Die Wohnung ist zu klein oder zu groß geworden, man möchte mit dem Partner oder der Partnerin zusammenziehen oder verlässt aufgrund eines Jobwechsels die Stadt - es gibt viele Gründe seine Wohnung zu kündigen. Damit das reibungslos funktioniert, sollten einige Dinge beachtet werden. Welche das sind, erfahren Sie im Artikel.
Wie lange ist die Kündigungsfrist einer Wohnung?
Mieterinnen und Mieter können laut Paragraph 573c Abs. 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Damit die Kündigung fristgerecht eingeht, muss sie spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein. Ist das der Fall, zählt der bereits angefangene Monat noch zur Dreimonatsfrist mit. Zu beachten ist, dass die Finanztip mitteilt. Samstage zählen zudem als Werktage. Fällt der dritte Tag eines Monats auf einen Sonntag, zählt der nächste Werktag.
Beispiel:
Will der Mieter im März aus der Wohnung ausziehen, dann muss er spätestens zum 3. Januar die Wohnung kündigen. Ist der 3. Januar ein Sonntag, hat der Mieter die Möglichkeit, noch am 4. Januar zu kündigen.
Hat ein Mieter die ordentliche Kündigungsfrist verpasst, weil der Vermieter die Kündigung zum Beispiel erst am 5. Tag eines Monats bekommen hat, dann verschiebt sich die Kündigung laut Finanztip um einen weiteren Monat nach hinten. Im Beispiel wäre das dann erst im April der Fall. Eine erneute Kündigung ist nicht nötig.
Will ein Mieter eine Wohnung fristlos kündigen, müssen ein paar Voraussetzungen vorliegen.
Was sollte man bei der Kündigung einer Wohnung beachten?
Die Kündigung muss zudem schriftlich erfolgen und persönlich unterschrieben werden. Laut Paragraph 568 BGB ist es nicht möglich per E-Mail, Fax oder WhatsApp zu kündigen, denn die erforderliche Schriftform wird so nicht eingehalten.
Um auf Nummer sicher zu gehen, rät Finanztip dazu, einen Nachweis darüber zu haben, wann der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Das ist zum Beispiel durch einen Zeugen bei der Übergabe möglich. Möglich ist aber auch das Schreiben per Einwurf Einschreiben zu verschicken. Der Briefträger dokumentiert genau, dass er die Kündigung in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen hat.
Ein Einschreiben mit Rückschein sollte dagegen nicht genutzt werden, da der Postbote nur eine Mitteilung in den Briefkasten wirft, wenn er den Vermieter nicht antrifft. Dann muss der Vermieter die Kündigung bei der Postfiliale abholen. Das Problem: Erst dann geht die Kündigung zu und das könnte dann schon zu spät sein, sodass sie nicht mehr fristgerecht zugeht und sich der Auszugstermin nach hinten verschiebt.
Was ist ein Kündigungsausschluss im Vertrag?
Es kann sein, dass im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vermerkt ist. Dann ist die Kündigung für einen festen Zeitraum ausgeschlossen und dem Mieter ist es nicht möglich, ohne Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag herauszukommen. Diese Regelung ist zulässig, aber nur bis zu einem Zeitraum von bis zu vier Jahren (BGH, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).
Eine ordentliche Kündigung kann außerdem auch bei befristeten Mietverträgen ausgeschlossen sein. Wer einen solchen Zeitmietvertrag hat, braucht die Zustimmung des Vermieters, um früher ausziehen zu können.
Welche besonderen Fristen gibt es für die Kündigung eines Mietvertrages?
In einem Mietverhältnis gibt es sogenannte Sonderkündigungsgründe für die besondere Kündigungsfristen gelten. Laut Finanztip gibt es vier wichtige Beispiele für eine Sonderkündigung:
- Modernisierung der Wohnung: Wenn der Vermieter eine umfassende Sanierung ankündigt, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Der Mieter kann dann laut Paragraph 555e BGB bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wer das Schreiben also im April bekommt, kann im Laufe des Monats Mai zu Ende Juni kündigen.
- Mieterhöhung: Wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, haben die Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach einer Prüfung haben sie die Möglichkeit zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich zu kündigen, wie Paragraph 561 BGB zu entnehmen ist. Die Kündigung kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens über die Mieterhöhung eingehen.
- Gesundheitliche Gefährdung: Ist eine Wohnung baufällig oder leidet unter Schimmelbefall, entfällt die Kündigungsfrist laut Paragraph 543 BGB ganz, da diese Mängel eine ernste gesundheitliche Gefährdung darstellen.
- Tod eines Mieters: Hat ein Paar die Wohnung gemeinsam gemietet und ein Partner stirbt, kann der andere nach dem Tod innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen, wie Paragraph 563a Abs. 2 BGB zu entnehmen ist. Wird nicht gekündigt, bleibt das Mietverhältnis mit dem noch lebenden Partner bestehen. Wenn nur ein Ehepartner Hauptmieter war und stirbt, dann geht das Mietverhältnis nach dem Tod automatisch auf den noch lebenden Partner übrig. Wenn der gestorbene Mieter alleine in der Wohnung gelebt hat, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese haben dann laut Paragraph 564 BGB die Möglichkeit innerhalb einer dreimonatigen Frist zu kündigen, wenn sie nicht selbst einziehen wollen. Dem Vermieter muss kein Erbschein vorgelegt werden, wie Finanztip schreibt.
Was ist, wenn der Mieter früher ausziehen will?
Wer früher ausziehen möchte, kann das nicht einfach so machen. Mieter können nur früher aus dem Mietverhältnis rauskommen, wenn sie dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter präsentieren. Zu beachten ist, dass der Vermieter diesen nicht akzeptieren muss.
Das gilt allerdings nicht, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel steht. Der Mieter kann dann die Kündigungsfrist verkürzen, wenn er mehrere Ersatzmieter vorschlägt.
Übrigens: Es gibt genaue Bestimmungen, wann der Vermieter streichen muss und wann der Mieter. Auch, ob der Mieter vom Vermieter verlangen darf, dass die Wohnung saniert wird. Zudem gibt es genaue Bestimmungen, wie Mieter den Keller nutzen dürfen.