Barbara Wunder hat eine Art Sisyphusarbeit hinter sich. Doch im Gegensatz zu der berühmten Figur aus der griechischen Mythologie – die immer wieder einen Stein auf einen Berg schieben musste, der dann hinunterrollte – hat die Konversionsmanagerin ihre Aufgabe erledigt. Zumindest vorerst. Die Baulücken und Leerstände der 44 Kommunen des Landkreises Donau-Ries sind gelistet. Doch eine schwierige Frage schließt sich an diese neue Immobilien-Statistik an.
Das Problem, vor dem auch der Landkreis Donau-Ries steht, lässt sich schon am Titel von Florian Freund ablesen: "Flächensparmanager" ist er bei der Regierung von Schwaben. Er weiß bestens um das Dilemma, das in der Region besteht: Einerseits freut man sich über Zuzug von Arbeitnehmern, über wirtschaftliches Wachstum, andererseits braucht es dafür neuen Wohnraum, will heißen: Bauland. "Die Lage war im Landkreis Donau-Ries vor wenigen Jahren noch eine andere gewesen", erläutert Freund bei der Abschlussveranstaltung "Flächensparen im Donau-Ries" im Sitzungssaal des Landratsamtes in Donauwörth die Entwicklung der hiesigen Demografie.
Bis vor einigen Jahren erwartete man einen Bevölkerungsrückgang
In der Tat waren Statistiker bis vor gut acht bis zehn Jahren noch von einem Bevölkerungsrückgang für die kommenden Jahre ausgegangen, im besten Fall von Stagnation. Das Blatt hat sich gewendet. Nordschwaben prosperiert, bis dato hat sich allem voran der regionale industrielle Sektor als besonders gewinnbringend erwiesen.
Deshalb der Zuzug, deshalb die Notwendigkeit zu schauen, wo Platz wäre für Wohnungen, ohne dafür stets neue Baugebiete ausweisen zu müssen. Im Flächenverbrauch ist Bayern nämlich alles andere als ein Musterschüler. Aktuell werden laut dem Augsburger Landesamt für Umwelt (LfU) im Freistaat etwa zehn Hektar Land pro Tag verbaut – die Hälfte sollte es aber nur sein, möchte man irgendwie noch nachhaltig agieren.
44 Kommunen im Donau-Ries mussten überzeugt werden
In mühevoller Kleinarbeit hat Konversionsmanagerin Barbara Wunder in den vergangenen Jahren immer wieder in den 44 Rathäusern des Landkreises angerufen, vorgesprochen und die Bürgermeister sowie die Verwaltungen schließlich allesamt überzeugt, mitzumachen bei der Katalogisierung von Baulücken und Leerständen in den einzelnen Kommunen. Für die Rathäuser bedeutete dies teils Arbeit im Kleinklein. Doch bei jener Art Kataster durfte es nicht bleiben. Eigentümerbefragungen standen zudem auf der Agenda – schließlich galt es, einen realistischen Überblick darüber zu bekommen, welche der ungenutzten Flächen überhaupt zur Verfügung stünden.
Doch der Reihe nach. Zunächst die gute Nachricht: Insgesamt gibt es im Landkreis Donau-Ries in 38 Kommunen (beim Rest ist das Zahlenmaterial noch nicht endgültig bearbeitet) 3557 sogenannte "Entwicklungspotenziale" auf 541 Hektar – das entspreche, wie Wunder erklärt, "über der Hälfte der Gemeindefläche von Rögling". Kurzum: Auf jenen Flächen besteht theoretisch die Möglichkeit, nachzuverdichten. Von diesen Potenzialen sind 2057 Einheiten Baulücken mit zusammen über 250 Hektar Fläche – was 126 Baugebieten entspricht (bei je zwei Hektar Größe). Für alle 44 Kommunen hochgerechnet ließe sich eine weitere imposante Größe feststellen an theoretisch freien Bau- und Wohnflächen innerorts: 848 Fußballfelder.
Die Befragung der Grundbesitzer verlief ernüchternd
Soweit die Theorie. Zumindest aus Sicht der Flächenspar-Experten und der nach Wohnraum Suchenden folgt nun aber die schlechte Nachricht auf dem Fuß: Die Besitzerbefragungen haben gezeigt, dass nur ein kleiner Teil von ihnen bereit wäre, die Flächen und Leerstände zu verkaufen. Die Bereitschaft dazu liegt bei mageren zwei Prozent. Ein typisches Phänomen sei, wie Konversionsmanagerin Wunder erklärt, das "Enkelesstückchen", also das Aufheben des Grundes oder der Immobilie für kommende Generationen in der Familie. Darüber hinaus sei angesichts der globalen Wirtschaftslage generell ein "deutlicher Rückgang der Verkaufsbereitschaft" über die vergangenen 15 Jahre zu verzeichnen.
Insgesamt erscheint die Lage paradox, wie Wunder resümiert: "Eigentlich bräuchten wir auf lange Zeit keine Neubaugebiete ausweisen, würden die Innenentwicklungspotenziale genutzt." Auf der anderen Seite steht da nun die Realität. Schwarz auf weiß und tabellarisch gelistet. Die Aussage ist klar: Kaum einer verkauft dieser Tage. Die Frage des Wohnraummangels bleibt also zunächst ungelöst.