400 Einkaufszentren in ganz Deutschland wurden auf Basis einer Mieterbefragung zur "Performance" – also Leistung – ihrer Läden in den Centern, bewertet – nach Schulnoten. Es geht knallhart zu: Es geht nicht um Faktoren wie die Architektur des Centers, einziges Kriterium ist, wie viel Gewinn jeder einzelne Laden abwirft.
"Leider schneiden alle Center – auch die neuen Sedelhöfe – vergleichsweise schlecht ab und liegen zwar nicht im Tabellenkeller, jedoch alle durchwegs in einem wenig zufriedenstellenden Bereich", sagt Joachim Will, der Chef der Firma Ecostra, einer Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung, die nun den "Shoppingcenter Performance Report Deutschland" veröffentlicht hat.
Eine Ursache für das allgemein unbefriedigende Abschneiden der Ulmer und Neu-Ulmer Center ist nach Einschätzung von Will, die vergleichsweise starke Ulmer Innenstadt. Die Sedelhöfe (Platz 170 von 400) seien zwar Teil der Innenstadt, hatten aber durch Corona einen unglücklichen Startzeitpunkt gehabt. Darüber hinaus seien die eher groß dimensionierten und häufig zweigeschossigen Flächen aktuell am Markt nur schwer und mit einigen Konzessionen zu vermieten.
Nicht zuletzt hinke die Entwicklung des Bahnhofsbereiches und damit ein wichtiger Zugang zu den Sedelhöfen den Planungen hinterher. "Wir sind aber optimistisch, dass diese Probleme mittelfristig gelöst werden und die Sedelhöfe von der Stärke der Ulmer Innenstadt profitieren beziehungsweise auch durch ein modernes Angebot auch selbst zu dieser Stärke beitragen", sagt Will. Immerhin sei ja die ganze Planung rund um das Thema "Citybahnhof" darauf angelegt gewesen, der Innenstadt an dieser Stelle nochmals einen kräftigen Schub zu geben.
Das Blautal-Center in Ulm steht vor dem Aus
Für das Blautal-Center (Platz 186) zeichne sich über die Jahre eine klare Negativentwicklung ab. Verstärkt werde diese Entwicklung durch das beschlossene Aus, ohnehin werde hier bald der Abrissbagger anrollen. Die Neu-Ulmer Glacis Galerie (Platz 215) habe sich über die Jahre zwar etwas verbessert, gleichwohl sei hier nach wie vor ein deutliches Murren der Mieter zu vernehmen. Die 74 Mieter des Neu-Ulmer Einkaufstempels verliehen dem Standort im Schnitt die Schulnote 3,8, also in etwa eine Vier plus. Zum Vergleich: Die Sedelhöfe bekamen eine 3,4, das Blautal-Center eine 3,45.
Auch wenn die Note Vier plus der Mieter für die Glacis-Galerie noch Luft nach oben unmissverständlich aufzeigt. Die Richtung stimmt: Im Jahr 2016 gaben die Mieter und Mieterinnen dem vor sieben Jahren eröffneten Einkaufszentrum noch eine 4,5. In die andere Richtung geht hingegen die Entwicklung des Ulmer Blautal-Centers. Eine 2,57 aus dem Jahr 2012 hat sich Jahr für Jahr kontinuierlich verschlechtert.
Die Richtung der Glacis-Galerie in Neu-Ulm stimmt
Der Neu-Ulmer Centermanager Serge Micarelli freut sich zumindest, dass die Tendenz der Glacis-Galerie stimme. Auch wenn es noch Luft nach oben gebe. Drei Wochen nach Eröffnung eines neuen Ankermieters, des Modefilialisten Bershka, zeichne sich bereits eine deutliches Mehr an Besuchern und Besucherinnen an. Gerade an den Wochenenden sei zu beobachten gewesen, dass die Menschen wegen der angesagten Kette aus einem größeren Umkreis nach Neu-Ulm kämen. Das werde sich auch auf die Zufriedenheit der anderen Mieter niederschlagen. Nach einem schwierigen Start habe sich die Glacis-Galerie inzwischen einen guten Ruf in der Branche erarbeitet. Abzulesen sei das auch an der Entscheidung von Inditex Marken wie Bershka und Zara hier in Neu-Ulm und nicht in Ulm oder sonst wo zu platzieren.
Grundsätzlich fällt den Testern als Tendenz auf, dass große Center über 40.000 Quadratmeter zufriedenere Mieter haben als kleinere, auch kommen Center auf der grünen Wiese besser an als solche in Innenstädten. Unter den ersten 20 Centern befinden sich nur zwei in Innenstadtlage: die City-Galerie in Augsburg und das Lago in Konstanz. Ältere Center zeigen tendenziell eine bessere Performance als relativ neu eröffnete Standorte. Die Ursachen hierfür können – wie vermutlich bei der Neu-Ulmer Glacis-Galerie darin zu sehen sein, dass ein Center eine gewisse Zeit zur Positionierung benötigt.
Bei der "Welt des Wohnens", dem ehemaligen Möbel-Mahler im Neu-Ulmer Starkfeld, hat sich nach Angaben von Will kein Filialist mit einer Bewertung gemeldet. Auch Senden kommt im Report nicht vor. Der Standort mit mehreren Immobilienbesitzern erfüllt offenbar nicht die Kriterien für ein Einkaufszentrum.
Diese Einkaufszentren in Deutschland schneiden am besten ab
Der Citti-Park in Kiel ist übrigens das Einkaufszentrum mit den zufriedensten Mietern in Deutschland. Auf Platz zwei folgt das Famila Einkaufsland Wechloy in Oldenburg, auf Platz drei das Sieben-Seen-Center in Schwerin. Die schlechteste Note aller benoteten Malls bekommt das Schultheiss-Quartier in Berlin. Ob Glacis-Galerie oder Blautal-Center: Sämtliche Shoppingcenter stehen unter Druck. Die Durchschnittsnote aller Shoppingcenter in Deutschland ist gesunken. Von 2,69 im Jahr 2015 auf 2,99.