Warum die Lage am Wohnungsmarkt schlimmer wird

Die Lage am süddeutschen Wohnungsmarkt bleibt schwierig - und wird perspektivisch auch in Bayern immer problematischer. Nach Angaben der Landesbausparkasse Süd (LBS), hat sich der Wohnimmobilienmarkt im vergangenen Jahr zwar „leicht erholt“ und im Freistaat, in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz wurden mehr als 223.000 LBS-Verträge über eine Bausparsumme von knapp 16,3 Milliarden Euro abgeschlossen. Zugleich aber wurden nur knapp sechs Prozent des bewilligten Darlehensvolumens zur Finanzierung von Neubauten genutzt. Der LBS-Vorstandsvorsitzende Stefan Siebert sagt: „Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage geht beim Wohnen zunehmend auseinander, gerade im wirtschaftlich starken Süden Deutschlands und ganz besonders in den größeren Städten und Ballungsgebieten.“ Und das hat Folgen, denn: „Alles, was jetzt nicht gebaut wird, fehlt in zwei, drei, vier Jahren.“

Laut Statistischem Bundesamt wurden im vergangenen Jahr bundesweit so wenige Wohnungen genehmigt (215.900) wie seit 2010 nicht mehr. Zudem ist absehbar, dass die Bundesregierung das Jahresziel von 400.000 neuen Wohnungen erneut verfehlen wird. Siebert rechnet damit, dass in den kommenden Jahren weniger als 200.000 Wohnungen fertig werden - rund eine Million würden künftig fehlen. „Egal auf welcher Ebene, es fehlt am Neubau. Das Thema wird eher noch brenzliger.“ Steigende Baukosten, Unsicherheit über staatliche Förderprogramme und hohe Auflagen bremsten die Bautätigkeit. „Darüber hinaus liegt auch die energetische Ertüchtigung und CO2-Reduzierung im Gebäudebestand weit unterhalb des Notwendigen, mit dem Ergebnis, dass viele Wohnungen nicht mehr vermittelbar sind.“ Die neue Bundesregierung hat viel zu tun.

Staatsregierung investiert Milliarden zur Wohnungsbauförderung

Auch Bayern kommt beim Wohnungsbau nicht hinterher. Die Staatsregierung fördert diesen zwar mit Milliarden Euro. Die drei staatlichen Wohnungsbaugesellschaften Stadibau, BayernHeim und Siedlungswerk Nürnberg hätten nach Angaben des hiesigen Bauministeriums Ende 2024 insgesamt 29.093 Wohnungen „im Bestand, in Bau und Planung oder Entwicklung“. Und die 2018 gegründete BayernHeim habe Endes des Jahres insgesamt zwar rund 9.750 bezahlbare Wohnungen „auf den Weg gebracht“. Bewohnt oder vermietet waren zum Jahreswechsel aber nur 510. Im Bau seien derzeit rund 4.500 Wohnungen, heißt es weiter und in den kommenden beiden Jahren würden voraussichtlich knapp 3.000 Wohnungen fertig. Der bayerische Ministerpräsident Markus Söder indes hatte bis 2025 allerdings 10.000 versprochen.

Bayernheim leide unter den derzeitigen Zwängen von „vervierfachten Zinsen, massiv angestiegenen Preisen für Baumaterialien und auch deutlich teureren Handwerkerleistungen“, sagt Stephan Kippes, Leiter der Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung (IVD-Süd). Zudem seien die Grundstückspreise über die Jahre massiv gestiegen. Dennoch bewertet der Experte „auch bei Anerkennung des guten Willens aller Beteiligten“, deren Erfolge als „derzeit noch überschaubar“. Dies gelte speziell dann, wenn man die Bayernheim-Zahlen vor dem Hintergrund der 2013 rund 32.000 vom Freistaat privatisierten GBW-Wohnungen betrachte. Kippes: „Wenn man sieht, wie schwer es ist entsprechend Wohnungsbestände aufzubauen, ist die erfolgte Privatisierung doppelt bitter.“ Er fordert unter anderem, dass die Bauämter bei den Genehmigungen deutlich schneller werden müssten - und eine Strukturpolitik, die Ballungsräume entlastet. Denn: „Obwohl der Wohnraumbedarf kontinuierlich steigt, hält der Abwärtstrend im Wohnungsbau unvermindert an. Dies führt zu einem wachsenden Druck auf den Mietmarkt.“

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