Die durchschnittlichen Mieten in Augsburg sind in den vergangenen vier Jahren um etwa 20 Prozent gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt der neue städtische Mietspiegel. Demnach liegt die durchschnittliche Basismiete - es kommen je nach Ausstattung und Lage noch erhebliche Zu- oder Abschläge dazu - in
Neue Mietspiegel: Die Preise gehen in Augsburg nach oben
Die Stadt hatte, nach jahrelangen politischen Diskussionen, vor vier Jahren einen Mietspiegel eingeführt. Das Zahlenwerk soll sowohl der Vermieter- als auch der Mieterseite Orientierungswerte liefern, welche Mieten angemessen sind. "Der Mietspiegel ist kein Allheilmittel und er wird auch nicht zu sinkenden Mieten führen", so Sozialreferent Martin Schenkelberg (CSU). Er wird das Zahlenwerk am Donnerstag im Stadtrat präsentieren, der zustimmen muss, bevor der neue Mietspiegel am 1. Dezember in Kraft tritt. Allerdings, so Schenkelberg, sorge der Mietspiegel für mehr Klarheit auf dem Wohnungsmarkt.
Zudem ist der Mietspiegel die Voraussetzung dafür, dass Instrumente wie die Mietpreisbremse wirken. Sie begrenzt die Mieten bei Neuvermietungen in Städten mit angespanntem Markt auf die ortsübliche Miete plus zehn Prozent. Damit soll der Anstieg gedämpft werden. Ohne Mietspiegel ist aber kaum festzulegen, was "ortsüblich" ist. Zuletzt wurde der Mietspiegel zwar vor zwei Jahren aktualisiert, allerdings nur gemäß allgemeiner Preissteigerung. Die damalige Basismiete von 7,47 Euro bildete die tatsächliche Entwicklung nicht ab - anders als die jetzt via Befragung ermittelte aktuelle Miete.
Bei neuen Vermietungen wird es in Augsburg oft deutlich teurer
Rechtsanwalt Michael Niessner vom Mieterverein sagt, dass sich die Hoffnung auf mehr Rechtsfrieden erfüllt habe. "Die Zahl der Mieterhöhungsprozesse ist fast auf null zurückgegangen", so Niessner. Es gebe weniger zu streiten, wenn es klare Spielregeln gebe. "Und die Bestandsmieten steigen inzwischen nicht mehr so rasant." Niessner beobachtet eine gewissermaßen zweigeteilte Preisentwicklung: Während in bestehenden Mietverhältnissen nur moderat erhöht wird, dreht sich die Preisschraube, wenn neu vermietet wird. "Seit zehn Jahren sind die Mietpreissteigerungen bei Neuvermietungen nicht mehr gesund", sagt Niessner. Seiner Einschätzung nach halten sich große Vermieterinnen und Vermieter meist an die Regeln der Mietpreisbremse. Doch ansonsten gebe es auch viel Wildwuchs bei Angebotsmieten. "Die Leute nehmen die Bremse nicht in Anspruch", so Niessner. Auf die gesetzlichen Obergrenzen poche kaum ein Mietinteressent, weil er dann fürchten müsse, nicht zum Zug zu kommen.
Im Bereich der Angebotsmieten werden inzwischen teils saftige Preise aufgerufen. Eine Auswertung der städtischen Wohnbaugruppe von Inseraten in unserer Zeitung und im Portal Immoscout24 aus dem Jahr 2020 kam zum Ergebnis, dass die Hälfte aller inserierten Wohnungen mit Kaltmieten von zwölf Euro aufwärts angeboten werden. 22 Prozent sind sogar jenseits der Grenze von 14 Euro angesiedelt, wobei unklar ist, wie viele Erstbezugswohnungen in die Statistik einflossen beziehungsweise wie viele Wohnungen tatsächlich zu diesem Preis weggingen. Bei zustande gekommenen Neuvertragsmieten geht der Immobilienverband IVD in Augsburg inzwischen von 11,10 Euro Miete pro Quadratmeter aus - das ist eine Steigerung um 21 Prozent in den vergangenen fünf Jahren. Der IVD verweist aber darauf, dass die Kaufpreise für Wohnungen im gleichen Zeitraum um 54 Prozent gestiegen seien. Diese Schere öffne sich seit Jahren immer weiter. Davon sei nicht nur Augsburg betroffen.
Eigentümerverband: "Viele Wohnungen gehen unter der Hand weg"
Gabriele Seidenspinner, Geschäftsführerin des Eigentümerverbandes Haus & Grund, sagt, dass man in der ganzen Diskussion nicht nur auf Spitzenmieten schauen dürfe, die in Inseraten auftauchten. "Man redet nur über die Spitzenmieten, und die treiben die Entwicklung auch ein Stück weit", so Seidenspinner. Der Inseratenmarkt zeige inzwischen aber nur noch einen Teil der Marktbewegungen und lasse Bestandsmieten ohnehin ganz außen vor. "Es gibt viele Wohnungen, die unter der Hand weggehen, etwa weil gleich ein Nachmieter im Bekanntenkreis gesucht und gefunden wird", so Seidenspinner. Das passiere dann oft zu viel unspektakuläreren Preisen. Es gebe auch viele Vermieter, die lieber eine moderate Miete nähmen und dafür langjährige Mietverhältnisse mit zuverlässigen Mietern oder Mieterinnen wünschten, als ständig an die Mietobergrenze zu gehen und dafür womöglich höhere Fluktuation in Kauf zu nehmen. "Bei Vermietern ist schon auch ein soziales Bewusstsein da, auch in der Corona-Zeit", so Seidenspinners Beobachtung aus ihrer Beratungstätigkeit.
In den Mietspiegel fließen neben Neuvertragsmieten auch bestehende Mietverhältnisse ein, die in den vergangenen sechs Jahren zustande kamen oder in denen es eine Mieterhöhung gab. Neu im
Vor allem in der Innenstadt ziehen die Wohungspreise an
"Am höchsten ist der Zuschlag in der Innenstadt", sagt Bernhard Schmidt von der Firma Ema, die den Mietspiegel im Auftrag der Stadt aus 2342 verwertbaren Fragebögen errechnet hat. Zur Berechnung von konkreten Mieten für einzelne Wohnungen muss ein Kriterienkatalog durchgegangen werden, in dem Gebäudetyp, Heizungsart, Ausstattung von Bad und Küche, Baujahr, Modernisierungsgrad und Wohnungsgröße eingegeben werden. Der Basis-Quadratmeterpreis liegt in einem Ein-Zimmer-Apartment mit 13,39 Euro deutlich über dem Quadratmeterpries von großen Wohnungen, die pro Quadratmeter um die acht Euro kosten. Für die ermittelten Werte gilt dann eine Spannbreite von plus minus 20 Prozent. Der Mietspiegel wird unter augsburg.de/mietspiegel veröffentlicht, sobald er beschlossen ist.