefer in die Tasche greifen. Das liegt an der nach wie vor schwierigen Lage am Wohnungsmarkt und neuerdings auch am Milliarden-Schuldenpaket der künftigen Bundesregierung. Stephan Kippes, Leiter der Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung (IVD-Süd), geht davon aus, dass die Immobilienpreise in den meisten Städten ihre Bodenplatte erreicht haben und in „ein, zwei Jahren vielerorts“ steigen. Für Wohnungen und Häuser.
Zudem geht Kippes davon aus, dass die Mieten weiter anziehen. Denn: „Der Wohnungsneubau in Bayern gab 2024 um 16 Prozent nach, in der Landeshauptstadt München um 13 Prozent. 2025 ist keine Besserung in Sicht und dies führt dazu, dass es auf dem Mietmarkt vom Angebot her knapp bleibt.“ Also teurer wird. Außerdem sieht der Experte die Gefahr, dass sich die ohnehin zuletzt gestiegenen Bauzinsen angesichts der anstehenden historisch hohen Kreditaufnahme des Bundes „mittelfristig weiter verteuern“.
Was hat das XXL-Schuldenpaket der künftigen Regierung mit den Bauzinsen zu tun? Stefan Siebert, Vorstandsvorsitzender der LBS Süd, erklärt den Zusammenhang so: Die Bundesrepublik leiht sich das Geld für ihre Schulden am Finanzmarkt über Bundesanleihen. Wer diese Anleihen kauft, bekommt dafür Zinsen ausgezahlt. Die Bauzinsen orientieren sich in erster Linie an diesen langfristigen Zinsen für Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit und weniger an den kurzfristigen Zinsvorgaben der Europäischen Zentralbank. Die Folge: „Die angekündigte massive Schuldenaufnahme hat dazu geführt, dass die Renditen für Bundesanleihen gestiegen sind und die Bauzinsen haben sich entsprechend erhöht.“
Der Zinssatz für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit lag in der vergangenen Woche bei knapp 3,7 Prozent, nachdem er in der Vorwoche noch gut 3,4 Prozent betrug. „Das“, ordnet Siebert ein, „ist ein sehr starker Anstieg in kurzer Zeit, der Baufinanzierungen merklich verteuert.“
Der Markt bleibt ein sehr teures Pflaster
Ein Beispiel: Ein Zinsanstieg von 0,5 Prozentpunkten bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro führt bei gleichbleibender Tilgungsrate zu einer monatlichen Mehrbelastung von rund 100 Euro im Monat. Siebert folgert, dass der jüngste Anstieg der Bauzinsen vermutlich dazu führt, dass „einige“ Finanzierungsvorhaben noch einmal auf den Prüfstand gestellt würden. Von einem Zinsniveau wie 2023, von teilweise deutlich über vier Prozent, sei man indes noch ein Stück weit entfernt. Mit einem erneuten Einbrechen des Marktes rechnet er nicht.
Experte Kippes geht davon aus, dass, wer vor zehn Jahren gekauft hat, für die Restschuld deutlich mehr bezahlen wird. Andererseits hätten die meisten aber normalerweise schon einen merklichen Teil der Belastung abgetragen. Sollte es jetzt „zu vereinzelten“ Fällen kommen, in denen die Zinsbelastung dazu führt, dass wenige Immobilieneigentümer verkaufen müssen, so hätten diese den positiven Effekt, dass ihre Immobilie in diesem Zeitraum wesentlich an Wert gewonnen habe. „Insofern dürfte sich ein finanzieller Schaden durch einen Verkauf, auch wenn es überhaupt nicht schön ist, verkaufen zu müssen, vielfach in Grenzen halten.“
Der Markt bleibt jedenfalls ein teures Pflaster. Thorsten Lange, Immobilienanalyst der DZ-Bank, erinnert: „Von 2010 bis 2022 haben sich die Preise für Wohneigentum im Durchschnitt etwa verdoppelt.“ Heute lägen sie immer noch fast 90 Prozent höher als vor 15 Jahren. Perspektivisch sagt er: „Die erneut gestiegenen Zinsen verteuern den Immobilienkauf weiter und dürften so den allgemeinen Preisanstieg verlangsamen.“ Allerdings: Stoppen würden sie ihn nicht.
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