Der Vermieter steht vor der Tür und möchte sich einen Wasserfleck ansehen oder muss dringend einen Zähler ablesen? Es gibt viele Gründe, warum sie auf einmal in die Wohnung möchten. Doch nicht immer ist das auch erlaubt. Wann Vermieter das genau dürfen, lesen Sie im Artikel.
Wann muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?
Grundsätzlich hat der Vermieter kein pauschales Zutrittsrecht, wie der Rechtsservice der DAHAG mitteilt. Er kann nicht verlangen, dass der Mieter ihn jederzeit in die Wohnung lässt. Allerdings hat er in bestimmten Situationen durchaus das Recht dazu. Voraussetzung dafür ist, dass er einen Sachgrund hat, also nachweisen kann, dass es einen konkreten Grund für den Besuch gibt. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 289/13).
Sollte so ein Sachgrund, also ein berechtigtes Interesse, bestehen, dann müssen Mieter ihren Vermieter in die Wohnung lassen. Laut DAHAG ist das unter anderem bei folgenden Umständen der Fall:
- Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten
- Besichtigungen aufgrund einer neuen Vermietung oder eines Verkaufs
- Ablesen der Zählerstände
- Vermessung der Wohnung
- Abwenden von Schäden
- Geplante Modernisierungsmaßnahmen
- Verdacht einer nicht vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung, zum Beispiel bei einer unerlaubten Untervermietung
Übrigens: Mieter müssen bei der Nutzung des Kellers einiges beachten. Und auch in der Garage dürfen manche Gegenstände nicht gelagert werden.
Darf sich der Vermieter überall in der Wohnung umsehen?
Welche Räume der Vermieter sehen darf, hängt der DAHAG zufolge vom Anlass der Besichtigung ab. Wenn zum Beispiel im Badezimmer ein Wasserschaden ist, dann darf er nur das Bad betreten und eventuell noch die angrenzenden Räume, um zu sehen, ob auch diese Schaden genommen haben.
Ist es zulässig, dass im Mietvertrag ein regelmäßiger Besuch des Vermieters vereinbart ist?
Nein, das ist nicht zulässig. Laut dem Rechtsservice der DAHAG sind Klauseln, die dem Vermieter regelmäßig ohne besonderen Grund Zutritt zur Wohnung gewähren, im Mietvertrag unwirksam. Das würde der sogenannten Unverletzlichkeit der Wohnung entgegenstehen, die in Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes geregelt ist. Der Gesetzgeber wollte damit festhalten, dass die Wohnung ein ganz persönlicher und privater Bereich ist und man sich darauf verlassen muss, dass man dort unbehelligt und geschützt ist.
Übrigens: Die Höhe der Mietkaution und deren Rückzahlung ist genau geregelt.
Muss der Vermieter Besichtigungen ankündigen?
Wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten will, dann muss er das vorher ankündigen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn es sich um einen Notfall handelt, denn da muss er sofort handeln. Dazu zählt zum Beispiel ein Wasserrohrbruch oder Feuer.
Wie lange Vermieter einen Besuch im Voraus ankündigen müssen, ist gesetzlich nicht geregelt. Als grober Richtwert gilt dem Rechtsservice der DAHAG zufolge, dass berufstätige Mieter mindestens drei Tage vor dem Besuch informiert werden müssen. Bei Mietern, die nicht arbeiten, liegt die Frist bei 24 Stunden.
Auch eine Regelung, wie oft Vermieter pro Jahr in die Wohnung dürfen, gibt es nicht. Der Vermieter muss allerdings was den Zeitpunkt angeht auf den Mieter Rücksicht nehmen.
Darf der Mieter Besichtigungstermine ablehnen?
Hat der Vermieter einen Sachgrund, dann muss der Mieter ihm Zutritt zur Wohnung gewehren. Es ist aber möglich einen Termin abzulehnen, wenn dieser zeitlich unpassend ist. Dann müssen Mieter allerdings Ausweichtermine nennen, damit die Besichtigung später stattfinden kann.
Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, der Mieter aber noch in der Wohnung wohnt. Der Vermieter muss die Möglichkeit bekommen, mit möglichen Nachmietern die Wohnung zu besichtigen. Aber auch hier muss Rücksicht auf den Mieter genommen werden. So kann der Vermieter nicht mehrfach am Tag mit fremden Menschen kommen.
Übrigens: Eventuell können Mieter von ihrem Vermieter einen Sonnenschutz verlangen. Wollen Mieter auf dem Balkon bohren, müssen sie das aber unter Umständen mit dem Vermieter abklären.
Was passiert, wenn der Mieter dem Vermieter den Zutritt verweigert?
Wenn ein Mieter seinen Vermieter nicht in die Wohnung lässt, dann kann der Vermieter erst einmal nichts machen. Gewaltsam oder mit Hilfe eines Schlüsseldienstes darf sich der Vermieter keinen Zutritt verschaffen, wie die DAHAG mitteilt.
Der Vermieter könne dem Mieter allerdings dann fristlos kündigen, wenn er einen Sachgrund hatte, aber vom Mieter nicht reingelassen wurde. Des Weiteren könne der Vermieter den Mieter verklagen oder durch einstweilige Verfügung sich im Schnellverfahren Zutritt zur Wohnung verschaffen. Kommt es zum Prozess, kann es dann sein, dass der Mieter die Verfahrenskosten tragen und eventuell auch Schadensersatz leisten muss.
Darf der Vermieter eigenständig die Wohnung betreten?
Nein, der Vermieter darf nicht eigenständig die Wohnung betreten, wenn das nicht mit dem Mieter abgesprochen ist. Er darf streng genommen nicht einmal einen Zweitschlüssel zur Wohnung haben, wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist.
Was können Mieter tun, wenn der Vermieter unerlaubt die Wohnung betreten hat?
Wenn Vermieter unerlaubter Weise die Wohnung des Mieters betreten, dann begehen sie Hausfriedensbruch und machen sich strafbar. Mieter können ihren Vermieter dann anzeigen und könnten das Mietverhältnis fristlos kündigen. Mieter sind aber nur dann nicht mehr an die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen gebunden, wenn sie tatsächlich beweisen können, dass der Vermieter unerlaubt in ihrer Wohnung war.
Übrigens: Bei einer Mieterhöhung gelten bestimmte Fristen. Es ist genau geregelt, wie oft Mieten erhöht werden dürfen. Wenn Mieter damit nicht einverstanden sind, können sie das Mietverhältnis kündigen.