Die Pläne der Europäischen Union, für bestimmte ineffiziente Gebäude Sanierungsauflagen zu erlassen, sorgen derzeit bei vielen Hausbesitzerinnen und Hausbesitzern für Verunsicherung. Zwar befindet sich das Vorhaben im Gesetzgebungsprozess, es kann sich noch vieles ändern. Grob lässt sich aber abschätzen, mit welchen Umbaumaßnahmen und welchen Kosten die Pläne für ein typisches älteres Einfamilienhaus verbunden sein könnten.
Die Pläne der EU sehen vor, einheitliche Effizienzklassen für Gebäude einzuführen. Die Skala soll von A bis G reichen, vergleichbar mit den Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Der Entwurf sieht vor, dass bis 2030 Gebäude mindestens auf die Effizienzklasse E kommen sollen, bis 2033 soll dann Stufe D erreicht werden.
Sanierungspflicht: Energieausweis und Sanierungsfahrplan sind die Basis
Auf welchem Level sich das eigene Haus befindet, ist einem Energieausweis zu entnehmen. Hiervon gibt es zwei Typen, erläutert Martin Sambale, Geschäftsführer des Energie- und Umweltzentrums Allgäu. Bei größeren Gebäuden wird ein Verbrauchsausweis erstellt, der auf Basis der letzten drei Nebenkostenabrechnungen der Bewohner den Energieverbrauch des Hauses ermittelt. Die Werte werden gemittelt und normiert. Bei kleineren Gebäuden bis vier Wohneinheiten, die noch nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen und noch nicht energetisch saniert wurden, sind Bedarfsausweise erforderlich. Hier wird der Energieverbrauch anhand der Gebäudehülle und der Heizungstechnik berechnet.
Typischerweise werden die Energieausweise von Energieberatern erstellt. "Wir empfehlen, dabei auf die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes zurückzugreifen", sagt Sambale. Die Qualität ist dann gesichert. Steht bei einem älteren Gebäude tatsächlich eine Modernisierung an, rät er, neben dem Energieausweis auch einen Sanierungsfahrplan in Auftrag zu geben, der einen Überblick über die nötigen und gewünschten Arbeiten enthält. Ein Sanierungsfahrplan ist nach Eza!-Angaben für rund 1700 Euro zu machen. Er wird vom Bund gefördert. Der Eigenanteil liegt am Ende bei rund 400 Euro.
Den EU-Sanierungsplänen kann mit einer Teildämmung entsprochen werden
Was aber sind mögliche Sanierungsmaßnahmen, um ein typisches Häuschen aus den 60er oder 70er Jahren auf ein höheres Effizienzlevel zu heben? In zahlreichen Gebäuden lässt sich mit der Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke viel erreichen, sagt Sambale. Mit handwerklichem Geschick halten sich im Eigenbau die Kosten mit 3000 bis 5000 Euro im Rahmen. Beauftragt man ein Unternehmen, kommt man eher auf 15.000 Euro.
Auch eine neue Heizung bringt Fortschritte, die Kosten variieren hier je nach System deutlich. Pelletheizungen kommen auf 35.000 bis 55.000 Euro, die Kosten für eine Wärmepumpe bewegen sich Fachleuten zufolge für ein Einfamilienhaus mit Einbau ebenfalls zwischen 35.000 und 55.000 Euro.
Eine Fassadendämmung kostet rund 100.000 Euro
Einen deutlich größeren Effekt erzielt man mit der Dämmung der Außenfassade. "Die Dämmung sollte dann erfolgen, wenn das Haus sowieso gestrichen werden muss", rät Sambale. Dann fallen die Kosten für das Gerüst nur ein Mal an. Bei einer Dämmung sei es auch sinnvoll, neue Fenster mit Dreifachverglasung einzubauen. Die Kosten für ein kleines Häuschen bewegen sich bei rund 100.000 Euro, bei einem etwas größeren oder komplizierteren Gebäude kann auch das Doppelte fällig werden, schätzt man bei Eza! Eine Dachdämmung schlägt mit rund 50.000 Euro zu Buche.
Interessant wird es, wenn man einen höheren Standard als das anpeilt, was die EU als Mindestlevel plant. Als Maß im Neubau gilt inzwischen der Effizienzhausstandard 40, bei dem ein Gebäude 40 Prozent der Energie eines Durchschnittshauses benötigt. Es ist durchaus denkbar, auch einen Altbau so zu sanieren, dass er auf den
Effizienzhaus-Stufe 40: Fachleute schätzen Kosten auf rund 200.000 Euro
Was aber würde so eine Sanierung auf Top-Niveau kosten? Die Fachleute schätzen, dass mit Kosten von rund 200.000 Euro zu rechnen ist. "Die Sanierung ist im Normalfall trotzdem günstiger als ein Neubau", sagt Sambale. "Auch aus Klimaschutzgründen ist es besser, ein Haus zu sanieren, statt es abzureißen und neu zu errichten."
Ein Referenzobjekt für das Energie- und Umweltzentrum Allgäu ist ein älteres Einfamilienhaus in Fertigbauweise mit 150 Quadratmetern Wohnfläche. Das Haus wurde kernsaniert, Elektrik und Wasser neu verlegt, es bekam eine Dämmung, eine Lüftung und eine neue Wärmepumpe. "Kurz gesagt wurde praktisch alles gemacht, was möglich ist", bringt es Sambale auf den Punkt. Unter dem Strich entstanden hier Kosten von 250.000 Euro
Der Staat zahlt Förderungen für viele Maßnahmen
Dem muss man allerdings die staatliche Förderung entgegenhalten. Für Einzelmaßnahmen - von der Heizung bis zur Dämmung - zahlt der Staat in den meisten Fällen Zuschüsse zwischen 10 und 15 Prozent. Eine Generalsanierung auf Effizienzhausstandard 40 wird mit zinsvergünstigten Darlehen und einem Tilgungszuschuss belohnt. Pro Wohneinheit gibt es maximal 150.000 Euro Kredit und 37.500 Euro Zuschuss.
Hat das Haus die bisherige deutsche Effizienzklasse H oder ist Baujahr 1957 oder älter und sind die Außenwände zu drei Vierteln unsaniert, steigt der Zuschuss nochmals um 10 Prozent.
Auch auf Mieter kommen höhere Kosten zu
Auch auf Mieter kommen durch die Modernisierungspläne der Bundesregierung für Heizungen Mehrkosten zu. Dies hat der Eigentümerverband Haus und Grund exemplarisch für die Frankfurter Allgemeine berechnet. Er geht von einem Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen à 100 Quadratmeter in Bayern aus. In einem halbwegs modernen Gebäude fallen rund 50.000 Euro Kosten für eine Hybridheizung an, eine Kombination aus Wärmepumpe und Gasheizung. Ein altes Gebäude muss zusätzlich wärmeisoliert werden, die Kosten steigen auf 150.000.
Durch die Sanierung sparen die Bewohner anschließend zwar Energie, jedoch sei heute noch Strom im Schnitt teurer als Gas. Zudem können die Vermieter die Sanierungskosten stückweise auf die Miete umlegen. Das ernüchternde Ergebnis unter dem Strich: Die Miete steigt. Haus und Grund berechnete für das halbwegs moderne Gebäude Mehrkosten von 99 Euro im Monat. Für das ältere Gebäude sind es in einer schlechten Lage 172 Euro, in einer guten Lage sogar 220 Euro mehr im Monat.