Niedrige Zinsen, Inflation und hohe Baukosten: Der Immobilienmarkt hat nach wie vor mit vielen Hemmnissen zu kämpfen. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind ab dem letzten Quartal des vergangenen Jahres daher erstmals seit zwölf Jahren gesunken. Aktuell stagnieren die Preise oder gehen vereinzelt wieder hoch. Ist das schon die Trendwende am Immobilienmarkt, oder nur die Ruhe vor dem Sturm? Wir sagen Ihnen, wie die aktuelle Preisentwicklung auf dem Wohnmarkt ist und welche Perspektiven Finanz-Experten sehen.
Das sind die Gründe für den Preisrückgang
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind zum Ende des vergangenen Jahres erstmals seit zwölf Jahren gesunken. Sie fielen laut dem Statistischen Bundesamt von Oktober bis Dezember um durchschnittlich 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das ist der erste Rückgang seit Ende 2010. Im Vergleich zum Vorquartal fielen die Preise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,0 Prozent noch deutlicher.
Dr. Georg Reutter, Präsident des Verbands Deutscher Pfandbriefmarken (vdp), sieht die Ursachen in den deutlich gestiegenen Energie- und Materialkosten, den hohen Zinsen und der nach wie vor hohen Inflation. Ausschlaggebend sind für Reiner Braun, Vorstand des Berliner Marktforschungsunternehmens Empirica, jedoch vor allem die hohen Zinsen, die die heikle Situation der Baubranche - Kosten für Baumaterial, für Energieeffizienz und Fachkräftemangel - erst zutage gefördert hätten: "Die niedrigen Zinsen haben diese anschwellenden Kosten aber verschleiert", so heißt es auf der Seite des Instituts. Doch da man für nahezu jeden Kaufpreis einen Hypothekenkredit von der Bank bekam, sei das nicht weiter aufgefallen, so der Wohnungsmarkt-Ökonom weiter.
Wie hoch sind die Immobilienpreise aktuell?
Laut einer aktuellen Studie des Marktforschungsunternehmens Empirica sind im Durchschnitt die Kaufpreise von Wohnungen und Häusern im Immobilienpreisindex für das erste Quartal 2023 gegenüber dem vierten Quartal 2022 in den Landkreisen um 1,3 Prozent und in den kreisfreien Städten weiter um 2,5 Prozent gesunken. Auch die Preise für neu gebaute Wohnungen rutschten weiter ab, aber nur noch leicht um 0,2 Prozent. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,5 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals. In den Landkreisen bleibt im Vergleich zum Vorjahr noch ein marginales Plus von 0,1 Prozent.
In der Liste der teuersten Städte schieben sich Freiburg und Erlangen an Rosenheim (Platz zehn) vorbei auf Platz acht und neun. München, Frankfurt und Stuttgart - in dieser Reihenfolge - teilen die ersten drei Plätze unter sich auf. Auf Platz vier kommt Potsdam vor Berlin (Rang fünf). Die Plätze sechs und sieben verteilen sich auf Düsseldorf und Hamburg.
"Wann der Kaufpreisrutsch am Ende ist, kann niemand seriös sagen", kommentiert der Empirica-Chef die Ergebnisse seines Instituts und mutmaßt, dass sich unter den noch gehandelten Immobilien zunehmend hochwertige und energetisch hochgerüstete Objekte befinden.
Preise fallen weniger stark: Trendwende wegen Inflation und Angebotsknappheit?
Nachdem die Immobilienpreise in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres flächendeckend gesunken waren, zeigt der Immobilienpreis-Index zu Beginn des Jahres stagnierende Preise. Dies lasse darauf schließen, so zitiert das Online-Portal finanzmarktmarktwelt.de den privaten Bauinvestor Interhyp, dass der Immobilienmarkt ein neues Gleichgewicht finde. Ob sich diese Entwicklung fortsetzt oder die Immobilienpreise doch wieder sinken beziehungsweise steigen werden, hängt laut finanzmarktwelt.de von verschiedenen makroökonomischen aber auch geopolitischen Umständen ab.
"Wir erleben gerade die lange erwartete Phase der Preiskorrektur", kommentiert Dr. Georg Reutter die aktuelle Preisentwicklung am Wohnungsmarkt. "Für das laufende Jahr rechnen wir mit weiter rückläufigen Preisen - über alle Objektklassen hinweg", so der Ökonom mit Blick auf Gewerbe- und Wohnimmobilien.
Einig sind sich alle Experten, dass vor dem Hintergrund des erhöhten Zinsniveaus die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen weiter verhalten bleiben wird. Strukturelle Faktoren wie die zunehmenden Marktanteile des Online-Geschäfts, unter denen insbesondere der Einzelhandelsimmobilienmarkt zu kämpfen habe, wirkten sich zusätzlich hemmend aus, so Reutter.
Perspektive am Wohnungsmarkt: Experten uneins über Immobilienblase
Uneins sind die Finanz-Experten hingegen darüber, ob sich der deutsche Wohnungsmarkt zu einer Immobilienblase ausgewachsen hat. Von einer Blase spricht man laut der Plattform Immowelt unter anderem dann, wenn Wohnungen stark überteuert und über Wert gehandelt werden bei gleichzeitig lockeren Fiskal- und Zinspolitik. Von beidem kann jedenfalls zurzeit keine Rede sein.
Damit eine Immobilienblase zudem platzt, muss die Nachfrage laut Immowelt stark zurückgehen. Auch davon kann im Moment keine Rede sein. Aufgrund der nicht nachlassenden Zuwanderung nach Deutschland auch im Zuge des Ukraine-Kriegs ist der Bedarf und damit die Nachfrage nach Wohnraum auf Rekordniveau. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW), vermutet gegenüber tagesschau.de daher: "Die Preisrückgänge werden moderat bleiben".