Nebenkosten genau prüfen: Was Vermieter umlegen dürfen

Denn die Nebenkosten seien längst zur "Zweiten Miete" geworden. "Zuallererst sollte geschaut werden, ob der Vermieter überhaupt abrechnen darf", rät Sylvia Sonnemann vom Mieterschutzverein "Mieter helfen Mietern" in Hamburg. Wenn eine Pauschale, auch Umlage oder Inklusivmiete genannt, vereinbart ist, könne der Mieter die Abrechnung ignorieren.

In der Regel sei im Mietvertrag aber eine monatliche Betriebs- oder Nebenkosten-Vorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter abrechnen muss, erklärt Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Zum Prüfen der Abrechnung sollten Mieter neben der aktuellen Nebenkostenabrechnung auch die vom Vorjahr sowie den Mietvertrag und einen Ratgeber zur Hand haben, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Im Mietvertrag finden sich zunächst die vereinbarten Arten der Nebenkosten oder ein Verweis auf die Anlage 3 der Zweiten Betriebskostenverordnung. Diese enthält die 16 Standard-Nebenkostenarten. "Weitere Betriebskostenarten sind ausdrücklich in den Mietvertrag aufzunehmen, ansonsten dürfen sie nicht umgelegt werden", sagt Warnecke.

Im zweiten Schritt sollte die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres vergleichen werden. "Hierbei wird geschaut, ob es bei der einen oder anderen Position unplausible Veränderungen gibt", erläutert Ropertz. Als dritter Schritt könnten dann die einzelnen Positionen anhand eines Ratgebers überprüft werden. Rein rechnerisch seien die meisten Abrechnungen in Ordnung. "Die Fehler lauern bei der Frage, welche Kosten nach welchen Maßstäben umgelegt werden."

Laut Sonnemann sind diese Maßstäbe die "Folge einer kaum verständlichen Rechtsprechung der Gerichte". Was in Düsseldorf falsch sei, sei in München richtig und umgekehrt. So würden Wartungskosten von einigen Gerichten als Betriebskosten angesehen, von anderen nicht.

Um die formellen Ansprüche zu erfüllen, muss die Abrechnung die Gesamtkosten benennen, den konkreten Anteil des Mieters, die geleisteten Vorauszahlungen und den Verteiler- oder Umlageschlüssel. Sie muss schriftlich erfolgen und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen, erklärt Sonnemann. Ansonsten könne sie ganz zurückgewiesen werden.

Auf den Mieter umlegen dürfen Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser sowie Wasser- und Abwassergebühren. Außerdem zählen die Grundsteuer sowie die Kosten für Hausmeister, Müllabfuhr und Straßenreinigung, Wartungen, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Kabelfernsehen und den Betrieb von Gemeinschaftsräumen zu den Betriebskosten. Für leerstehende oder selbst bewohnte Wohnungen im Haus muss der Vermieter anteilig Betriebskosten zahlen.

Wer Zweifel an der Betriebskostenabrechnung hat, kann sich an den Mieterverein wenden. Jeder Mieter hat das Recht, die Belege einzusehen. Ist die Abrechnung falsch, hat er ein Jahr Zeit für Einwände - am besten schriftlich, damit er einen Beweis in der Hand hat. "Keinesfalls darf man die Miete einfach kürzen", sagt Warnecke.

Informationen: Unter "mhmhamburg.de" finden Mieter das Infoblatt "Betriebskostenabrechnungen selber prüfen", das Tipps zur Überprüfung gibt. Bei örtlichen Mietervereinen oder unter "mieterbund.de" gibt es für 6 Euro die Broschüre "Die zweite Miete" sowie für 9,90 Euro den Ratgeber "Mietnebenkosten".

Infoblatt "Betriebskostenabrechnungen selber prüfen": dpaq.de/betriebskosten

Ratgeber "Mietnebenkosten": dpaq.de/buch

Broschüre "Die zweite Miete": www.mieterbund.net/shop/index2.htm