Unzählige Mieter können eine Mietsenkung fordern: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die bislang geltende Toleranzgrenze von zehn Prozent bei Wohnflächenabweichungen in Mietverträgen gekippt. Bei Mieterhöhungen kommt es nun grundsätzlich "auf die tatsächliche Wohnungsgröße an", wie der BGH in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entschied. (Az. VIII ZR 266/14)
Damit können zahlreiche Mieter, in deren Mietverträgen zu große Wohnflächen angeben sind, eine Mietsenkung nun auch dann einfordern, wenn die Angaben zur Wohnfläche um weniger als zehn Prozent nach oben abweichen. Die tatsächliche Wohnungsgröße ist fortan auch entscheidend, wenn ein Vermieter aus eigenem Verschulden die Wohnfläche im Mietvertrag viel zu gering angegeben hat und auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen will. Laut Urteil ist das nur im Rahmen der sogenannten Kappungsgrenze möglich. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 bis 20 Prozent angehoben werden.
Vermieter wollte Miete von 630 Euro auf 940 Euro erhöhen
Im aktuellen Fall wollte ein klagender Vermieter in Berlin die Kaltmiete für eine Fünf-Zimmer-Wohnung von rund 630 Euro monatlich auf knapp 940 Euro anheben. Der Grund: Im Mietvertrag war irrtümlich eine Wohnfläche von rund 157 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche aber 210,43 Quadratmeter.
Den Kappungsgrenzen zufolge dürfen in Ballungsräumen wie Berlin die Mieten innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen, ansonsten sind es 20 Prozent. Die 15-Prozent-Grenze gilt mittlerweile für 270 Kommunen in elf Bundesländern. Der klagende Vermieter muss sich demnach mit einer Mieterhöhung von zunächst knapp 95 Euro begnügen.
Mieterbund begrüßt Entscheidung
Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Entscheidung. Sie sei vor allem von Bedeutung, wenn eine Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Mieter mussten bislang "für nicht existierende Flächen" zahlen und "Mieterhöhungen auf nicht vorhandene Wohnflächen akzeptieren" erklärte der DMB. Direktor Lukas Siebenkotten verwies darauf, dass auch bei der Festsetzung der Miethöhe oder bei Betriebskostenabrechnungen bisher die Zehn-Prozent-Wohnflächentoleranz galt. Dies müssten nun der BGH oder der Gesetzgeber ändern.
Der Eigentümerverband Haus & Grund verwies darauf, dass die tatsächliche Wohnfläche in der Praxis schwer zu ermitteln sei. Ein Test des Verbands habe ergeben, dass bei der Vermessung einer Wohnung und eines Hauses durch drei verschiedene Experten Abweichungen von 16 Prozent herauskamen. Deshalb sei eine gewisse Toleranz notwendig.
Eigentümerverband Haus & Grund fordert Toleranzbereich
"Wir befürchten, dass es bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt", erklärte der Hauptgeschäftsführer des Verbands, Kai Warnecke. Der Bundestag solle daher bei den anstehenden Mietrechtsänderungen einen hinreichend großen Toleranzbereich in das Gesetz schreiben. Solch eine Regelung sei nicht zuletzt wegen der hohen Kosten einer Vermessung im Interesses von Mietern und Vermietern. Eine Wohnungsvermessung könne leicht einen hohen dreistelligen Betrag kosten. afp