Jede Krise bringt Gewinner und Verlierer hervor. Als Gewinner der Pandemie im Immobiliensektor kürt Martin Tentschert, der Chef der Ulmer Firma Tentschert-Immobilien, im nun veröffentlichten regionalen "Wohnmarktbericht 2021" das Umland der Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm. Das sind die Hintergründe.
Schon vor der Corona-Pandemie habe sich aufgrund der hohen Immobilienpreise eine Wanderungsbewegung von der Stadt ins Umland abgezeichnet. Während der Lockdownphasen waren nun alle Menschen mehr zuhause als in normalen Jahren. Der Wunsch nach mehr Platz und vielleicht einem Garten habe viele Menschen dazu veranlasst, ihre engen Stadtwohnungen zu verlassen und sich ein Haus in der Umgebung zu suchen.
So stiegen laut Wohnmarktbericht die Kaufpreise für Häuser vor allem im Ulmer und Neu-Ulmer Umland um knapp zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Verlierer der Pandemie seien hingegen gewerbliche Immobilien. Die Gründe liegen auf der Hand: Einzelhandelsgeschäfte und Gastronomiebetriebe blieben über Wochen geschlossen und Büromitarbeiter befanden sich überwiegend im Homeoffice.
Wohnraum in Weißenhorn wird - wie in Senden - immer teurer
Zu den "Gewinnern" zählt etwa auch Weißenhorn: Zwar sind die Mieten konstant, doch Häuser und Wohnungen werden im Kauf immer teurer. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Wohnungskauf stieg von 2600 Euro auf 2850 Euro. Bei Neubauten von 3650 Euro auf 3840 Euro. Ein ganzes Haus in der Fuggerstadt kostet im Schnitt 465.000 Euro. Das sind knapp 7000 Euro mehr als im Vorjahr. Eine ähnliche Entwicklung hat auch Senden. Mit dem Unterschied allerdings, dass in Sachen Mieten auch "steigend" oder gar "stark steigend" im Wohnmarktbericht vermerkt ist.
So entwickeln sich die Preise in Ulm und Neu-Ulm für ganze Häuser
Bestehende Häuser in Ulm und Neu-Ulm verzeichnen trotz dem Trend ins Umland immer noch hohe Preisanstiege im Vergleich zum Vorjahr: in Ulm plus 4,88 Prozent, in Neu-Ulm plus 8,13 Prozent. Der Quadratmeterpreis in Ulm liegt bei 3830 Euro, in Neu-Ulm bei 3520 Euro. Der höchste Preisanstieg sei auch in Stadtrandlagen wie etwa Gögglingen, Mähringen, Holzschwang oder Ludwigsfeld verzeichnet worden.
Die teuersten Stadtteile bleiben aber in Ulm und Neu-Ulm die Stadtmitte, Ulm-Oststadt, Söflingen sowie Pfuhl und Ludwigsfeld. Das Preisgefälle vom teuersten zum preiswertesten Stadtteil ist in Neu-Ulm deutlich geringer als in Ulm. Die Bandbreite liegt im bayerischen Teil der Doppelstadt bei 4250 Euro bis 4780 Euro pro gekauftem Quadratmeter. In Ulm geht es schon bei 3140 Euro los, steigt allerdings bis 5840 Euro pro Quadratmeter. Das teuerste Haus, das Tentschert im vergangenen Jahr in Ulm-Mitte vermittelte, kostete knapp 1,7 Millionen Euro, das günstigste 413.000. In Neu-Ulm (Mitte) kostete es 520.000 Euro, das teuerste 1,25 Millionen Euro. Preisbrecher war übrigens eine mutmaßlich feudale Villa, die in Ulm-Einsingen für satte 6,78 Millionen Euro den Besitzer wechselte. Details nennt Tentschert aus Datenschutzgründen nicht. Das teuerste Haus, das Tentschert in Weißenhorn vermittelte, kostete 750.00 Euro.
Kaufpreis-Veränderungen für Wohnungen in Ulm und Neu-Ulm
Der Marktbericht verzeichnet auch in Sachen Wohnungen unverändert hohe Preisanstiege in sämtlichen Stadtgebieten von Ulm und Neu-Ulm im Vergleich zum Vorjahr. Für Ulm bedeutet das plus 9,56 Prozent, für Neu-Ulm plus 13,98 Prozent. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt in Ulm 3450 Euro in Neu-Ulm 3120 Euro. Zweistellige Preisanstiege gibt es in den Ulmer Stadtteilen Unterweiler (plus 20 Prozent), Eggingen (plus 18 Prozent), Einsingen (plus 18 Prozent), Wiblingen (plus 14 Prozent), Donaustetten, Lehr und Grimmelfingen (alle plus zehn Prozent).
In Neu-Ulm stiegen die Kaufpreise in allen Stadtteilen stark. Außer in der Neu-Ulmer Innenstadt – hier habe das Preisniveau bereits sehr hoch gelegen. Einen enormen Preisanstieg von 15,3 Prozent gab es hingegen für bestehende Wohnungen in Burlafingen. Durchschnittlich kostet hier der Quadratmeter nun 2860 Euro. Teurer wurden Wohnungen auch in Finningen (plus 12,9 Prozent), Gerlenhofen (plus 14,4 Prozent), Ludwigsfeld (plus zehn Prozent), Offenhausen (plus neun Prozent), Pfuhl (plus 16,4 Prozent) Reutti (plus 7,6 Prozent), Schwaighofen (plus 15 Prozent) und Steinheim (plus 50 Prozent).
Als eine Art Geheimtipp gilt laut Wohnmarktbericht Holzschwang. Die Gemeinde sei in vielfacher Hinsicht im Schnitt günstiger als der Rest von Neu-Ulm. Doch auch hier, so prognostiziert Tentschert, werden die Preise in den kommenden Jahren ansteigen.
Ulm/Neu-Ulm: Mietpreis-Veränderungen bei Wohnungen
Die durchschnittlichen Mietpreisanstiege fallen in den gesamten Stadtgebieten nicht ganz so deutlich aus wie beim Immobilienkauf. In Ulm stiegen die Mieten im Schnitt um 3,48 Prozent, in Neu-Ulm um 5,17 Prozent. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter beträgt in Ulm 9,16 Euro und in Neu-Ulm 8,81 Euro. In der Spitze stieg die Miete in Ulm auf 17,17 Euro und in Neu-Ulm-Ludwigsfeld auf 20,95 Euro in einem Neubau. Ansonsten ist das Mietpreisniveau vor allem entlang der Donau am höchsten.
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