Wie teuer die Grundsteuer für den Einzelnen wird, lässt sich kaum vorhersagen. Doch die kommenden Tage und Woche dürften Klarheit bringen. Antworten auf wichtige Fragen:
Warum wurde die Grundsteuer neu geregelt?
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form als verfassungswidrig eingestuft. Der Hauptgrund dafür war die Grundlage, nach der die Steuer berechnet wurde. Das Verfahren beruhte auf dem sogenannten Einheitswert, mit dem ein einheitlicher Wert für einen besteuerten Gegenstand für mehrere Steuern abgebildet werden sollte. Diese Einheitswerte wurden in den alten Bundesländern zuletzt 1964 erhoben, in den neuen Bundesländern stammten die verwendeten Werte aus dem Jahr 1935.
Diese alten Werte bildeten, so das höchste deutsche Gericht, die aktuellen Wertverhältnisse nicht mehr wirklich ab. Doch weil das Verfahren, die Werte neu zu bestimmen, sehr bürokratisch, aufwendig und entsprechend teuer gewesen wäre, saß die Politik das bekannte Problem lange aus. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts mussten Bund und Länder sich aber bis Ende 2019 auf ein neues Modell einigen, sonst wäre die Grundsteuer ab 2020 entfallen.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Bayern hat sich für eine Öffnungsklausel im Bundesgesetz eingesetzt und diese auch bekommen. Im Freistaat gilt daher ein reines Flächenmodell. Der Wert eines Grundstücks oder seine Lage spielen für die steuerliche Bewertung keine Rolle, ebenso wenig das Alter oder der Zustand eines Gebäudes. Es zählen allein Grundstücks- und Gebäudeflächen, welche mit festgelegten Äquivalenzzahlen multipliziert werden. Diese betragen für Gebäudeflächen immer 0,50 Euro pro Quadratmeter und für Grund und Boden 0,04 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Äquivalenzbetrag, der mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird.
Die Grundsteuermesszahl beträgt für Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen 100 Prozent. Bei Wohnflächen wird nur mit 70 Prozent gerechnet. Multipliziert mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde, ergibt sich so der Wert der fälligen Grundsteuer.
Das Bundesgesetz basiert dagegen auf einem wertabhängigen Modell, das kompliziert zu berechnen ist. Neun Bundesländer haben sich dafür entschieden, zwei weitere haben es mit geringfügigen Änderungen übernommen. Fünf Länder haben eigene Modelle erarbeitet.
Welche Möglichkeiten haben Eigentümer, wenn plötzlich deutlich mehr Grundsteuer fällig ist?
Ulrike Kirchhoff vom Eigentümerverband Haus und Grund Bayern rät, den Bescheid gründlich zu prüfen und bei Zweifeln oder Unklarheiten rasch das Gespräch mit der Gemeinde zu suchen. „Die Widerspruchsfrist ist mit einem Monat recht knapp bemessen. Allein die Tatsache, dass sich die fällige Grundsteuer deutlich erhöht hat, ist aber allein kein Grund für einen Widerspruch“, betont die Expertin.
Das Bayerische Landesamt für Steuern betont, dass nach dem erklärten politischen Willen der bayerischen Staatsregierung die Grundsteuereinnahmen einer Kommune nach der Reform nicht höher sein sollten als davor. Verschiebungen bei der individuellen Steuerbelastung der Betroffenen seien dabei aber unvermeidlich. Wer nun mehr oder weniger Grundsteuer bezahlen muss als bisher, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn die Höhe der Grundsteuer hängt entscheidend vom Hebesatz der Gemeinde ab.
Nutzen die Kommunen die Umstellung für Steuererhöhungen?
Im Grundsteuergesetz gibt es weder einen Mindest- noch einen Höchstprozentsatz für den von den Kommunen festzulegenden Hebesatz. Das Grundgesetz gewährleistet diese Hebesatzautonomie der Gemeinden, die Finanzämter sind an der Festlegung der Hebesätze nicht beteiligt. Daher kann das Landesamt für Steuern nach eigenen Angaben auch keine Antworten zu dieser Frage geben.
Bayerns Haus-und-Grund-Chefin Kirchhoff geht aber davon aus, dass durchaus einige Kommunen Mehreinnahmen erzielen werden. „Ich habe dafür in manchen Fällen sogar Verständnis, denn die Gemeinden brauchen Geld zur Bewältigung vieler neuer Aufgaben. Aber dann müssen die Gemeinden das auch offen erklären. Nur Transparenz führt zu Verständnis und Akzeptanz durch die Bürgerinnen und Bürger.“
Wie geht es weiter?
Sowohl Haus und Grund Bayern als auch der Bayerische Städtetag gehen davon aus, dass die Grundsteuerreform die Kommunen noch länger beschäftigt. Noch immer hätten nicht alle Steuerpflichtigen ihre Erklärungen abgegeben. Auch sei aufgrund des teils komplizierten Erhebungsverfahrens mit falschen Angaben in vielen Erklärungen zu rechnen, die erst nach und nach korrigiert werden könnten.
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