Augsburg: Augsburger WBG schlägt Alarm wegen hoher Sanierungskosten

Die städtische Wohnbaugruppe sieht sich in den kommenden Jahren durch anstehende Vorgaben zur Sanierung von Gebäuden an die Grenze ihrer Leistungsfähigkeit gebracht, sollten Fördermittel nicht drastisch erhöht werden. WBG-Geschäftsführer Mark Dominik Hoppe schlug deswegen zuletzt bei den Stadträten Alarm. Mit dem, was man momentan durch Mieten einnehme, sei das anstehende Programm nicht ansatzweise finanziert, zumal die WBG - größter Vermieter in Augsburg - auch weiterhin Neubau betreiben soll. Drastische Mieterhöhungen in den 10.700 Wohnungen des sozialen Wohnungsbauunternehmens schloss die WBG aus. "Aber mit dem derzeitigen Geld sind die Klimaziele nicht machbar", so Hoppe. 

Was auf Hauseigentümer zukommt, ist konkret noch unklar, nachdem auf EU-Ebene im Dezember die bisherigen Überlegungen zu einer Sanierungspflicht für alte Gebäude abgeschwächt wurden. Eine Verpflichtung zur Sanierung von alten Gebäuden mit schlechter Energiebilanz wird es 1:1 nicht geben, allerdings müssen die EU-Staaten sicherstellen, dass insgesamt im Gebäudebestand weniger Energie verbraucht wird. Wie sie das konkret regeln, steht ihnen frei. Bis eine deutsche Gesetzgebung steht, so Hoppe, sei noch unklar, welche alten Gebäude im WBG-Bestand man sanieren muss. Zusammen mit den Vorgaben aus dem Heizungsgesetz (klimaneutrale Heizungen ab 2045) sieht die WBG aber Belastungen in zweistelliger Millionenhöhe pro Jahr auf sich zukommen. 

Woher soll das Geld für die energetische Sanierung kommen?

In einer Modellrechnung, die noch von den möglichen EU-Vorgaben ausging und eine Sanierung von etwa einem Drittel der Wohnungen bis 2033 vorsah, kam die WBG auf einen jährlichen Aufwand zwischen 21 und 74 Millionen Euro. "Pro Wohnung erwirtschaften wir momentan aber keine 500 Euro im Jahr Überschuss", so Hoppe. "Wir werden also riesige Mengen an Geld brauchen, das wir nicht erwirtschaften." Hinzu komme, dass man neues Personal einstellen müsste, um Sanierungen bis 2040 oder 2045 fertig zu bekommen. "Wir hatten noch nie den Fall, dass wir Gesetze nicht erfüllen konnten. Bisher haben wir es immer besser gemacht, als es die Vorgaben vorsahen", so Hoppe. Nun werde es aber eng. Hoppe gibt auch zu Bedenken, dass die WBG bereits 70 Prozent ihres Bestandes seit den 90er-Jahren schon einmal gemäß der damaligen Standards energetisch ertüchtigt habe. Irgendwann werde es schwierig, weiter zu optimieren.

Augsburger WBG-Chef: "Nicht einfach den Schalter umlegen"

Die SPD forderte zuletzt ein zinsloses Darlehen seitens der Stadt über zehn Millionen Euro aus den städtischen Rücklagen. Hoppe sagte im Wohnungsausschuss des Stadtrats, dass dies eine Möglichkeit sei, die aber die Probleme nicht löse. Mehr Effekt hätte eine Finanzspritze der Stadt, weil die WBG mit diesem Eigenkapital einen Kredit aufnehmen könnte. Nötig seien in erster Linie aber verlässliche Förderszenarien für die Zukunft, so Hoppe mit Blick auf die kurzzeitige Aussetzung von Förderprogrammen auf Bundesebene in den vergangenen Jahren. "Wir sind in der Baubranche, da denkt man in Jahren. Wir können nicht einfach den Schalter an einer Maschine umlegen und dann kommen die Joghurtbecher anders raus", so Hoppe. 

Ein Verkauf von Wohnungen sei allenfalls ein theoretisches Szenario. Dies widerspreche zum einen dem Zweck der WBG, zum anderen müsse man dann ältere Wohnungen verkaufen, für die man aber kein Geld bekäme, so Hoppe. "Das macht unter dem Strich keinen Sinn." An den Mieten - die durchschnittliche Miete liegt bei 6,56 Euro - wolle und könne man abseits der turnusgemäßen Erhöhungen nicht ran, weil es der Grundzweck der WBG ist, günstigen Wohnraum bereitzustellen.

Die ganze Debatte um Energieeffizienz bei Gebäuden des vergangenen Jahres mache sich auch bei privaten Eigentümern bemerkbar, so Gabriele Seidenspinner, Geschäftsführerin des Eigentümerverbands "Haus und Grund". Beim Heizungsgesetz habe die Bundesregierung die ursprünglichen Pläne deutlich entschärft, sodass eigentlich ein Stück weit Druck aus dem Kessel sei. Die nach dem Bekanntwerden entstandene Verunsicherung und Verwirrung sei aber nach wie vor spürbar, so Seidenspinner. "Es geht rein und raus. Wenn ein Gesetzesvorschlag kommt, weiß keiner, ob er so stehen bleibt. Beratung ist da fast nicht möglich", so Seidenspinner. Die großen Eigentümer-Firmen steckten das weg, aber die Mehrfamilienhaus-Eigentümergemeinschaften mit ihren Privateigentümern seien teils überfordert. "Und die Hausverwaltungen stehen in vorderster Front und müssen versuchen, die Dinge zu erklären." 

Gestiegene Heizkosten: Auch Mieter schauen stärker auf den Verbrauch

Seidenspinner warnt davor, die Politik jetzt grundsätzlich zum Buhmann zu machen, auch wenn das Agieren der Bundesregierung einen "Vertrauensverlust" zur Folge gehabt habe. Generell seien fossile Energien aber nun einmal kein Zukunftsmodell. "Und klar ist auch: Wir müssen runter vom Verbrauch. Da kommt man auch als Vermieter nicht drumherum, weil Mieter stärker auf die energetischen Parameter schauen", so Seidenspinner. Man werde als Eigentümer versuchen müssen, gewisse Rücklagen zu bilden. Dies werde sich wohl auch auf die Mieten auswirken, wobei man bisher in Richtung von Modernisierungsmieterhöhungen kaum berate. Das werde sich aber wohl ändern, glaubt Seidenspinner. Noch seien Eigentümer damit beschäftigt, sich mit den Auswirkungen des Heizungsgesetzes für ihre Immobilie auseinanderzusetzen. "So weit, dass sie überlegen, wo sie das Geld dafür herbekommen, sind die meisten bisher nicht."