Wohnen in Bayern bleibt teuer. Daran ändert auch die Coronakrise nichts. Wie der Immobilienverband Deutschland - IVD Süd am Donnerstag berichtete, stiegen die Mieten für Wohnungen und Häuser bayernweit seit dem Frühjahr um durchschnittlich drei Prozent.
Schon im Frühjahr hatte der Verband ermittelt, dass die Corona-Pandemie nicht zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt geführt hat. Das hat sich in der zweiten Jahreshälfte nicht geändert: "Der bayerische Wohnimmobilienmarkt zeigt sich derzeit gänzlich unbeeindruckt von der COVID-19-Pandemie. Es sind keine Anzeichen von Preisrückgängen oder einer Entspannung am Markt zu erkennen", heißt es im Marktbericht Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Herbst 2020. Im Gegenteil: In aufstrebenden Groß- und Universitätsstädten verschärft sich die Lage weiter.
Spürbare Mietzuwächse in Augsburg und Neu-Ulm
Für die Studie untersuchen Professor Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung beim IVD Süd, und seine Kollegen die Mietpreise für Wohnungen, Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften. Unterschieden wird dabei in Alt- und Neubauten sowie in Bestandsgebäude. Entscheidend ist dabei das Baujahr: Altbauten wurden vor 1950 errichtet, Bestandsgebäude danach - und als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, wenn sie im Berichtsjahr zum ersten Mal vermietet wurden.
Zweimal jährlich werden für die Analyse Bauträger, Makler, Hausverwalter und Sachverständige nach ihren Abschlusspreisen befragt. In der Regel beziehen sich die Experten dabei auf den "guten Wohnwert". Dazu zählen Wohnungen, wenn sie in einem reinen und ruhigen Wohngebiet liegen, zeitgemäß ausgestattet und in einem allgemein guten Zustand sind. Bei Häusern muss es dafür schon eine villenähnliche Umgebung und eine "gediegene" Ausstattung sein.
Das Ergebnis: Vor allem in den bayerischen Mittelstädten Neu-Ulm, Schweinfurt und Bamberg beobachtet der IVD Süd vergleichsweise hohe Steigerungen. In Neu-Ulm stiegen die Mietpreise über alle Kategorien hinweg um teilweise bis zu 7,4 Prozent im Vergleich zum Frühjahr.
Deutlich spürbare Mietzuwächse verzeichnet der Verband auch in Augsburg: Vor allem Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert sind teurer geworden. Hier lagen die Mieten im Schnitt im Herbst 2020 gut vier Prozent über denen im Frühling 2020.Die Miete für Reihenmittelhäuser erhöhte sich um mehr als drei Prozent. Und für Doppelhaushälften wird etwa eineinhalb Prozent mehr Miete verlangt.
Ein Reihenmittelhaus kostet in Augsburg im Monat durchschnittlich 1560 Euro Miete
Konkret bedeutet das: Für eine 3-Zimmer Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche und gutem Wohnwert stieg der Quadratmeterpreis zwischen Frühling und Herbst von 11,50 auf 12 Euro. Ein neugebautes Reihenmittelhaus mit 125 Quadratmetern Wohnfläche, gutem Wohnwert und Garage kostete im Frühjahr 2020 noch 1500 Euro Miete im Monat. Im Herbst 2020 sind dafür monatlich 1560 Euro fällig. Die Miete für neugebaute Doppelhaushälften mit 140 Quadratmetern stieg von 1630 auf 1660 Euro monatlich.
Den Analysen des IVD Süd zufolge, sind in den letzten Jahren immer mehr Menschen nach Augsburg gezogen. Das liegt vor allem an der guten Infrastruktur, dem hohen Freizeitwert und einer guten Arbeitsmarktsituation. Und immer mehr Wohnungssuchende wollen dem überhitzten Münchner Immobilienmarkt ausweichen, indem sie sich in Augsburg umschauen.
Quadratmeterpreis in München über 20-Euro-Marke
Denn in München müssen Einwohner verglichen mit anderen bayerischen Groß- und Mittelstädten immer noch den größten Anteil ihres monatlichen Haushaltseinkommens für Wohnen ausgeben. Dreißig Prozent beträgt der Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen bei Bewohnern der bayerischen Landeshauptstadt. In Regensburg sind es 27, in Würzburg und Augsburg jeweils 26 Prozent.
Der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert hat in München im aktuellen Auswertungszeitraum nun auch den Wert von 20 Euro pro Quadratmeter erreicht, nachdem er im Frühjahr 2020 bei 19,50 Euro lag. Bayernweit kostet der Quadratmeter in einer Neubauwohnung im Schnitt 12,60 Euro. Ein Anstieg um 30 Cent im Vergleich zum Frühjahr. Augsburg liegt mit 12 Euro leicht unter dem Durchschnitt. Eine gute Bestandswohnung ist in München für 17,40 Euro pro Quadratmeter zu haben, in Augsburg, Nürnberg und Würzburg für gut 10 Euro, in Ingolstadt sowie in Fürth, Bayreuth, Bamberg und Schweinfurt liegt die Miete meist niedriger. Bundesweit sind in Großstädten im Schnitt 12,40 Euro Miete pro Quadratmeter fällig.
Eine Ausnahme vom allgemeinen Trend stellt Ingolstadt dar. Die Stadt verzeichnet laut IVD deutliche Mietrückgänge. Im Frühjahr lagen diese bei teils mehr als acht Prozent im Halbjahresvergleich, um dann im Herbst noch einmal um bis zu 3,5 Prozent abzusinken. Beim IVD führt man das einerseits auf die vielen Neubauten zurück. Der Hauptgrund sei aber der Einstellungsstopp beim Automobilkonzern Audi.
Wegen Corona sind Wohnungen mit Balkon und Garten besonders begehrt
Gleich mehrere Veränderungen beobachtet IVD-Experte Kippes hingegen auf Seiten der Nachfrage: Durch die Pandemie seien Wohnungen mit Garten und Balkon besonders begehrt. Auch beginnen immer mehr Interessenten, das neue Heim auf dessen Home-Office-Tauglichkeit zu überprüfen. Wer es sich leisten könne, plane ein zusätzliches Zimmer ein, um zuhause arbeiten zu können.
Sollten viele Menschen langfristig von zuhause arbeiten, rechnet Kippes damit, dass viele weiter von ihrer Arbeitsstätte wegzögen. Die Pendlerradien würden sich vergrößern. Das könnte vor allem die Situation in München entspannen. "Wenn ich nur einmal pro Woche nach München muss, hab ich zum Wohnen fast den Rest Bayerns zur Verfügung", erklärt Kippes. Das sei ein Hoffnungsschimmer für ländliche Regionen, die mit Abwanderung kämpften, während "München überkocht". (mit dpa)
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