Schon länger beschäftigen wir uns mit dem Gedanken an ein eigenes Haus. Wir sind sehr verunsichert, vor allem durch die äußeren Umstände.
THOMAS ECKARDT UND MERTEN LARISCH: Ein Immobilienkauf ist immer eine Rechenaufgabe – egal, ob hohe oder niedrige Zinsen. Wenn Sie das nötige Eigenkapital haben, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf. Die Zinsen werden weiter steigen beziehungsweise hoch bleiben, und die Immobilienpreise nicht sinken.
Wir sind mitten in der Hauskauf-Planung. Worauf ist unter den aktuellen Bedingungen besonders zu achten?
ECKARDT UND LARISCH: Auf eine lange Sollzinsbindung – mindestens zehn bis 15 Jahre –, um sich die jetzigen Zinsen zu sichern. Dadurch haben Sie einen gewissen Schutz vor künftigen Zinssteigerungen und können besser kalkulieren. Zudem sind mindestens 20 Prozent an Eigenkapital erforderlich, bezogen auf den Kaufpreis. Je mehr eigenes Geld Sie einbringen können, desto weniger Kredit ist nötig. Das ist auch für die Anschlussfinanzierung nach der ersten Zinsfestschreibung wichtig.
Wir wollen aufs Land ziehen, gern in ein Bauernhaus. Sind solche Immobilien im Moment nachgefragt?
ECKARDT UND LARISCH: Das ist sicher regional verschieden. Bitte bedenken Sie, dass Sie bei bestehenden Häusern den mehr oder weniger großen Modernisierungsaufwand mit "kaufen". Laut Marktanalysen ist die Nachfrage nach solchen Immobilien zurückgegangen – wegen der gestiegenen Zinsen. Die Preise sind demzufolge gesunken. Deshalb sollte man versuchen, mit dem Verkäufer über den Preis zu verhandeln. Fragen Sie in den Gemeinden, bei Immobilienmaklern oder schalten Sie eine Anzeige.
Mein Mann und ich sind Mitte 50, haben gut gespart und jetzt die Idee, uns eine Eigentumswohnung zu kaufen. Was ist dazu zu sagen?
ECKARDT UND LARISCH: Das Lebensalter der Immobilienbesitzer in spe spielt tatsächlich auch für die Banken und mithin für die Finanzierungsbedingungen eine Rolle. Ein Kernsatz lautet: Bis zum Eintritt in den Ruhestand sollte die Immobilie abbezahlt sein. Warum? Weil im Ruhestand weniger Geld zur Verfügung steht als während des Erwerbslebens. Deshalb: Je älter Sie sind, desto mehr Eigenkapital ist nötig. Das verringert den Kreditbedarf, reduziert die Monatsraten und die Kosten insgesamt. Wären über das Berufsleben hinaus noch Raten zu zahlen, könnten Sie Ihren gewohnten Lebensstandard womöglich nicht halten. Nur maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens sollten in die Rückzahlung des Kredits gehen. Lassen Sie von Ihrer Hausbank ausrechnen, wie das in Ihrem Fall aussehen würde.
Wir sind schon über 60, möchten unser Haus sanieren. Welche Förderungen gibt es? Bekommen wir überhaupt noch einen Kredit?
ECKARDT UND LARISCH: Förderungen für verschiedene Einzelmaßnahmen finden Sie unter www.kfw.de. Konsultieren Sie möglichst einen Energieberater, der Ihnen eine sinnvolle Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen empfehlen kann. Gehen Sie mit einem Gesamtkostenvoranschlag zu Ihrer Hausbank, fragen nach einer Finanzierung mit Förderung. In aller Regel ist eine Kreditzusage keine Frage des Alters, sondern der Bonität. Die wird natürlich geprüft. Das Kreditinstitut muss sicher sein, dass Sie den Kredit zurückzahlen können.
Wir sind verunsichert wegen der aktuellen Diskussionen um ein mögliches Verbot bestimmter Heizungstypen. Irgendwann müssen wir unsere Gasheizung erneuern. Und dann gibt es vielleicht die Solarpflicht, sodass es noch teurer wird. Wie können wir sinnvoll dafür sparen?
ECKARDT UND LARISCH: Prüfen Sie jetzt die Möglichkeit eines Bausparvertrages. Damit sichern Sie sich die Zinsen, die bei Vertragsabschluss gelten, bis das Bauspardarlehen zurückgezahlt ist. Verfolgen Sie die Gesetzgebung zur Förderung von Heizanlagen und informieren Sie sich rechtzeitig bei einem Energieberater, welche Heizvariante in Ihrem Fall geeignet ist.
Welche KfW-Förderung gibt es für neue Häuser?
ECKARDT UND LARISCH: Das klassische Wohneigentumsprogramm mit einem zinsvergünstigten Kredit von bis zu 100.000 Euro gibt es nach wie vor. Seit März bietet die KfW die neue Förderung für besonders energieeffiziente Neubauten an. Das sind ausschließlich Häuser mit dem Energiestandard EH 40. Das bedeutet, das Haus darf nur 40 Prozent der Energie eines vergleichbaren, unsanierten Gebäudes verbrauchen. Für solche Wohngebäude kann es einen zinsgünstigen Kredit bis zu 100.000 Euro geben. Die jeweils aktuellen Zinskonditionen stehen unter www.kfw.de. Für neue Häuser, die das Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude (QNG) erreichen, können bis zu 150.000 Euro Kredit beantragt werden. Für beide Kredite gilt: Die Beantragung läuft über Hausbank oder Bausparkasse. Unter 0800-5399002 sind die KfW-Förderexperten erreichbar.
Die Bausparkasse teilte uns mit, dass unser Bausparvertrag in der Zuteilung ist, wir also das Darlehen bekommen und es nur für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen können. Dabei wollen wir gar keine Immobilie kaufen. Geht uns das Geld jetzt verloren?
ECKARDT UND LARISCH: Ist der Bausparvertrag in der Zuteilung, kann der Bausparer über Guthaben und Darlehen verfügen. Angesichts steigender Zinsen, hoher Inflation und der damit verbundenen Unsicherheiten rückt Wohneigentum bei vielen in weite Ferne. Geht dann das Bauspargeld verloren? Nein. Zunächst sollte geprüft werden, ob Guthaben und Darlehen für einen anderen Wohnzweck eingesetzt werden können - Einbauküche, Badmodernisierung, Balkon-Solaranlage. Ist das nicht der Fall, ergeben sich zwei Varianten: Man verzichtet auf das Darlehen und lässt sich das Guthaben plus Zinsen auszahlen. Um dabei den staatlichen Bonus - Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämie - nicht einzubüßen, ist Folgendes zu beachten: Wurde der Vertrag vor dem 01.01.2009 abgeschlossen und der erste Regelsparbeitrag überwiesen, dann gilt eine Sperrfrist von sieben Jahren. Nach dieser Frist bleiben die Prämien erhalten. Bei Verträgen, die ab 2009 geschlossen wurden, gilt die Sperrfrist dauerhaft. Praktisch bedeutet das: Die Prämien werden nur dann gutgeschrieben, wenn das Geld für Wohnzwecke ausgegeben wird. Eine Ausnahme gibt es für jene, die bei Vertragsabschluss unter 25 Jahre alt sind. Sie dürfen nach siebenjähriger Sperrfrist Bauspargeld und Prämie frei verwenden. Zweite Variante: Man spricht mit der Bausparkasse, erhöht die Bausparsumme und zahlt weiter ein, sodass der Vertrag zu einem späteren Zeitpunkt zugeteilt wird.
Wie lange sollte ich die Zinsen festschreiben?
ECKARDT UND LARISCH: Das hängt auch davon ab, in welchem Alter Sie sind und wie Ihre finanzielle Altersvorsorge aussieht. Die Immobilie sollte zu Rentenbeginn abbezahlt sein. Ich empfehle, die Finanzierungszeit so kurz wie möglich zu halten, das heißt, so hoch wie möglich tilgen. Mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren liegen Sie nicht falsch, denn nach zehn Jahren haben Sie als Kreditnehmer ein gesetzlich verbrieftes Kündigungsrecht.
Wir möchten gern ein Haus, sind aber nicht sicher, ob neu oder gebraucht. Wozu raten Sie?
ECKARDT UND LARISCH: Machen Sie eine Liste der Vor- und Nachteile beider Varianten und gewichten Sie. Zunächst Lage, Arbeitsweg, Infrastruktur, dann die Kosten. Selbst wenn Sie bei einem Neubau mit einem Bauträger einen Festpreis haben, kann es sein, dass Sie eine Nachfinanzierung brauchen, weil Lieferengpässe, Handwerkermangel und Materialkosten im Moment schwer zu kalkulieren sind. Nachfinanzierungen sind teuer. Ein neues Haus hat keinen Modernisierungsbedarf. Kaufen Sie ein altes Haus, müssen Sie damit rechnen, dass saniert werden muss, Sie in dieser Zeit noch nicht einziehen können und weiterhin Miete zahlen müssen. Um den konkreten Sanierungsaufwand abzuschätzen, sollte ein Bausachverständiger gefragt werden. Wegen der Sanierung sollte es möglich sein, den Kaufpreis zu drücken.
Wir haben zwei Kinder, würden gern in einem Haus leben. Wir haben etliches gespart. Trotzdem könnten wir die Rate wahrscheinlich nicht stemmen, die uns die Bank ausgerechnet hat.
ECKARDT UND LARISCH: Finanzielle Ehrlichkeit ist wichtig. Wer merkt, dass die Finanzierung allzu sehr auf Kante genäht ist, hat aus meiner Sicht drei Möglichkeiten: Kleineres Haus, kleineres Grundstück oder weiter sparen oder auf eine Immobilie verzichten und stattdessen das Geld zum Beispiel in Familienerlebnisse investieren und in die Ausbildung der Kinder.
Irgendwo habe ich gelesen, dass man als Hausbesitzer drei Euro pro Quadratmeter und Monat für den Werterhalt des Hauses zurücklegen sollte.
ECKARDT UND LARISCH: Das ist eine Faustformel und der Mindestbetrag. Viele vergessen, dass es am Haus "immer was zu tun gibt" und dass man dafür auch das Geld haben muss.
Wir bauen selber. Unser Finanzierungsberater rät uns zu einer Berufsunfähigkeitsversicherung und zu einer Risiko-Lebensversicherung. Wir sind nicht besonders ängstlich, habe ich ihm gesagt.
ECKARDT UND LARISCH: Das hat nichts mit Angst zu tun. Es ist eine Absicherung für den Fall, dass Sie als Hauptverdiener weitestgehend oder komplett ausfallen. Solche Versicherungen sind gerade dann sinnvoll, wenn hohe Kredite abgeschlossen werden sollen.