Vor allem für Mieterinnen und Mieter, die bereits seit längerer Zeit in einer Wohnung leben, gab es bislang keine rechtliche Möglichkeit, Informationen zum Wohnobjekt, etwa Angaben zum Baujahr oder zu Sanierungsmaßnahmen, beim Vermieter oder Eigentümer einzuholen.
Dabei bedurfte es gerade in Wohngebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, genau dieser Auskünfte, um deren Einhaltung zu kontrollieren und womöglich Rückzahlungen gerichtlich einzufordern. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt den Mietern nun mehr Spielraum dazu. Demnach dürfen Vermieter entsprechende Anfragen der Mieter nicht pauschal unter Verweis auf eine Verjährungsfrist ablehnen. Doch welche Regelung hat das BGH-Urteil genau gekippt, und was bedeutet das für die Mieter?
Vor dem BGH-Urteil: Was galt bisher zur Auskunftspflicht?
Bisher mussten sich Vermieterinnen und Vermieter laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) lediglich an eine dreijährige Auskunftspflicht halten, die mit Abschluss des Mietvertrages in Kraft trat. Das bedeutete, nach Ablauf dieser Frist erlosch das Recht für Mieter, Informationen vom Vermieter einzuklagen. Gerade zur Kontrolle der Einhaltung der Mietpreisbremse fehlten somit wichtige Angaben, etwa zum Baujahr des Hauses oder genaue Nachweise zu einst vorgenommenen Sanierungen.
BGH-Urteil zur Auskunftspflicht: Berliner Mieter wollten Einhaltung der Mietpreisbremse kontrollieren
Dagegen klagten vier Berliner Mieter, die der Ansicht waren, dass sie trotz geltender Mietpreisbremse zu hohe Miete zahlen. Sie forderten Geld von den Vermietern zurück. Als diese sich weigerten, forderten sie Auskünfte über die Wohnungen. Auch das lehnten die Vermieter ab, mit der Begründung, die Auskunftsansprüche seien verjährt.
Der Hintergrund: Wer in einer Stadt mit geltender Mietpreisbremse lebt, benötigt Auskünfte vom Vermieter, um herauszufinden, ob sich dieser auch tatsächlich an die Mietpreisbremse hält.
Hierzu bedarf es Auskünfte beispielsweise über Baujahr oder Sanierungsmaßnahmen der Wohnung. Nur so können Betroffenen abschätzen, ob die gezahlte Miete zu hoch ist und ob es sich lohnt, Rückzahlung zu verlangen. Eine Übersicht, in welchen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg und Bayern überall die Mietpreisbremse gilt, gibt es hier.
Auskunftspflicht für Vermieter: Was hat das BGH entschieden?
In einem Grundsatzurteil entschied das BGH nun, dass die dreijährige Frist nicht mit Abschluss des Mietvertrags beginnt, sondern erst dann, wenn ein Mieter zum ersten Mal Auskunft vom Vermieter verlangt. Das heißt, alle Mieter können - vorausgesetzt sie haben es in der Vergangenheit noch nicht getan - künftig jederzeit und unabhängig vom einst abgeschlossenen Mietvertrag Informationen zum Wohnobjekt einholen, und dies innerhalb der folgenden drei Jahre beliebig wiederholen.
BGH-Urteil: Vermieter dennoch nicht für alle Zeit zur Auskunft verpflichtet
Gleichzeitig stellte das oberste deutsche Gericht mit Sitz in Karlsruhe klar, dass der Anspruch auf Auskunft nicht unverjährbar ist. Er kann sehr wohl unabhängig davon verjähren, ob Ansprüche auf Rückzahlung schon geltend gemacht wurden oder nicht. Vermieter, so die Richter, sind somit nicht für alle Zeit dazu verpflichtet, Auskünfte zu erteilen.
BGH-Urteil und Mietpreisbremse: Welche Bedeutung hat das Urteil für Mieter?
Dennoch überwiegen die Vorteile für Mieter aus dem BGH-Urteil: Künftig haben sie demnach mehr Zeit, bei Verdacht auf Verstößen gegen die Mietpreisbremse die notwendigen Informationen vom Vermieter einzuholen.
Wieviele Mieter von der BGH-Entscheidung profitieren könnten, ist nach Angaben des Eigentümerverbandes "Haus und Grund" indessen unklar, auch der DMB hatte auf Anfrage von dpa keine aussagekräftigen Zahlen hierzu.
Der Rechtsdienstleister Conny hingegen, der im Namen der Berliner Mieter Klage eingereicht hatte, geht von bundesweit Tausenden betroffenen Mietern aus, die in Zukunft auf Grundlage des BGH-Urteils Ansprüche geltend machen könnten.