Lieber in Berlin oder in Landsberg leben? Die meisten Bewohner der Region würden wohl eher Landsberg als die Hauptstadt bevorzugen. So kommt es nicht von ungefähr, dass die Mieten am Lech höher sind als an der Spree, wie das Hamburger Marktforschungsinstitut F+B dieser Tage gemeldet hat (LT berichtete). Doch es ist nicht nur die Nachfrage von Mietern, die die Preise nach oben treibt, betonen hiesige Immobilien-Experten.
Einen mittleren Quadratmeterpreis von 9,60 Euro ermittelten die Hamburger Marktforscher für Ende 2019 bei Neuvermietungen in Landsberg. Damit nimmt Landsberg den 48. Platz unter den teuersten Städten Deutschlands ein. In Berlin waren es rund sieben Euro. Der Wert bezieht sich auf eine 75-Quadratmeter-Wohnung, die zehn Jahre alt ist. Nach diesen Zahlen erhöhte sich die Durchschnittsmiete in Landsberg innerhalb eines Jahres um 11,4 Prozent: Das ist eine deutlich stärkere Zunahme als in anderen Städten wie Dachau oder Freising, während in München zuletzt ein 0,6-prozentiger Rückgang der Mietpreise festgestellt wurde.
Woanders ist die Schmerzgrenze bereits erreicht
Was ist das Besondere am Landsberger Wohnungsmarkt? Das LT hat bei drei Kennern der Branche nachgefragt: Rechtsanwalt Dr. Florian Kappes (Vorsitzender von Haus & Grund in Landsberg), Werner Baur von der wbl Landsberg und Roland Böck, Vorstandsmitglied der Sparkasse Landsberg-Dießen.
Florian Kappes bestätigt im Prinzip die Angaben der Hamburger Analysten: Die Zahlen von Haus & Grund für Wohnungen der Baujahre 2005 bis 2015 lägen zwischen 8,60 und 9,50 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen über zehn Euro, darin seien aber auch schon länger laufende Bestandsmieten enthalten. Dass in Landsberg das Wohnen besonders teurer wurde, erklärt sich Kappes mit einem „Rausdrück-Effekt“. In München sei mit durchschnittlich 16 Euro pro Quadratmeter wohl für die meisten Menschen die „Schmerzgrenze“ erreicht, ebenso in Dachau oder Freising mit 11,60 und 10,90 Euro.
Die Sparkasse sieht auch Faktoren, die die Preise dämpfen
Kappes sieht dort zwei Tendenzen: Wer eine vergleichsweise günstige Mietwohnung hat, zeige wenig Interesse zu wechseln („Lock-In-Effekt“ sagt Kappes dazu). Und zunehmend wichen Menschen weiter ins Umland aus – zum Beispiel in den Raum Landsberg, wo es (noch) vergleichsweise günstig ist. Deswegen geht Sparkassenvorstand Roland Böck davon aus, dass „die Mieten weiterhin moderat steigen werden“. Er sieht aber auch preisdämpfende Faktoren. So denkt Böck, dass die in Landsberg verstärkt auf den Markt kommenden sozial geförderten Wohnungen den Preisauftrieb verlangsamen werden. Werner Baur, Verkaufsleiter der Bauträgerfirma wbl Landsberg, sieht in den Regeln zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN), die die Stadt Landsberg anwendet, dagegen auch einen Faktor, der Wohnraum, der auf den freien Markt kommt, teurer macht. Sozialbindungen und die Beiträge für die städtische Infrastruktur erhöhten den Aufwand für die Investoren.
Baur weist zudem auf die Null-Zins-Politik hin: Die dadurch entstandene Geldschwemme fließe in den Aktien- und Immobilienmarkt. Die Preise steigen: „In Landsberg kommen wir nicht mal an Grundstücke heran, wenn wir das Doppelte des Bodenrichtwerts bieten“, sagt Baur. Der Bodenrichtwert ist ein alle zwei Jahre vom Landratsamt ermittelter örtlicher Durchschnittswert für Bauland. Die ganz großen Immobilien-Investoren seien in Landsberg zwar nicht am Markt, sondern eher in den Metropolen – indirekte Effekte auf den hiesigen Markt habe dies aber doch. Kleinanleger wichen mit ihrem Ersparten dann etwa nach Landsberg aus.
Auch das Bauen an sich ist viel teurer geworden
Auch das Bauen an sich sei durch strengere Bauvorschriften deutlich teurer geworden, sagt Baur weiter. Die Bauunternehmen ließen sich ihre Dienste zudem gut bezahlen, verdeutlicht Florian Kappes von Haus & Grund: „Die Anbieter von Bauleistungen können zu Recht richtig Geld verdienen.“ „Wenn die Immobilien so teuer sind, ist es auch klar, dass die Mieten mitziehen müssen“, verdeutlicht wbl-Verkaufsleiter Baur.
Sparkassenvorstand Roland Böck betrachtet die Null-Zins-Politik aus Sicht der Mieter jedoch nicht nur negativ: Durch die wegfallenden Zinsen seien die Renditeerwartungen von Anlegern generell bescheidener geworden. Tatsächlich sind die Renditen von Wohnungen gefallen. Pauschal könne man sagen, dass sie sich im Landkreis innerhalb von zehn Jahren verdoppelt hätten, so Böck. Deshalb, so die Beobachtung von Florian Kappes, würden in Altstadt-Liegenschaften und am Papierbach eher auswärtige Käufer investieren. „Die Landsberger sind da zum Teil vorsichtig, weil die Renditen nicht der Kracher sind“, meint Kappes. Hätten die Mietpreise mitgezogen, würden sie heute bei 16 Euro pro Quadratmeter liegen, sagt Kappes.
Generell, erklärt der Haus-&-Grund-Chef, werde es immer einen Preisabstand zwischen Landsberg und München geben: „Der muss auch bleiben, weil die Infrastruktur nicht vergleichbar ist.“ Die „arbeitende Bevölkerung“, die wbl-Verkaufsleiter Baur als Hauptnachfragegruppe sieht, werde auch immer abwägen zwischen eingesparten Wohnkosten außerhalb von München und dem Aufwand, von dort an den Arbeitsplatz in der Stadt zu kommen.
LT-Redakteur Gerald Modlinger kommentiert die Lage auf dem Landsberger Wohnungsmarkt: Steigende Preise sind nicht nur ein Mieter-Thema