Bäcker, Metzger, Buchladen - das Meringer Zentrum lädt zum Bummeln ein. Doch einige Traditionsgeschäfte haben bereits zugemacht. Um die Ortsmitte zu bewahren, hat sich der Marktgemeinderat für einen Bebauungsplan entschieden, der Eigentümerinnen und Eigentümern spezielle Vorgaben macht.
Das Regelwerk gilt für beinahe sieben Hektar und betrifft rund 150 Grundstückseigentümer. Diese hatte die Gemeinde zum Austausch eingeladen, Zugehörige zu 29 Anwesen nahmen teil. Ihre Anregungen wurden bereits eingearbeitet, ebenso wie die Besprechungen mit den Fraktionsvertretern. In der jüngsten Sitzung stellte das Planungsbüro Dragomir nun den Entwurf für den Bebauungsplan vor.
Planerin Tamara Göller erinnerte an die Ziele. Unter anderem geht es darum, das Ortsbild zu erhalten. Eine Rolle dafür spielen Dächer in Giebelform, die Ausrichtung zur Straße hin, Höhe der Gebäude und die geschlossene Bauweise. Ein wichtiges Anliegen ist, dass die Läden nicht durch Wohnnutzung verdrängt werden. Deswegen darf das Erdgeschoss nur gewerblich genutzt werden.
Direkt an Merings Hauptstraße gelten besonders strenge Regeln
Allerdings setzt der Marktgemeinderat auf eine Zweiteilung: Die strenge Vorgabe soll nur für einen Kernbereich direkt an der Straße gelten - mit einer Tiefe von zehn Metern. Im rückwärtigen Bereich haben die Eigentümer größere Freiheiten. "Entscheidend ist: wie ist das Gesicht zur Straße hin" erklärt Bettina Gerlach vom Büro Dragomir.
Als Besonderheit wird für diesen Kernbereich nicht nur eine Maximal-, sondern auch eine Mindestwandhöhe festgesetzt. Diese war eigentlich mit 6,50 Metern angedacht. Auf Bitten von UWG-Sprecher Mathias Stößlein, der auf stark abfallenden Grundstücke verwies, wurde sie auf 5,50 Meter herabgesetzt. Stärker diskutiert wurden die zulässigen Maximalhöhen.
Die Planerin plädierte für eine gestaffelte Lösung. Diese orientiert sich daran, wie nahe die Häuser an der Straße stehen. Zurückversetzte Anwesen dürfen etwas höher werden. Gerlach stellte drei Varianten zur Diskussion: bei der niedrigsten dürfen die größten Häuser eine Wandhöhe von bis zu 9,50 Metern haben, in der mittleren bis zu 10 Metern und in der höchsten Variante bis zu 10,50 Meter. Im rückwärtigen Bereich gilt durchgängig eine
Bebauungsplan für die Ortsmitte bietet Eigentümern auch Vorteile
Baulinien geben vor, in welchen Bereichen künftige Gebäude errichtet werden dürfen. Zur Hauptstraße hin ist es Pflicht, bis an die Baulinie heranzubauen, d.h. bei Abriss und Neubau dürfen die Gebäude nicht nach Belieben weiter zurück versetzt werden.
Bürgermeister Florian Mayer betonte, dass der Bebauungsplan den Eigentümern auch Chancen bietet. So werden bei Umnutzung zu Gewerbe keine Stellplatzablösungen fällig, wie sie normalerweise die Stellplatzsatzung vorsieht. Und die zulässigen Höhen seien größtenteils höher als die bisherigen Bestandsgebäude, sodass auch im Kernbereich eine Nachverdichtung möglich sei.
CSU-Fraktionsvorsitzender Georg Resch berichtete, dass es in seiner Fraktion auch Kritiker gebe, die die Eigentümer durch den Bebauungsplan gegängelt sehen. "Ich finde aber, dass unsere Hauptstraße es schon verdient, dass man um sie kämpft", sagte er. Wohnraum sei mittlerweile lukrativer als Gewerbe. Jetzt gebe es noch die Möglichkeit einzugreifen. Wenn zunehmend Ladengeschäfte in Wohnungen umgewandelt sind, sei es zu spät. Er bat aber darum, den Eigentümern entgegenzukommen, in dem man bei den Gebäudehöhen die großzügigste Variante wählt.
Nachverdichtung kann Wohnraum für bis zu 500 Menschen schaffen
Stößlein stellte sich hinter die Ziele des Bebauungsplans. Bedenken hatte er wegen der massiven Nachverdichtung, die dieser ermöglicht. Er rechnete aus, dass dies zu maximal 500 neuen Einwohnern führen könnte, die den Verkehrs- und Parkdruck im Zentrum erhöhen. Deshalb sprach er sich für eine möglichst niedrige Wandhöhe aus. Er warnte außerdem davor, mit den Baulinien bestehende Engstellen im Straßenraum zu zementieren. Mayer erklärte, die Fraktionen könnten dazu noch Anregungen abgeben, wenn die Ergebnisse der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung in den Bebauungsplan eingearbeitet werden.
Andreas Widmann, Fraktionsvorsitzender der SPD, lobte die Vorgehensweise, die Eigentümer mit ins Boot zu holen. Seine Fraktion stehe hinter dem Bebauungsplan. Die
Martin Scherer (CSU) thematisierte die offenen Plätze auf Grundstücken an der Hauptstraße, wie zum Beispiel vor dem ehemaligen Modehaus Seiler. Diese sind im Kernbereich zum Erhalt festgesetzt. "Wer hier neu baut, muss im Eck um die freien Flächen herum bauen. Das ist mehr oder weniger Enteignung", kritisierte er. Planerin Gerlach erklärte: "Genau davon lebt das Ortsbild, dass wir hier unterschiedliche Höhen haben, teils zurückversetzte Häuser und diese Platzflächen. Wenn ich das alles nivelliere, glaube ich nicht, dass Sie Ihrem Ortsbild etwas Gutes tun".
Am Ende stimmte der Gemeinderat mit 10:9 Stimmen dafür, die größtmöglichen Wandhöhen zuzulassen. Gebäude mit fünf bis sechs Metern Abstand zur Straßenmitte dürfen eine Wandhöhe von bis zu 8,50 Metern haben, bei sechs bis sieben Metern Abstand bis zu 9,50 Metern und bei über sieben Metern sind es 10,50 Meter. Insgesamt billigte der Gemeinderat mit 17:2 Stimmen den Entwurf, der damit in die öffentliche Auslegung geht.