Es gibt wohl kaum etwas Unangenehmeres, als eine Mietwohnung, die mit Schimmel befallen oder von einem Wasserschaden betroffen ist. Auch Baulärm kann die Wohnqualität stark verschlechtern. Viele Mieter fragen sich in solchen Fällen, ob sie berechtigt sind, die Miete zu mindern, um die Beeinträchtigungen auszugleichen. Doch die Antwort ist nicht immer eindeutig und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein Überblick.
Ist eine Mietminderung bei Schimmel, Baulärm oder einem Wasserschaden möglich?
- Schimmel: Wenn in der Wohnung Schimmel auftritt, kann laut dem Leipziger Mietrechtsanwalt Henry Bach ein Recht auf Mietminderung bestehen. Schimmelbefall sei als Mangel anerkannt, schreibt er auf seiner Website. Zudem begründe schon die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung, heißt es weiter. Aber Achtung: Im konkreten Fall spielt die Ursache des Schimmelbefalls eine entscheidende Rolle. Denn hat der Mieter den Mangel durch schimmelbegünstigendes Verhalten selbst verschuldet, kann er die Miete nicht mindern, heißt es vonseiten der Verbraucherzentrale.
- Baulärm: Lärm kann krank machen und den Wohnwert verringern. Mieter dürfen bei Baulärm eine Mietminderung fordern, wenn sie den Baulärm oder die Abrissabeiten in ihrer Wohnung hören können. Das gilt laut Mietrechtsexperten übrigens auch dann, wenn der Vermieter den Lärm nicht selbst verursacht oder für ihn verantwortlich ist.
- Wasserschaden: Ein Wasserschaden ist immer ärgerlich und geht oft mit weiteren Schäden - etwa Schimmel - einher. Tritt Wasser in die Wohnung ein, etwa durch ein geplatztes Rohr, kann das laut Mietrechtsexperten ein Grund für eine Mietminderung sein. Aber: Das gilt nicht, wenn der Mieter selbst für den Schaden verantwortlich ist.
Grundsätzlich gilt: Ist die Ursache für einen Mangel zwischen Mieter und Vermieter streitig, muss der Vermieter beweisen, dass der Mangel dem Mieter zuzurechnen ist. Er ist also nachweispflichtig.
Wie hoch fällt eine Mietminderung aus?
Wie hoch eine Mietminderung bei Schimmel, Baulärm oder einem Wassersschaden im einzelnen ausfällt, muss laut Rechtsexperten stets fallbezogen geprüft werden. Maßgebliche Faktoren sind:
- Die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache (etwa, wie viele Räume und wie stark sie betroffen sind).
- Die etwaige Gesundheitsbeeinträchtigung bei der Weiternutzung. Im Zweifel kann das ein Sachverständiger klären.
Ein Beispiel: In vergleichbaren Fällen kann etwa ein Schimmelbefall im Bad für eine Mietminderung von zehn Prozent sorgen. Bei Kinderzimmern mit Schimmel an drei Wänden bis zu einer Höhe von 30 Zentimetern kann eine Mietminderung von 20 Prozent angebracht sein. Bei starkem und lang anhaltendem Baulärm können 20 Prozent weniger Miete angemessen sein. Ein Wasserschaden im Bad kann zwischen fünf bis zehn Prozent Mietminderung bedeuten. Im Zweifel hängt die Mietminderung aber immer vom Einzelfall ab. Bei der Einschätzung können Mietervereine oder Rechtsanwälte helfen.
Was muss man tun um eine Mietminderung zu bekommen?
Liegt ein für eine Mietminderung geeigneter Wohnungsmangel vor, muss diese Mietminderung nicht beim Vermieter geltend gemacht werden, heißt es in einem Ratgeber der Verbraucherzentrale. Diese sei ein gesetzliches Recht, das der Mieter einseitig, also ohne Zustimmung des Vermieters, geltend machen könne. Der Mieter müsse demnach auch keine besonderen Ansprüche erheben. Vielmehr führe die Mangelhaftigkeit der Mietsache dazu, dass die Miete automatisch gemindert werde. Das gelte von dem Zeitpunkt an, zu dem die Beeinträchtigung des Wohnwerts begann.
Wie lange gilt eine Mietminderung?
Laut Verbraucherzentrale ist eine Mietminderung so lange gerechtfertigt, bis der Vermieter die Mängel beseitigt hat. Aber Vorsicht: Voraussetzung für eine Mietminderung sei demnach auch, dass sich der Mangel unmittelbar negativ auf den Gebrauch der Mietsache durch den Mieter auswirkt. Ein Beispiel: Zwar ist der Ausfall einer Heizung ein schwerwiegender Wohnungsmangel. Im Sommer, wenn die Heizung nicht gebraucht wird, rechtfertigt er aber keine Mietminderung. Der Ausfall muss für den Mieter spürbar sein.
Übrigens: Vermieter dürfen die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Auch bei der Zahl der Erhöhungen gibt es Regeln.