Katarina Barley ist zufrieden. „Mit dieser Reform stärken wir die Rechte von Mietern, schützen sie vor Verdrängung und begrenzen die finanziellen Folgen von Modernisierungen“, sagte die Justizministerin von der SPD, nachdem das Kabinett ihren Gesetzentwurf zum Schutz der Mieter beschlossen hatte. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.
Wie sieht die neue Mietpreisbremse konkret aus?
Es bleibt bei der bisherigen Regelung, dass in einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ die Miete im Fall einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Allerdings werden die bisher geltenden Ausnahmen bei „umfassend modernisierten Wohnungen“ sowie bei Neubauten schärfer gefasst.
Welche neuen Pflichten haben die Vermieter?
Vermieter sind künftig zur Transparenz verpflichtet. Sie müssen die künftigen Mieterinnen und Mieter noch vor dem Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert informieren, ob im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, beispielsweise weil die Vormiete schon deutlich über der ortsüblichen Miete lag oder weil in den letzten drei Jahren eine umfassende Modernisierung der Wohnung vorgenommen wurde. Außerdem sind, wie bisher, Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt und erstmals vermietet wurden, von der Bremse ausgenommen, aber auch nur dann, wenn der Vermieter das Datum der Fertigstellung offenlegt. Hat er diese Auskünfte nicht erteilt, kann er sich später nicht mehr auf die Ausnahme berufen und muss unter Umständen sogar die Miete auf die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe absenken.
Welche zusätzlichen Rechte erhalten die Mieter?
Bislang mussten die Mieter selber ermitteln und dokumentieren, ob und aus welchen Gründen die verlangte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, beispielsweise indem sie sich bei den Vormietern über die Miethöhe erkundigten oder ob die Wohnung tatsächlich umfassend modernisiert wurde. In Zukunft kann ohne diese Nachweise die erforderliche Rüge ausgesprochen werden, um gegen eine zu hohe Miete vorzugehen. Die Beweislast wird also umgedreht. In der Vergangenheit war die Weigerung der Vermieter, die Höhe der Vormiete offenzulegen, der Hauptgrund für den Verstoß gegen das geltende Recht oder für den Gang zum Gericht.
In welchem Umfang dürfen Mieten bei Modernisierungen steigen?
Bislang durften Vermieter elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, künftig sind in Gebieten mit geltender Kappungsgrenze nur noch acht Prozent pro Jahr erlaubt. Zudem wird bundesweit und für alle Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von sechs Jahren durchgeführt werden, eine absolute Kappungsgrenze eingeführt: Die Miete darf höchstens um drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.
Wie will die Regierung teure Luxussanierungen verhindern, mit denen immer wieder Altmieter aus den Wohnungen gedrängt werden?
Da es in der Praxis immer wieder vorkommt, dass Eigentümer besonders teure und aufwendige Modernisierungen durchführen, die einen hohen Mietanstieg rechtfertigen, oder die Baumaßnahmen in einer Art und Weise vornehmen, dass die Mieter von sich aus kündigen, wird das „Herausmodernisieren“ als Ordnungswidrigkeit in das Wirtschaftsstrafgesetz aufgenommen. Es drohen Bußgelder von bis zu 100.000 Euro. Zudem haben die Mieter, die von derartigen Maßnahmen betroffen sind, einen Anspruch auf Schadenersatz – sie können die Kosten für den Umzug oder die höhere Miete in der neuen Wohnung geltend machen.
Gibt es Änderungen beim Mietspiegel?
Im Gesetz sind keine Änderungen vorgesehen. Allerdings gibt es in der Koalition Überlegungen, den Betrachtungszeitraum zu verlängern. Bislang geben die Mietspiegel die Entwicklung der Miethöhe bei Neuvermietungen in den jeweils letzten vier Jahren wieder. Dieser Zeitraum könnte auf acht oder gar zehn Jahre verlängert werden. Weil in diesem Fall mehr Altverträge in die Berechnung einfließen, würde der Durchschnitt der Mietpreise sinken.