Bayerns Immobilien: Preise fallen, Mieten steigen weiter

Die Preise auf dem Immobilienmarkt sinken. Laut den Zahlen einer aktuellen Studie des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) sind die Kaufpreise sowohl für Grundstücke als auch für Wohnungen und Häuser in den vier betrachteten Städten München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim in den vergangenen Monaten teils deutlich gesunken. Im Durchschnitt haben vor allem Grundstückspreise für freistehende Einfamilienhäuser und Geschossbau sowie Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser merklich nachgegeben.

Die Mieten sind dagegen weiter gestiegen. Für München gibt der Verband etwa einen Preis von 20,30 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen im Bestand an. Im Herbst 2023 waren es noch 19,50 Euro. In Augsburg stieg der entsprechende Wert von 11,75 Euro auf 12 Euro, für Ingolstadt von 10,60 Euro auf 11,10 Euro.

Stephan Kippes, der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, erklärt die Entwicklung mit den Marktverschiebungen vor allem infolge der Zinserhöhungen. Die monatlichen Kosten für Kredite hätten sich teilweise mehr als verdoppelt. Zugleich hätten die Banken ihre Kriterien für die Kreditvergabe verschärft. Im Ergebnis reichten die finanziellen Mittel vieler Menschen nicht mehr für den Kauf einer Immobilie. Ein Übriges tat die hohe Inflation, die neben den Personal- und Materialkosten auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen ließ. Dadurch blieb potenziellen Käufern weniger Geld, um Kredite zu bedienen.

Über 10.000 Menschen pendeln von Augsburg nach München

Weil die Menschen aber trotzdem Wohnungen suchen, wird es auf dem Mietmarkt enger. „Aktuell kann die hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt, insbesondere im einfachen und mittleren Preissegment, in allen untersuchten Städten nicht bedient werden“, erklärt der IVD. Besonders kräftig fiel der Anstieg in München aus, wo die Preise im Bestand um über vier Prozent stiegen, bei Neubauten um fast fünf.

Die hohen Preise in der Landeshauptstadt strahlen auch in die anderen untersuchten Städte aus. Unter ihnen ist Augsburg die Pendler-Stadt Nummer eins. Insgesamt pendelten im vergangenen Jahr rund 10.730 Augsburger und 3340 Ingolstädter nach München. Den entgegengesetzten Weg nahmen jeden Tag jeweils rund 1900 Menschen in beide Städte.

Auch der Neubau in Bayern schwächelt

Mittlerweile dauert es wieder deutlich länger, bis Wohnungen und Häuser verkauft sind. Laut IVD liegt das auch daran, dass die angebotenen Immobilien häufig in schlechtem Zustand seien oder erheblichen Modernisierungsbedarf hätten. Den Käufern sei die Energieeffizienz wichtiger geworden, Sanierungsbedarf im energetischen Bereich bedeute oft zusätzliche, oft schwer einzuschätzende Kosten. Die Verkäufer seien aber nicht immer bereit, die Preise entsprechend zu reduzieren.

Auch der Neubau in Bayern schwächelt. IVD-Experte Kippes sieht viele Bauträger in einer Zwickmühle: „Die Unternehmen haben oft noch Grundstücke zu hohen Kosten erworben. Dann sind durch die Energiepreisexplosion nach dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine zunächst die Baukosten förmlich explodiert, dann sind auch die Personalkosten gestiegen. Nun ist die Absatzsituation vor allem wegen der hohen Zinsen schwierig.“ Die Folge sei, dass viele Projekte auf Eis liegen.

Chancen, die Entwicklung rasch zu drehen, sieht Kippes nicht: „Das Problem lässt sich nicht lösen, sondern nur handhaben, durch einen Mix aus Einzelmaßnahmen.“ Möglich seien eine Senkung der Grunderwerbssteuer oder mehr Förderprogramme für Baugenossenschaften, die besonders günstigen Wohnraum errichteten. Auf lange Sicht sei Strukturpolitik wichtig: „Die Ansiedlung einer Hochschule etwa, kann für eine kleinere Stadt ein Segen sein. In München sorgt so etwas nur für weitere Verknappung.“