Ein Einfamilienhaus für zwölf Millionen Euro - dieser Spitzenwert ist im vergangenen Jahr im Münchner Stadtteil Bogenhausen gezahlt worden. Im gleichen Jahr fand ein Reihenhaus für neun Millionen einen Käufer im selben Münchner Stadtteil. Ist das der neue Auswuchs des Immobilienwahnsinns in der Landeshauptstadt?
Mit Normalität haben diese beiden Preise auch dort nichts zu tun, sagt Albert Fittkau, der als Vorsitzender des Gutachterausschusses in München den jährlichen Immoblienmarktbericht herausgibt. "Wer in Bestlage im Herzogpark Bogenhausen lebt, hat Geld - da sind auch solche Beträge wohl eher Peanuts", sagt Fittkau. In dieser Gegend wohnen Sportler, Top-Unternehmer und vermögende Erben Tür an Tür. Auch das Reihenhaus für neun Millionen habe in seiner Größe, Ausstattung und dem dazugehörigen Garten in Isar-Nähe nur wenig mit einem gewöhnlichen Haus dieser Art zu tun.
Selbst Wohnungen kosten in München mehr als eine halbe Million Euro
Doch auch anderswo nahe Münchner Innenstadt muss man Millionär sein, um sich ein Haus leisten zu können. Die Preise für neue Einfamilienhäuser lagen 2018 zwischen 1,2 und 4 Millionen Euro, für eine neue Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern wurden in einer durchschnittlicher Wohnlage im Schnitt 585.000 Euro bezahlt, das entspricht 7800 Euro pro Quadratmeter. Auch die Kosten für wiederverkaufte Eigentumswohnungen sind im Schnitt um 10 Prozent gestiegen, hier kostet der Quadratmeter im Schnitt 6100 Euro.
Besonders teuer sind unbebaute Grundstücke - hier liegt der Preis im Durchschnitt bei 1,3 Millionen Euro, der Quadratmeter für ein Einfamilienhaus-Grundstück in durchschnittlicher Wohnlage wurde um Jahr 2018 im Schnitt für rund 2000 Euro verkauft. Das liegt vor allem daran, dass es solche Grundstücke kaum noch gibt, erklärt Fittkau.
Die Preise gehen also immer noch weiter nach oben - denn obwohl auf dem Münchner Immobilienmarkt 2018 im Vergleich zum Vorjahr zwei Prozent weniger Verträge abgeschlossen wurden, ist die ausgegebene Summe um fünf Prozent gestiegen. Insgesamt wurden 12,7 Milliarden Euro für Wohn- und Gewerbeimmobilien und -Grundstücke umgesetzt.
Leisten können sich ein Einfamilienhaus in München Fittkau zufolge hauptsächlich Paare mit zwei Gehältern und Vermögen, beispielsweise aus einem Erbe. Vor allem Letzteres dürfe man nicht unterschätzen, sagt er. In der Generation der jetzigen Erwachsenen gebe es viele, deren Eltern oder Großeltern noch viele Geschwister hatten - und die jetzt nicht nur von einem, sondern von mehreren Verwandten erben. "Wenn jeder Partner schon einmal auf 300.000 Euro Erbe zurückgreifen kann, ist der Rest auch noch finanzierbar", erklärt der Amtsleiter der Abteilung Immobilienmanagement im Münchner Rathaus.
Wie lange steigen die Immobilienpreise in München noch an?
Allerdings beobachtet Fittkau, dass die Preise zwar noch weiter ansteigen, die Vermarktungszeit, also der Zeitraum, bis ein Objekt tatsächlich einen Käufer findet, aber etwas länger wird. Eine Ursache dafür sei die internationale Unsicherheit, die vor allem im Konflikt zwischen den USA und China begründet liegt. "Irgendwo scheint ein Ende der Fahnenstange erreicht", sagt er. Eine genaue Prognose für die Entwicklung in den nächsten Jahren gleiche aber einem Blick in die Glaskugel.
Das hänge auch damit zusammen, dass der Markt in München sehr differenziert sei. "Im Luxus-Bereich geht es sicherlich noch weiter nach oben", sagt er. Diese Preise seien ohnehin irreal und der Kauf haben nur wenig mit rationalen Überlegungen zu tun. "Hier geht es nur darum, ob man etwas unbedingt haben möchte und ob man zu dem Zeitpunkt, zu dem eines dieser seltenen Häuser angeboten wird, Geld unterbringen muss." Und für ausländische Investoren sei München im Vergleich zu London oder Paris immer noch finanziell interessant.
Ausbaden müssen diese Entwicklung seit Jahren Normalverdiener. Sie wandern Fittkaus Beobachtung zufolge vermehrt in vermeintlich schlechtere Stadtviertel oder gleich ins Umland ab. Dadurch werden Stadtviertel wie Nordschwabing, Laim oder das Münchner Westend aufgewertet - und die Preise in Regionen wie den Großräumen Augsburg oder Rosenheim steigen.
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