Es leben wieder mehr Menschen in Deutschland. Vor allem aufgrund der Fluchtbewegung aus der Ukraine, aber auch aufgrund anderer Zuwanderung zogen von 2011 bis 2022 jedes Jahr gut 530.000 mehr Menschen nach
Das Pestel Institut hat im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) analysiert, wie sich diese Entwicklung für die Generation der Babyboomer auswirken wird, die demnächst in den Ruhestand geht. Sie bilden die künftige Seniorengeneration und damit die einzige Altersgruppe, die in Zukunft sicher zunehmen wird. Ihre Ansprüche an die eigene Wohnung werden sich mit dem Alter wandeln. Barrierefreiheit etwa wird als Kriterium für das Wohnen enorm an Bedeutung gewinnen. Doch da ist noch deutlich Luft nach oben.
Altersgerechte Wohnung, Pflege: Finanzielle Herausforderung für Senioren
Laut Mathias Günther, dem Chef des Pestel Instituts, benötigten schon heute rund 2,8 Millionen Haushalte, in denen Senioren leben, altersgerechte Wohnungen. "Aber nur etwa 600.000 dieser Haushalte haben überhaupt so eine Wohnung, in der Menschen mit einem Rollator und Rollstuhl klarkommen", warnte er bei der Vorstellung der Studie am Montag in München. Das Wohnen im Alter könnte so noch viel mehr zur sozialen Frage werden. Denn nach den jüngsten verfügbaren Daten aus dem Jahr 2018 leben von den derzeitigen Senioren zwar rund 54 Prozent in Wohneigentum, gut zwei Drittel davon im Einfamilienhaus. In aller Regel ist die Immobilie auch schuldenfrei.
Aber gut 40 Prozent der Eigentümerhaushalte haben laut Günther nur ein Nettoeinkommen unter 2000 Euro je Monat. Sind dann keine Sparrücklagen verfügbar, können größere Reparaturen oder Modernisierungsinvestitionen schnell zum Problem werden. Bei den Mietern seien es zwei Drittel der Haushalte, die nur auf weniger als 2000 Euro Nettoeinkommen im Monat kommen. Über ihnen schwebe permanent die Gefahr einer Modernisierungsmieterhöhung, die eine Wohnung unbezahlbar machen könne. Doch nicht nur energetische Sanierungen könnten Senioren schnell überfordern. Mit dem Alter steige auch die Wahrscheinlichkeit, von Pflege abhängig zu sein. Um möglichst lange in der bisherigen Wohnung bleiben zu können, seien dann häufig Umbauten nötig, die ebenfalls Geld kosteten.
Neubau ohne Förderung für Senioren kaum mehr bezahlbar
Um das Problem zu entschärfen, empfiehlt das Pestel Institut Zuschussprogramme für selbst nutzende Eigentümer unter Berücksichtigung der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation. Auch Vermietern sollten die Programme offenstehen, um rasante Mieterhöhungen zu vermeiden. Um Wohnungsbestand besser zu nutzen, sollte zudem die Aufteilung von Einfamilienhäusern oder die Wiederherstellung zweiter Wohnungen in nur mehr als Einfamilienhäusern genutzten Zweifamilienhäusern gefördert werden.
Im Neubau plädieren die Studienautoren dafür, seniorengerechte Wohnungen zu fördern. Das könnte zu Entspannung auf dem Markt führen, weil dann die bisher von den Seniorinnen und Senioren bewohnten Häuser frei werden. In der derzeitigen Gemengelage mit gestiegenen Zinsen, teuren Materialkosten und hohen energetischen Anforderungen seien neue Wohnanlagen für Senioren ohne Förderung nicht zu realisieren, da die Wohnungen für die Mehrheit der Senioren weder im Eigentum noch zur Miete finanzierbar wären.
Kreditprogramme helfen Senioren nicht
Das bestätigte auch Bauunternehmerin Gisela Raab, die seit zehn Jahren in enger Zusammenarbeit mit Kommunen eine ganze Reihe entsprechender Projekte in Oberfranken verwirklicht hat. Das jüngste Projekt hat sie nun gestoppt. "Von 170 Interessenten gab es nur noch acht Käufer", berichtete die Unternehmerin und forderte: "Die Politik sollte nicht nur auf die Ökologie schauen, auch Ökonomie und soziale Aspekte machen ein Bauprojekt nachhaltig."
Bis sich die Mehrkosten eines energetisch vollständig optimierten Gebäudes amortisierten, dauere es trotz der zuletzt massiv gestiegenen Energiekosten 60 Jahre. Zudem hätten viele ältere Menschen, die grundsätzlich bereit wären, ihr Haus zu verlassen, jetzt das Problem, dass der Wert ihrer Immobilie sinke, da der Sanierungsbedarf hoch sei und wegen der gesetzlichen Anforderungen weiter wachse. Der Preis für eine neue zeitgemäße Wohnung sei dagegen so hoch, dass der Tausch nicht interessant sei. Kreditprogramme brächten Senioren da wenig, denn Banken dürften sich kaum auf solche Geschäfte einlassen.