Bis zum 31. Januar 2023 müssen alle, die eine Immobilie, ein Grundstück oder einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besitzen, ihre Erklärung zur Grundsteuer bei ihrem zuständigen Finanzamt abgegeben haben. Knapp die Hälfte der in Bayern Grundsteuerpflichtigen hat das bereits erledigt. Aus diesen rund drei Millionen Grundsteuererklärungen hat das Bayerische Landesamt für Steuern die Fehler analysiert, die dabei am häufigsten gemacht wurden. Auch zwei Würzburger Steuerberater haben dieser Redaktion berichtet, wo bei der Grundsteuererklärung ihrer Erfahrung nach die größten Probleme auftauchen, zu welchen Fehlern das führen kann und wie man vorbeugt. Hier die 7 häufigsten Fehler, die zu einer zu hohen Grundsteuer führen können:
1. Garagen, Stellplätze und Carports werden falsch angegeben
Häufig würde die Nutzfläche einer Garage angegeben, ohne dass der hierfür vorgesehene Freibetrag von 50 Quadratmeter berücksichtigt werde, so das Bayerische Landesamt für Steuern. Es sei nämlich nur die Fläche anzugeben, die diesen Freibetrag übersteige. Konkret: Gehört zu einem Wohnhaus oder einer Eigentumswohnung eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz mit 25 Quadratmeter, so müssten null Quadratmeter angegeben werden.
Gebe man 25 Quadratmeter an, gehe das Finanzamt von 75 tatsächlichen Quadratmetern aus. In diesen Fällen sei also nur die Fläche als Nutzfläche einzutragen, die den Freibetrag von 50 Quadratmeter übersteigt. Das gelte auch, wenn die Garage (der Tiefgaragenstellplatz) vermietet sei. Sie müssten nur in einem Zusammenhang mit der Wohnnutzung stehen.
Vermietete Garagen auf einem ansonsten unbebauten Grundstück (zum Beispiel auf einem Schrebergarten) fallen nicht unter diesen Freibetrag. Stellplätze im Freien und Carports müssen generell nicht berücksichtigt werden.
2. Schuppen oder Gartenhäuschen werden falsch angegeben
Es ist ähnlich wie bei den Garagen. Nebengebäude, die zu einer Wohneinheit gehören, werden oftmals vollständig erklärt, ohne dass der Freibetrag von 30 Quadratmeter berücksichtigt werde. Nebengebäude, die von untergeordneter Bedeutung sind (zum Beispiel Schuppen oder Gartenhaus) und sich in der Nähe des Wohnhauses oder der Wohnung befinden, zu der sie gehören, werden nur angesetzt, soweit die Gebäudefläche größer als 30 Quadratmeter ist. Es ist nur die Fläche aller Nebengebäude zusammengenommen als Nutzfläche einzutragen, die den Freibetrag von 30 Quadratmeter übersteigt. Schrebergärten gelten als unbebaut, wenn das darauf befindliche Gebäude maximal 30 Quadratmeter groß ist.
3. Bei Wohngebäuden wird eine Nutzfläche eingetragen
Bei Gebäuden, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, würden oftmals Angaben zur Nutzfläche gemacht, so das Landesamt für Steuern. Jedoch sei hier nur Wohnfläche anzugeben. Diese richte sich nach der Wohnflächenverordnung. Danach würden Räumlichkeiten wie zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume nicht zu Wohnfläche zählen. Sie seien in einem privaten Wohnhaus aber auch keine Nutzfläche.
Verfüge ein Wohnhaus über eine vermietete Einliegerwohnung, so sei diese ebenfalls als Wohn- und nicht als Nutzfläche auszuweisen.
4. Bei Eigentumswohnungen wird der Eigentumsanteil oft falsch angegeben
Der Würzburger Rechtsanwalt und Steuerberater Detlef Mayer-Roedle weist im Zusammenhang mit Wohnraum noch auf einen weiteren fehleranfälligen Punkt hin, der ihm immer wieder begegne: Im Hauptvordruck müssten Alleineigentümer eine "1" eintragen, gebe es einen Miteigentümer (zum Beispiel der Ehepartner) müsse "1/2" eingetragen und der Miteigentümer gesondert erfasst werden.
Bei Eigentumswohnungen komme es dann häufig zur Verwirrung, wenn nach dem Eigentumsanteil am Grundstück gefragt werde. Hier müsse man zunächst die Größe des Gesamtgrundstücks eintragen (steht im Kaufvertrag oder online im "Bayern-Atlas") .Bei der Frage nach dem "zur wirtschaftlichen Einheit" gehörenden Anteil ist dann der Miteigentumsanteil am Grundstück anzugeben. Der stehe im Kaufvertrag (werde stets in Tausendstel angegeben) und berücksichtige alle Miteigentümer, die im fraglichen Wohnkomplex eine Eigentumswohnung besitzen würden. Gäbe man hier wieder "1/2" an, würde einem die Hälfte des Gesamtgrundstücks bei der Grundsteuer berechnet werden.
5. Streuobstwiesen, Wiesen- und Waldflurstücke werden falsch erklärt
Bei Streuobstwiesen, Wiesen- und Waldflurstücken ist die Unterscheidung zwischen der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und der Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens) entscheidend. Für die Grundsteuer A werde weiterhin ein Ertragswert gebildet, so dass die Einordnung im Regelfall günstiger sein dürfte. Die entsprechende Einordnung sei immer am Einzelfall zu prüfen. Laut Bayerischem Landesamt für Steuern gehörten zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft: aktive und ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Weinbau-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe, einzelne oder auch mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke, die verpachtet, kostenlos überlassen oder ungenutzt sind und ehemals land- und forstwirtschaftlich genutzte Hof- und Wirtschaftsgebäude, die nicht anderweitig genutzt würden.
Dabei müsse man kein Landwirt sein, um ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück als "Betrieb der Land- und Forstwirtschaft" anzugeben. Gebe man es hingegen als "unbebautes Grundstück" an, werde es wie Bauland nach der meist teureren Grundsteuer B berechnet.
6. Bauland wird land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen zugeordnet
In diesem Fall würde der Fehler zu einer zu niedrigen Grundsteuer führen. Das bayerische Landesamt für Steuern weist darauf hin, dass land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (mit Ausnahme der Hofstelle) nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören würden, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt seien, die sofortige Bebauung möglich sei und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen habe oder schon durchgeführt sei. Das gelte auch, wenn zu erwarten sei, dass sie innerhalb von sieben Jahren zu anderen Zwecken (beispielsweise als Bauland, Gewerbeland oder Industrieland) genutzt würden.
7. Hofstelle und land- und fortstwirtschaftliche Flächen werden falsch zugeordnet
Die Auflistung des Landesamt möge zwar die häufigsten Fehler ansprechen, aber nicht die größten Probleme, sagt Frank Rumpel, Leiter der Ecovis-Steuerberatungskanzlei in Würzburg. Da bei der Grundsteuer A auch die Reinerträge der einzelnen landwirtschaftlichen Nutzung eine Rolle spielen würden, müssten die Flächen eines landwirtschaftlichen Betriebes in die unterschiedlichen Nutzungen unterteilt werden. Denn es gebe unterschiedliche Bewertungsfaktoren für land- und forstwirtschaftliche Nutzung, Weinbau, gärtnerische Nutzung, Sonderkulturen (wie etwa Spargel), Geringstland (Brachland) und die Hofstelle.
In der Praxis würde gerade bei Winzern regelmäßig die komplizierte Abgrenzung der Hofstelle von der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzung die größten Probleme bereiten. Hier gebe es beispielsweise Zuschläge für Fass- und Flaschenweinerzeuger, die reine Traubenerzeuger nicht berücksichtigen müssten.
Was, wenn man eine fehlerhafte Erklärung abgegeben hat?
Hier teilt das bayerische Landesamt für Steuern aus Anfrage mit, das eine fehlerhaft abgegebene Grundsteuererklärung einfach noch einmal komplett und berichtigt eingereicht werden könne, sie ersetze dann automatisch die zuvor fehlerhaft eingereichte Erklärung. Habe man bereits einen Bescheid erhalten, müsse man Einspruch einlegen, um die Fehler zu bereinigen.
Aber auch wenn die Einspruchsfrist bereits vorbei sei, lohne es, die Korrektur dem Finanzamt einzureichen, so das Landesamt für Steuern: "Wird der Fehler auf diese Weise vor dem 1. Januar 2025 richtiggestellt, haben ursprünglich fehlerbehaftete Angaben im Ergebnis keine Auswirkung auf die zu zahlende Grundsteuer." Steuerberater Detlef Mayer-Rödle empfiehlt zur Vermeidung von Fehlern sich grundsätzlich die im Elster-Portal als Ausfüllhilfe zur Verfügung gestellten Videos anzusehen.