Viele praktische Fragen zum Immobilienkauf haben Alexander Kohler und Benjamin Baumgartner vom Verband der Privaten Bausparkassen sowie Andreas Kohl von der Stiftung Warentest zwei Stunden lang am Lesertelefon unserer Zeitung beantwortet. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Informationen der Experten.
Ich bin erst Mitte 20, habe aber schon 30.000 Euro gespart. Ich weiß, dass das für einen Immobilienkauf zu wenig ist. Welche Möglichkeiten habe ich?
Erstens: weiter fleißig sparen. Zweitens: eventuell den Familienrat einberufen und schauen, ob Sie vielleicht ein Grundstück oder eine Wohnung von den Eltern oder Großeltern übertragen oder geschenkt bekommen. Halten Sie das für möglich, sollte idealerweise im nächsten Schritt ein Steuerberater hinzugezogen werden.
Wir haben nächste Woche den ersten Termin bei unserer Bank bezüglich unserer Baufinanzierung. Wie können wir uns vorbereiten?
Allgemein gilt: Je genauer Ihre Vorstellungen bereits sind, desto detaillierter kann über die Möglichkeiten gesprochen werden. Der Berater wird Sie fragen, wie viel eigenes Kapital Sie haben, wie hoch die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung sein kann und wann in etwa die Immobilie abbezahlt sein soll. Sofern Sie rentenversicherungspflichtig beschäftigt sind, sollten Sie die Möglichkeit ansprechen, die Eigenheimrente in die Finanzierung einzubeziehen. Dadurch können Sie im Endeffekt mehrere tausend Euro sparen.
Was ist besser: in eigene Wohnung einziehen oder diese vermieten?
Wir sind uns nicht sicher, welche Variante besser ist: eine Wohnung kaufen und diese vermieten oder eine Wohnung kaufen und selber einziehen?
Pauschal kann man das nicht sagen. Aber bedenken Sie folgende Punkte: Wollen Sie die Wohnung mithilfe der Miete finanzieren, sind Sie darauf angewiesen, immer Mieter zu haben beziehungsweise müssen Sie sich immer darum kümmern, dass die Miete auch aufs Konto kommt. Wenn Sie einen Makler beauftragen, Mieter zu suchen, müssen Sie ihn bezahlen. Als Eigentümer sind Sie für Reparaturen, Sanierungen etc. zuständig, denn die Wohnung nutzt sich ja auch ab. Offen gesagt: Die Vermietung muss sich für Sie rentieren. Wollen Sie die Wohnung selber nutzen, sparen Sie die Miete, die Sie jetzt zahlen müssen, und könnten außerdem zur Finanzierung der Immobilie die staatliche Eigenheimrente nutzen. Für vermietetes Eigentum gibt es keine staatliche Förderung.
Welche Zinsfestschreibung sollte ich wählen?
Eine Pauschalantwort ist nicht möglich. Der Trend geht aber zu längeren Zinsbindungen, das heißt, 15 Jahre oder länger. Nach zehn Jahren haben Sie ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht. Wichtig im Zusammenhang mit der Zinsbindung ist die Restschuld, die nach der jeweiligen Bindung noch vorhanden ist. Nach zehn Jahren und einer 1-Prozent-Tilgung sind es in aller Regel noch 90 Prozent. Zins und Tilgung sollten Sie auch dann noch zahlen können, wenn die Zinsen wesentlich höher liegen als jetzt. Sie sehen den Zusammenhang zwischen Zinsbindung, Restschuld und Tilgungshöhe. Diese Größen sollten Sie im Blick haben, wenn Sie Finanzierungsangebote miteinander vergleichen.
Unser Finanzierungsberater meinte im ersten Gespräch, wir sollen uns Gedanken über unsere Familienplanung machen und über den Rentenbeginn. Aber wir sind doch erst 35.
Der Berater hat recht. Wer eine Immobilie dann kauft, wenn Mann und Frau Geld verdienen, muss sich über eines im Klaren sein: Wenn ein oder mehrere Kinder da sind, die von der Frau zu Hause betreut werden, fällt ein Einkommen weg. Darüber hinaus muss mehr Geld zum Lebensunterhalt ausgegeben werden. Was den Rentenbeginn betrifft: Normalerweise sollte die Immobilie bis dahin abbezahlt sein. Ist das nicht der Fall, muss man einen Weg finden, die Raten vom Alterseinkommen zu bestreiten.
Ist der Kauf einer Immobilie bei den derzeitig hohen Preisen sinnvoll?
Mir wurde eine vermietete Eigentumswohnung in München zum Kauf angeboten. Ist ein Kauf bei den derzeitigen Immobilienpreisen sinnvoll?
Das lässt sich nur beantworten, wenn Kaufpreis und Miethöhe bekannt sind. Viel höher als die 20-fache Nettojahreskaltmiete sollte der Kaufpreis nicht sein. Beachten Sie auch das finanzielle Risiko durch unerwartete Instandhaltungskosten oder durch Leerstand. Bei Renditeobjekten spielt zudem die Lage eine große Rolle.
Wir haben ein Grundstück geerbt, möchten bauen und vermieten und haben uns das als Altersvorsorge vorgestellt. Wir haben Bedenken, dass Mietnomaden oder Vandalen in die Wohnung einziehen.
Dieses Risiko können Sie nie ganz ausschließen. Fragen Sie bei der Schufa. Lassen Sie sich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den letzten Vermieter geben und suchen Sie das Gespräch mit diesem. Planen Sie finanzielle Reserven für solche Fälle ein und konsultieren Sie Ihren Steuerberater. Wollen Sie sich zusätzlich absichern, informieren Sie sich über eine Mietausfallversicherung.
Wir wollen mit Anfang 50 gern ein Haus kaufen und haben 40 Prozent Eigenkapital. Wie gehen wir vor?
Sprechen Sie zunächst mit Ihrer Hausbank und lassen sich ein Finanzierungsangebot geben. Um die Konditionen vergleichen zu können, holen Sie sich mindestens noch ein weiteres Angebot einer anderen Bank oder Bausparkasse ein. Lassen Sie sich auch ein Angebot für ein Riester-Darlehen geben – gegebenenfalls mit einem KfW-Darlehen.
Beim Wohn-Riester müssen im Alter Steuern gezahlt werden. Lohnt sich das dann überhaupt?
Die Stiftung Warentest sagt ganz klar „Ja“ und macht eine Beispielrechnung auf: Ein kinderloses Arbeitnehmer-Ehepaar, beide 35 Jahre alt, mit 70.000 Euro Bruttojahreseinkommen nimmt einen Riester-Kredit über 200.000 Euro auf. Zulagen, Zinsersparnis und Steuervorteile summieren sich bei einem Riester-Kredit in dieser Größenordnung in 30 Jahren auf 56000 Euro. Nach Abzug der Besteuerung im Rentenalter verbleibt immer noch ein Vorteil von 27400 Euro.
Wir wollen zum Hauskauf einen KfW-Kredit nutzen. Können wir parallel die staatliche Eigenheimrenten-Förderung einsetzen?
Ja, das ist möglich.
Unter welchen Bedingungen bekommt man die staatliche Förderung für Wohneigentum?
Sie oder Ihr Ehepartner sollten rentenversicherungspflichtig beschäftigt sein. Um die volle Förderung zu erhalten, zahlen Sie regelmäßig vier Prozent Ihres Vorjahresbruttos in einen zertifizierten Vertrag ein – abzüglich der Zulagen. Achten Sie darauf, dass Sie immer die volle Zulage bekommen. Das heißt, wenn sich Ihr Einkommen erhöht, muss die Einzahlung auch höher werden. Es gibt die Grundzulage von maximal 154 Euro pro Jahr pro Erwachsenem, dazu für jedes Kind 185 Euro. Ist das Kind nach 2008 geboren, beträgt die Kinderzulage 300 Euro pro Jahr. Darüber hinaus können bis zu 2100 Euro an Beiträgen jährlich steuerlich geltend gemacht werden.