Bringt die Corona-Krise die Wende am heiß gelaufenen Immobilienmarkt? Darüber ist im vergangenen Jahr 2020 viel spekuliert worden. Eingetreten ist das genaue Gegenteil, wie eine neue Studie der Hans-Böckler-Stiftung zeigt: Die Preise sind weiter gestiegen, die Corona-Krise hat die Ungleichheit am Wohnungsmarkt weiter verschärft.
Mieterinnen und Mieter müssen für eine neue Wohnung häufig einen größeren Teil ihres Einkommens zahlen. Noch schwieriger ist die Situation für Immobilienkäuferinnen und Immobilienkäufer geworden, fanden die Immobilienexperten heraus. Wohneigentum werde vielerorts vor allem für Haushalte mit durchschnittlichem oder kleinerem Einkommen "zunehmend unerschwinglich", schreiben Professor Tobias Just und Rupert Eisfeld von der Universität Regensburg. Besonders tragisch an der Entwicklung sei, dass die Preise vor allem dort zulegten, wo sie lange noch als erschwinglich galten. Nämlich abseits der Großstädte, in den kleinstädtischen und ländlichen Räumen.
Kein Einbruch durch Corona auf dem Immobilienmarkt
Anders als eine Zeit lang zu Beginn der Corona-Pandemie erwartet worden war, gab es durch die Krise keinen Einbruch auf den Immobilienmärkten. "Starke Verwerfungen auf den Wohnungsmärkten wurden durch die Pandemie (bislang) nicht ausgelöst", schreibt Just. Die Baustellen blieben offen, die Neubautätigkeit sei nicht unterbrochen worden. Das Corona-Jahr 2020 habe am langjährigen Trend stark anziehender Immobilienpreise und wachsender Mieten wenig geändert. Das Problem: "Die weitgehende Kontinuität bedeutet auch, dass Mieten und vor allem Kaufpreise wie in den Vorjahren stärker stiegen als die Einkommen", beschrieb die Hans-Böckler-Stiftung am Mittwoch das Problem. "Das vergrößert die Ungleichheit auf den Wohnungsmärkten."
Die Forscher verzeichneten im Corona-Krisenjahr eine satte Preissteigerung für Immobilien: Eigentumswohnungen verteuerten sich bundesweit zwischen dem 1. Quartal 2020 und dem 1. Quartal dieses Jahres um stolze 17 Prozent, Einfamilienhäuser um 15,6 Prozent. In Niedrigzinszeiten sind Immobilien nach wie vor begehrte Anlagen. Corona verstärkte den Preisschub: "Da zeitweilig pandemiebedingt Arbeitskräfte auf dem Bau fehlten, vor allem aber die Materialkosten deutlich stiegen, zogen Baupreise spürbar nach oben."
Immobilienkäufer zieht es auf das Land - Preise dort ziehen um bis zu 20,6 Prozent an
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollte, schaute sich in der Pandemie offenbar auch stärker auf dem Land um. Die Forscher haben dafür Internetsuchanfragen analysiert. Ihr Ergebnis: Vor dem Hintergrund von Lockdown und Homeoffice hätten die Haushalte zusätzlichen Platz gesucht. Die Suchanfragen nach „Balkon“, „Garten“ oder „Arbeitszimmer“ seien während der Pandemie deutlich nach oben geschossen, ebenso wie „Haus kaufen“. Abseits der Großstädte seien die Preise für Eigentumswohnungen besonders stark gestiegen: In den städtischen Kreisen um 17,5 Prozent, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen sogar um 20,6 Prozent. Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser legten in städtischen Kreisen um 17,7 Prozent zu, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 18,2 Prozent.
In ihrer Studie haben die Forscher die Preisentwicklung dabei einem Szenario gegenübergestellt, wie sich der Immobilienmarkt ohne Corona-Krise entwickelt haben könnte. Das Ergebnis: Corona hat die Preisentwicklung im ländlichen Raum zusätzlich befeuert. In den dünn besiedelten Kreisen legten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen zum Beispiel 5,6 Prozentpunkte stärker zu, als es ohne Pandemie zu erwarten gewesen wäre.
"Damit zogen die Angebotspreise ausgerechnet in Regionen stärker an, die für Immobilieninteressenten mit kleineren oder mittleren Einkommen noch eher erschwinglich waren", warnte die Hans-Böckler-Stiftung. "Gerade für Haushalte ohne Ersparnis wurde der Zugang zu Wohneigentum im Zuge der Pandemie erschwert“, sagen die Forscher Just und Eisfeld. Die Corona-Krise habe das seit Jahren bestehende Problem, dass Wohneigentum für Haushalte mit niedrigerem Einkommen immer weniger erschwinglich wird, weiter verschärft.
Größerer Teil des Einkommens geht für die Miete drauf
Ähnlich sieht die Lage am Mietmarkt aus: Die Nachfrage nach Wohnraum habe 2020 zwar weniger stark zugenommen als in den Vorjahren, da zum Beispiel in der Corona-Krise weniger Menschen aus dem Ausland nach Deutschland kamen. Die Angebotsmieten für Neuverträge legten damit der Studie zufolge bundesweit im Schnitt um 5 Prozent zu - auf dem Land dabei stärker als in der Stadt. Gleichzeitig hätten viele Haushalte durch die Corona-Krise aber auch an Einkommen eingebüßt - "die meisten moderat, doch einige auch erheblich". Nicht für jeden konnte das Kurzarbeitergeld, der Kinderbonus oder Hilfen für Selbstständige alle Krisenfolgen kompensieren, berichten die Forscher. Damit ergebe sich ein Mix aus anziehenden Mieten und teilweise sinkenden Einkommen.
Die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen dürfte sich damit vielerorts weiter verschlechtert haben, schreiben die Autoren. Betroffen seien vor allem ärmere Haushalte, die der Hans-Böckler-Stiftung zufolge in der Corona-Krise überdurchschnittlich häufig Einkommenseinbußen zu verzeichnen hatten. "Selbst wenn ihre Miete nicht oder nur wenig steigen würde, müssten solche Haushalte einen spürbar größeren Teil ihrer nun geringeren Einkünfte fürs Wohnen ausgeben", warnt das gewerkschaftsnahe Institut. Die Belastung durch hohe Wohnkosten dürfte sich damit gerade in den unteren Einkommensgruppen verschärft haben.