Im Herbst ist bezahlbarer Wohnraum besonders knapp. Neben hunderttausenden Studierenden suchen auch viele Jobwechsler, Fernpendler und Senioren günstige Bleiben. "Der Preisdruck in diesem Segment ist besonders hoch", sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Zugleich steht viel Wohnraum leer. Vor allem in Rentnerhaushalten. Viele Senioren leben allein in zu groß gewordenen Wohnungen. Die Kinder sind aus dem Haus, der Partner ist verstorben. Auch andere Mieter haben häufig Platz und könnten ein Zubrot brauchen. Warum also nicht untervermieten? Das sei rechtlich betrachtet gar nicht so schwierig, betont Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Da ist viel möglich, nur nicht beim Vermieten an Touristen.
Untervermieten: Was muss beachtet werden?
Wer zur Untervermietung entschlossen ist, sollte in jedem Fall mit dem Vermieter sprechen. Dessen Zustimmung ist immer dann unerlässlich, wenn es um die komplette Wohnung geht. Etwa, wenn ein Mieter beruflich ins Ausland muss und in dieser Zeit einen Studenten, Freund oder Kollegen in der Bleibe wohnen lassen will. Ist der Vermieter nicht einverstanden, hat er das gute Recht abzulehnen. Das gilt auch, wenn jemand ausziehen und die Tochter oder den Sohn einziehen lassen will. Vorsicht: Eine nicht genehmigte Untervermietung kann eine Abmahnung, schlimmstenfalls die Kündigung nach sich ziehen. Und selbst wer die Vermieter-Erlaubnis in der Tasche hat, kann die Wohnung nicht einfach über Portale wie Airbnb anbieten und damit Geld verdienen. Das kurzzeitige Beherbergen von Touristen ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keine Untervermietung (Az. VIII ZR 210/13).
Wie ist es, wenn nur ein Zimmer vermietet wird?
Anders sieht es aus, wenn ein Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten will. Möchte jemand zum Beispiel zu Semesterbeginn einen Studenten aufnehmen und ihm ein, zwei Räume abtreten, ist die Rechtslage überraschend günstig. Zwar ist es auch hier wichtig, das Okay vom Vermieter einzuholen. Aber: "Dieser muss formal zustimmen, er kann in diesem Fall nicht wirklich ablehnen", sagt Ropertz. Denn: Meldet der Mieter ein berechtigtes Interesse am Untervermieten an, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Eigentümers. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mieter finanzielle Beweggründe hat, urteilte das Landgericht (LG) Berlin (Az. 65 S 202/17 und 63 S 277/16). Gleiches gilt, wenn jemand nach einer Weile auf die Idee kommt, eine Wohngemeinschaft zu gründen, um mit dem Mitbewohner die finanzielle Belastung zu teilen. Der Vermieter darf sich nicht verweigern mit dem Argument, der Mieter solle stattdessen besser in ein kleineres Apartment ziehen (LG Berlin, Az. 65 S 202/17). Der Wunsch älterer Menschen, nach Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners nicht mehr allein leben zu wollen, begründet ebenfalls ein berechtigtes Interesse am Untervermieten. Auch wenn der Vermieter wenig begeistert darüber ist, kann er sich nicht wirklich sperren. Früher wohnten schließlich auch mehrere Menschen in der Wohnung. Ein Vermieter kann auch dann nicht einfach "Nein" sagen, wenn ein Mieter beruflich ins Ausland muss, und in dieser Zeit lediglich ein, zwei Zimmer der Wohnung untervermieten möchte. Er spart dadurch schließlich Kosten. Verweigert der Eigentümer dennoch die Zustimmung und schaltet auf stur, kann der Mieter unter Umständen sogar Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen verlangen (BGH, Az. VIII ZR 210/13).
Und was ist mit Studenten?
Wollen Studierende für ein, zwei Semester an eine andere Uni wechseln, dürfen auch sie ihre gemietete Wohnung in dieser Zeit untervermieten. Der Eigentümer kann sich nicht querstellen. Aber: Wichtig ist, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich reserviert hält. Auch hier gilt: Teilweise untervermieten ist rechtlich einfacher durchzusetzen als die gesamte Wohnung.
Woran müssen Vermieter denken?
Wer Wohnraum teilen will, muss seinem Vermieter konkrete Angaben zum Untermieter machen. Dessen Einkommenssituation geht den Eigentümer aber nichts an. Dieser darf sein Okay auch nicht an Auflagen, Befristungen oder Bedingungen knüpfen. Hauptmieter dürfen so viel Miete verlangen, wie sie möchten. Allerdings kann der Vermieter unter Umständen eine Mieterhöhung fordern, gibt Ropertz zu bedenken. Zum Beispiel, wenn durch den "Neuen" in der Wohnung höhere Betriebskosten anfallen. 25 Euro pro Monat und Untermieter bei einer Vierzimmerwohnung hielt etwa das Landgericht Berlin für angemessen (Az. 64 S 104/18).
Welche Formalien gibt es bei einer Untervermietung noch?
Spricht nichts gegen einen neuen Mitbewohner, wird der bisherige Mieter dann selbst zum Vermieter. Er sollte daher mit seinem neuen Untermieter einen Mietvertrag abschließen, rät Mieterschützer Ropertz. Wer klar hineinschreibt, wie viel Zimmer er abtritt, wie hoch die Miete ist, wie die Mitbenutzung von Küche und Bad aussehen soll, macht alles richtig. Eine Pauschale kann den Untermieter-Anteil an den Betriebskosten abdecken. Kaution sowie ein Übergabeprotokoll sind sinnvoll. Auch der Neue im Haus genießt Kündigungsschutz. Will das Zusammenleben einfach nicht klappen, kann der Hauptmieter ihn nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen. Er muss die gesetzlichen Kündigungsgründe und -fristen einhalten.
Alternative: Ohne Angabe von Gründen kündigen, dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist. Am bisherigen Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter ändert sich übrigens nichts, ganz egal, ob die Wohnung komplett oder teilweise untervermietet wird.
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