In den vergangenen Jahren hatten Baufirmen viel zu tun. Doch die Rahmenbedingungen haben sich in den vergangenen Monaten massiv verändert. Im Landkreis Landsberg wurden in der ersten Hälfte dieses Jahres über 24 Prozent weniger Genehmigungen im Wohnungsbau erteilt, heißt es vom Landratsamt. Mehrere Bauträger in Deutschland mussten wegen des starken Verkaufsrückgangs schon Insolvenz anmelden. Landsbergs Bauinnungsmeister Norbert Kees äußert sich zur Situation der Firmen im Kreis und warnt vor den langfristigen Folgen für die Gesellschaft. Auch die Geldinstitute spüren die Flaute, sind aber vorsichtig optimistisch.
Die 30 in der Innung organisierten Unternehmen seien gut genug aufgestellt, um nicht in Existenznot zu geraten, sagt Kees. Noch seien Aufträge da, die bearbeitet werden müssten, und die Branche komme von einem hohen Niveau. Unternehmen wie seines, das verschiedene Dienstleistungen (unter anderem Hoch- und Tiefbau, Planungsleistungen und schlüsselfertiges Bauen) anbietet, seien nicht so massiv betroffen wie reine Bauträger, weil sie ihre Ressourcen graduell anderweitig einsetzen könnten. Im Gewerbebau gebe es zudem genug Aufträge, sagt der Innungsmeister. Auch seien Firmen im Holzbau weniger stark als jene im Massivbau betroffen. "Für Verzögerungen sorgt auch, dass die Erteilung von Baugenehmigungen nach wie vor ein Flaschenhals ist, durch den die Vorhaben durch müssen", äußert Kees. Vom Landratsamt heißt es dazu, dass die durchschnittliche Bearbeitungsdauer aktuell bei 91 Tagen liege. Wurden im Jahr 2021 noch 1042 Genehmigungen für Bauvorhaben aller Art erteilt, waren es 2022 noch 906 und im ersten Halbjahr 2023 noch 422.
Landsbergs Bauinnungsmeister fürchtet langfristige Auswirkungen
Mit Sorge blickt Kees auf die langfristigen Folgen. "Das größere Problem könnte werden, dass es uns wie der Gastronomie nach der Pandemie ergeht. Die Mitarbeiter sind weg, wenn die Nachfrage wieder anzieht." Dabei verfehle die Bundesregierung das ausgegebene Ziel von 400.000 Wohnungen im Jahr jetzt schon sehr deutlich, verweist er. "Ausbaden müssen das am Ende die Mieter, weil der Nachfragedruck, und damit die Mieten, noch höher wird." Die Masse der Beschäftigten auf dem Bau komme aus dem Ausland, so der Geschäftsführer vom Amberg Bau in Fuchstal. Er selbst habe vor der Corona-Pandemie angefangen, im Kosovo Maurer auszubilden, das Projekt habe dann aber eingestellt werden müssen. Neben den Bauzinsen nennt Kees auch die Inflation und die Energiepreise, die infolge des Krieges in der Ukraine um zehn bis 15 Prozent angezogen haben. "Hinzu kommt, dass sich die Materialpreise in den vergangenen acht Jahren verdoppelt haben." Kreishandwerksmeister Markus Wasserle verweist darauf, dass es jetzt die Baubranche treffe, sich mit Verzögerung aber auch in Gewerken wie Sanitär oder Fensterbau bemerkbar machen werde bei Neubauten. "Wir brauchen weniger Bürokratie, einfachere Energiestandards und günstigere Zinsen mittels staatlicher Unterstützung", fordert er.
Zu den Bauträgern im Landkreis Landsberg gehört die Firma Axia in Schondorf. Geschäftsführer Georg Bechteler sagt: "Die Zinsen schmerzen uns im Vertrieb. Uns ist mit den jungen Familien eine ganze Käuferschicht weggebrochen." Geblieben seien ältere Käufer mit viel Kapital. Barrierefreie Wohnungen, wie sie sein Unternehmen in Utting kürzlich fertiggestellt hat, seien nach wie vor gefragt. In der Ammerseegemeinde wurde auch eine Tagespflege gebaut. Probleme, dass Interessenten vom Vertrag zurücktreten, habe er aber nicht. "Das ist alles durchfinanziert vor der Unterschrift." Er merke aber, dass kosten- und flächeneffizientes Bauen angesichts der Preise an Bedeutung gewännen. "Wenn wir früher ein Projekt entwickelt haben, sind wir damit gleich auf den Markt und haben gebaut. Dieser Prozess läuft jetzt langsamer." Er sieht ebenso wie Wasserle den Staat in der Pflicht, den Wohnungsbau aufgrund des Bedarfs mit Anreizen anzukurbeln.
Die veränderten Rahmenbedingungen merken auch die Geldinstitute. Domenic Riedelbauch, Bereichsleiter Marktmanagement bei der Sparkasse Landsberg, sagt, der Rückgang bei den Finanzierungen sei Ende 2022 schon erkennbar gewesen und habe sich verstärkt. Er beziffert den Rückgang auf etwa 40 Prozent. Das habe auch damit zu tun, dass die hohen Zinsen Kapitalanleger ebenfalls abschrecken. Die Kunden seien "in Schockstarre" aufgrund der aktuellen Situation gewesen in den vergangenen Monaten. "Bei Bestandsimmobilien war der Rückgang der Immobilienpreise zudem sehr zeitverzögert." Einen starken Rückgang bestätigt auch Vorstandsmitglied Cyrus Ahari von der VR-Bank Starnberg-Herrsching-Landsberg. "Das Interesse spüren wir nach wie vor. Die Interessenten beobachten aber die Entwicklung genau". Bauunternehmer Josef Happach aus Raisting, der unter anderem Projekte in Dießen in der Vergangenheit realisierte, sagt auf Nachfrage, dass es in den vergangenen Wochen wieder mehr Anfragen gab, weil die Bauzinsen etwas sanken. Ein Problem, das er auch immer wieder beobachtet, ist, dass Interessenten neu bauen wollten, der Verkauf der alten Immobilie aber an der Finanzierung der Bewerber scheitere und sie ihr Vorhaben deswegen auch zurückstellen müssten.
Immobilienpreise geben bis zu 20 Prozent nach in Region Landsberg
Etwas zuversichtlicher blicken auch die Geldinstitute aufs kommende Jahr und berichten, dass sich die Situation bereits etwas entspanne. Domenic Riedelbauch von der Sparkasse sagt: "Die wieder niedrigeren Bauzinsen, die Tarifabschlüsse und leicht fallende Preise bei Bestandsimmobilien" verbesserten die Situation für Kaufinteressenten. Cyrus Ahari äußert: "Aus vergangenen Krisen wissen wir, dass Kunden ihre Zurückhaltung irgendwann ablegen. Ich rechne im dritten oder vierten Quartal 2024 mit einer leichten Besserung." Ahari erwartet ab dem Zeitpunkt zudem, dass sich dann die Immobilienpreise wieder stabilisieren. Diese hätten heuer zehn bis 20 Prozent nachgegeben, sagt er.