In Deutschland gibt es rund 43 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. 22 Prozent davon sind im Eigentum von sogenannten Wohneigentümergemeinschaften – kurz WEG. Oftmals ist der energetische Zustand gerade von Wohngebäuden in WEG-Besitz eher schlecht. Fachleute gehen davon aus, dass 70 Prozent dieser Wohnungen unsaniert sind. Häufig können sich die verschiedenen Eigentümer im Haus nicht auf Sanierungsvorhaben einigen – was an der Altersstruktur, der unterschiedlichen Finanzkraft und Motivation liegen kann. Die Folge sind oftmals ein hoher Energieverbrauch und damit hohe Energiekosten.
Tatsächlich müssen energetische Sanierungsmaßnahmen wie der Heizungstausch, Wärmedämmung an der Fassade oder am Dach in der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Auch für die Installation einer Fotovoltaikanlage braucht es von der Wohneigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss beziehungsweise muss der Bau einzelnen Mitgliedern gestattet werden. Allerdings hat man als einzelner Wohnungseigentümer auch gewisse Rechte bezüglich der baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, und zwar dann, wenn diese der Barrierefreiheit, der Elektromobilität – also der Installation einer Ladestation –, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen.
Reform am WEG-Gesetz vereinfacht bauliche Veränderungen
Um prinzipiell bauliche Veränderungen zu erleichtern, war 2020 das WEG-Gesetz reformiert worden. Zum einen wurde das Beschlussfähigkeitsquorum abgeschafft: Es gelten jetzt die Stimmen der Anwesenden und es gibt keine Untergrenze, wie viele Eigentümerinnen und Eigentümer anwesend sein müssen. Außerdem reicht die einfache Mehrheit für einen Beschluss aus. Wird eine Maßnahme mit einfacher Mehrheit beschlossen, tragen die Befürworter die Kosten – allerdings haben dann auch nur sie das Recht zur Nutzung.
Nur wenn sich eine Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert – in der bisherigen Rechtsprechung oft binnen zehn Jahren – oder mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen worden ist, werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten. Fachleute raten daher dazu, Beschlüsse unter der Bedingung zu fassen, dass eine Zweidrittelmehrheit zusammenkommt, damit die Kosten von allen getragen werden.
Sanierungsmaßnahmen auf einer Eigentümerversammlung mit einem Energieberater vorstellen
Am besten sucht man mit den Miteigentümern das Gespräch und sammelt Argumente für die geplante Sanierungsmaßnahme. Nicht selten sind nämlich Falschinformationen und Halbwissen der Grund für eine ablehnende Haltung. Die Einbindung eines qualifizierten Energieberaters, der im Idealfall gleich einen individuellen Sanierungsfahrplan für das Gebäude erstellt und auf einer Eigentümerversammlung die verschiedenen Sanierungsmöglichkeiten erklärt, kann bei der Entscheidungsfindung helfen.
Bei einer WEG geht es schließlich darum, kluge Investitionsstrategien zu treffen. Die üblichen Instandhaltungsintervalle bei einem Gebäude bieten sich an, um auch energetische Maßnahmen umzusetzen. Stehen beispielsweise ohnehin Arbeiten an der Fassade an, ist das der ideale Zeitpunkt, die Fassade zu dämmen, da sowieso ein Gerüst steht. Und wenn die Heizung bereits 25 Jahre oder älter ist, dann ist es höchste Zeit, eine neue Wärmeversorgung zu planen.
Rücklagen bilden, Sanierungsstau in einer WEG vermeiden
Das alles kostet Geld – dafür müssen Rücklagen gebildet werden. Aber wenn nichts gemacht wird, dann wird der Sanierungsstau immer größer – und der Wert des Gebäudes verfällt zusehends. Mit einer Sanierung gibt es hingegen einen besseren Wohnkomfort und niedrigere Energiekosten. Der Wert des Eigentums ist langfristig gesichert und es besteht die Chance für höhere Mieteinnahmen.
Zum Autor: Martin Sambale ist Geschäftsführer des Energie- und Umweltzentrums Allgäu, kurz eza!.