Umziehen ist kein Spaß. Nicht allein, dass es viel Zeit und Elan kostet, eine neue Bleibe zu finden und einzurichten. Vorher muss auch noch der Auszug aus der alten Wohnung gemanagt werden. Das kann noch viel nervenaufreibender sein. Mieter und Vermieter haben mitunter sehr unterschiedliche Vorstellungen davon, was Kündigung, Einbauten, Schönheitsreparaturen oder die Rückzahlung der Kaution angeht. Kaum ein Auszug ohne Ärger – nicht zuletzt auch deshalb, weil sich rund um die Rechte und Pflichten beider Parteien jede Menge Irrtümer und Mythen ranken, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund betont. Nur wer sich auskennt, macht keine teuren Fehler. Hier wichtige Punkte:
Wer drei Nachmieter präsentiert, darf früher raus: Nein, das ist ein Märchen. Niemand kann seinen Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zwingen, indem er mögliche Nachmieter präsentiert. Lässt sich der Eigentümer freiwillig auf einen Interessenten ein, kann ein früherer Auszug klappen, muss aber nicht. „Ein Mieter hat auch kein Mitspracherecht, wer sein Nachmieter wird“, betont Ropertz.
Klappt der Auszugstermin nicht, darf man bleiben: Nein. Hat ein Mieter gekündigt, zieht aber nicht fristgemäß aus, etwa weil der Hausbau sich verzögert, hat er kein Recht darauf, einfach noch eine Weile zu den alten Konditionen zu bleiben. Nicht-Ausziehen kann teuer zu stehen kommen. Der Vermieter darf eine Nutzungsentschädigung verlangen und dafür die aktuell am Markt erzielbare Miete ansetzen. Der Eigentümer muss sich nicht mehr an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel halten, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied (Az. VIII ZR 17/16).
Ums Renovieren kommt keiner herum: Nein. Für Millionen Mieter heißt es beim Auszug oft nur noch: Leer räumen, Einbauten entfernen, noch einmal Staubsaugen und tschüss – auch wenn der Mietvertrag sie eigentlich zur Renovierung verdonnert. Je älter die Vereinbarung, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter zum Schluss tatsächlich keinen Finger mehr rühren müssen, so Ropertz. Das gilt vor allem für Altverträge vor 2002. Die mieterfreundliche Rechtsprechung des BGH macht es möglich.
Auszug: Was darf der Vermieter verlangen - und was nicht?
Was der Vermieter verlangen darf und was nicht, hängt immer vom Wortlaut im Mietvertrag ab. Garantiert nichts tun muss, wer in seinem Vertrag eine starre Fristenregel findet. Ein Zeitkorsett, wonach Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen erklärte der BGH für unwirksam (VIII ZR 360/03). Gleiches gilt für Klauseln, wonach die Bleibe „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben werden muss (VIII ZR 339/03).
Auch der Zustand der Wohnung zählt: Ja. Wer in eine unrenovierte Bleibe einzog, könne sich Schönheitsreparaturen am Ende sparen, sagt Ropertz. Auch dann, wenn ihm der Vermieter zum Einzug einen Zuschuss zur Instandsetzung zahlte. Mieter müssen auch nicht „die Türen und Fenster streichen“ (VIII ZR 210/08), wie es häufig verlangt wird. Das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter mal verlegt hat, kann sich der Mieter ebenfalls sparen. Gleiches gilt fürs Abschleifen und Versiegeln von Parkett. Auch das ist Vermietersache. Selbst die knappe Formulierung „Die Räume sind renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam (VIII ZR 308/02). Einschränkung: Hat jemand seine Bleibe knallig in rot, grün oder braun gestrichen, muss er die Wohnung beim Auszug „farblich neutral“ zurückgeben, so Ropertz.
Was umfassen Schönheitsreparaturen?
Neuere Mietverträge können wieder Schönheitsreparaturen auferlegen: Ja. Wer dehnbare Formulierungen wie „in der Regel“ „ungefähr“, „meist“ oder „normalerweise alle drei Jahre“ in seinem Vertrag findet, muss renovieren. Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (3,5,7 Jahre) aufgelistet werden, bleibt diese Klausel wirksam. Auch die Wörter „im Allgemeinen“ oder „in der Regel spätestens“ sind zulässig (III ZR 351/04). Aber: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Mieter müssen beim Renovieren mitbezahlen: Ja, das ist möglich. Wenn der Mieter schon nicht streicht, soll er häufig wenigstens mitzahlen. Das ist grundsätzlich erlaubt. Aber: Verdonnert ihn der Vermieter vertraglich zu einem prozentualen Anteil an den Renovierungskosten nach starren Quoten wie etwa „nach 12 Monaten …20 Prozent, nach 24 Monaten …40 Prozent“, muss er gar nichts zahlen (VIII ZR 52/06).