Eine Erholung auf dem angespannten Wohnungsmarkt vieler deutscher Städte ist nicht in Sicht. Vor allem für Mieter war 2024 ein teures Jahr. Die Mieten stiegen um vier Prozent. Besser sah es für Käufer aus: Die Immobilienpreise sind erneut leicht gesunken: In über 150 Städten waren Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen im Durchschnitt fünf Prozent günstiger als vor einem Jahr. Das liegt auch daran, dass Interessierte zurückhaltend bleiben: Das Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite liegt immer noch um mehr als 40 Prozent niedriger als im März 2021. Dies ist das Ergebnis einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW).
Für 2025 deutet sich eine Wende an: Die Preise für Häuser dürften wieder steigen – allerdings ist laut Experten zumindest ein Preissprung, wie er vor allem in den Corona-Jahren aufgetreten war, nicht mehr zu befürchten. „Wir rechnen mit einer Steigerung zwischen einem und drei Prozent“, sagt Florian Pfaffinger, Leiter der Niederlassung des Finanzdienstleisters Dr. Klein in München. Neben den wirtschaftlichen Faktoren wie gestiegenen Löhnen sorgten auch die stark steigenden Mieten für eine erhöhte Nachfrage. Da der Neubau fast brach liege, zeige sich diese besonders bei Bestandsimmobilien und treibe die Preise nach oben, so der Experte.
Wohnen in Deutschland: Baugenehmigungen brechen weiter ein
Von Januar bis Oktober wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts in Summe 175.800 neue Wohnungen genehmigt – fast ein Fünftel (19,5 Prozent) weniger als im Vorjahreszeitraum. Das Jahresziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen rückte damit in weite Ferne. „Die zwischenzeitlich sinkenden Preise können nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eigentliche Problem der Wohnungsknappheit fortbesteht“, konstatiert DIW-Studienautor Malte Rieth. „Die neue Bundesregierung muss es sich daher dringend auf ihre Agenda schreiben, durch öffentliche Bautätigkeit sowie einer Vereinfachung der Verfahren und Vorschriften gegenzusteuern.“
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts geben Menschen in Deutschland im Schnitt 25,2 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus. 13 Prozent der Bevölkerung sind nach Definition der Statistiker „überbelastet“: Sie wenden mehr als 40 Prozent des Einkommens dafür auf. „Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, sollte man nicht in die Preise eingreifen, sondern für mehr Angebot an Wohnraum sorgen“, sagt Ulrich Lange, stellvertretender Vorsitzender der CDU/CSU-Fraktion. „Sollten wir Teil der nächsten Bundesregierung sein, werden wir hierfür die nötigen Voraussetzungen schaffen.“ Dazu gehörten etwa eine Reduzierung der Baukosten durch vereinfachte Standards, steuerliche Erleichterungen und eine zielgerichtete Förderung.
Zinsen bleiben auf niedrigem Niveau
Immerhin eines könnte zudem helfen: Im Dezember 2024 sind die Bauzinsen so niedrig wie seit Langem nicht mehr. Dies könnte auch Anfang 2025 und im ersten Halbjahr so bleiben. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen 2025 um die Drei- bis 3,5-Prozent-Marke bewegen. Es sind aber durchaus auch Zinsen darunter möglich. Vermutlich nicht langfristig, aber immer wieder punktuell“, prognostiziert Pfaffinger.
Schwieriger wird es hingegen für alle, die ältere unsanierte Objekte verkaufen – oder auch kaufen – wollen. „Wir sehen, dass Kreditinstitute bei Darlehen für ältere Objekte mit unzureichender Energieeffizienz Zinsaufschläge kalkulieren“, sagt der Finanzierungs-Experte.
Für Verunsicherung sorgt, dass wegen der Neuwahl des Bundestags unklar ist, wo die Reise hingeht - vor allem beim Mieterschutz. Das Kabinett hat zwar eine Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten von 15 Prozent auf 11 Prozent beschlossen sowie eine Verpflichtung, den Möblierungszuschlag bei Mietverträgen für möblierte Wohnungen auszuweisen. Dass sich dafür vor der Neuwahl am 23. Februar eine Mehrheit im Bundestag findet, ist aber mehr als fraglich.
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