Die Preise für Boden in Augsburg sind in den vergangenen zwei Jahren abermals deutlich gestiegen. Allerdings ist die Teuerung nicht mehr so krass ausgefallen wie in der Vergangenheit. Gab es von 2014 auf 2016 noch eine rekordverdächtige Preissteigerung von 36 Prozent für Bauland von Mehrfamilienhäusern, lag das Plus nun bei 16 Prozent. „Beim Geschosswohnungsbau steigen die Bodenpreise moderater, was aber wohl auch daran liegt, dass die Preise schon auf einem hohen Niveau angelangt sind“, sagt Ron Hinz, Geschäftsstellenleiter des städtischen Gutachterausschusses. Gegenüber 2014 seien die Grundstücke im Schnitt immerhin um mehr als 50 Prozent teurer geworden.
Bodenpreise sind in Augsburg weiter gestiegen
Alle zwei Jahre müssen die Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden ermitteln. Dafür wurde das Stadtgebiet in Zonen je nach Art und Maß der Bodennutzung eingeteilt. Für die Preisermittlung werden Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien ausgewertet und alle zwei Jahre in einem Atlas veröffentlicht. In den schon bebauten Gebieten wird bei der Wertermittlung ein fiktiver Wert für unbebauten Boden ermittelt.
Interessant sind die Bodenpreise deshalb, weil sie neben den Baupreisen als der Preistreiber bei Neubau-Immobilien gelten. Das Angebot sei klein, die Preise entsprechend hoch, sagt Mark Dominik Hoppe, Chef der städtischen Wohnbaugruppe. Der soziale Wohnungsbauer mit seinen rund 10.000 Wohnungen hat noch Grundstücke auf ehemaligen Kasernenflächen in der Hinterhand, doch die gehen zur Neige. Bei der Suche nach Grundstücken konkurriere man mit Bauträgern, die andere Preise zahlen können. Hoppe: „Dass derzeit kaum Flächen für den mehrgeschossigen Wohnungsbau, wie wir sie benötigen würden, zur Verfügung stehen, kommt erschwerend hinzu und treibt die Grundstückspreise weiter in die Höhe!“.
Teure Grundstücke sorgen für hohe Mietpreise in Augsburg
Die Folge, die Käufer und Mieter zu spüren bekommen: Wohnungen auf teurem Boden sind insgesamt teuer und werden meist auch teuer vermietet. Bei Neubauwohnungen geht die Reise inzwischen zu Quadratmeter-Kaufpreisen von 6500 Euro. Soll sich der Kauf selbst tragen und noch eine Eigenkapitalverzinsung herausschauen, wären Mieten weit jenseits der momentan üblichen zwölf Euro für eine neue Wohnung nötig – für viele nicht zu bezahlen und auf dem Augsburger Markt auch schwierig zu erzielen.
Die Preissteigerungen unterscheiden sich je nach Stadtviertel deutlich. Im Textilviertel macht sich der Bauboom in überdurchschnittlichen Preissteigerungen bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser bemerkbar. In Oberhausen-Nord, Bärenkeller, Firnhaberau, Hammerschmiede oder Lechhausen-Ost gab es moderate Steigerungen von fünf bis zehn Prozent. Bei Einfamilienhäusern gab es in etlichen Vierteln Steigerungen um die 20 Prozent.
In Inningen sind Grundstücke noch vergleichweise günstig
Auch das Preisniveau unterscheidet sich nach wie vor stark. Während die Bodenpreise in Inningen noch relativ gering sind (ab 290 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser), geht es im Spickel oder in Göggingen mit Quadratmeterpreisen von über 500 Euro los. Am teuersten ist der Boden in der Innenstadt mit bis zu 16.000 Euro pro Quadratmeter rund um Rathausplatz und Annastraße. Allerdings, betont Ron Hinz vom Gutachterausschuss, handle es sich um Richtwerte. Je nach Lage, Größe oder Nutzung könne es deutliche Abweichungen geben. Dass die Grundstückspreise allgemein steigen, liegt auch daran, dass das Grundstücks- und Immobilienangebot zurückgeht. Während 2012 noch knapp 4900 unbebaute Grundstücke, Häuser und Wohnungen den Eigentümer wechselten, waren es voriges Jahr nur noch gut 3000.
Makler Florian Schreck, geschäftsführender Vorstand des Immobilienverbands IVD-Süd, bestätigt den Trend aus der Praxis. Neben dem Punkt, dass zuletzt wenig Bauland neu ausgewiesen wurde, spielten auch andere Faktoren eine Rolle. In der Tendenz seien manche Eigentümer heute weniger zum Verkauf bereit als früher und vermieteten lieber. „Und die Grundstücke und Objekte, die früher klassisch für Familien als Einfamilienhaus infrage gekommen wären, werden heute auch mal mit einem Vier-Parteien-Haus bebaut“, beobachtet Schreck. Mit dem steigenden Maß an baulicher Nutzung steige auch der Bodenpreis. Die Folge: „Wer nicht von der Familie unterstützt wird, auf ein Erbe zurückgreifen kann oder sehr gut verdient, für den ist der Bau oder Kauf eines Hauses schwierig geworden!“.
Auch als Reaktion auf die steigenden Preise plant die Stadt ein Konzept zur sozialgerechten Bodennutzung. Es sieht einen fixen Anteil an geförderten Wohnungen vor, in denen durch staatliche Förderung die Mieten für die Bewohner gesenkt werden. Weitere Bausteine sind denkbar, doch noch ist das Konzept in der Abstimmung. Zudem plant die Stadt, zumindest einen Teil von städtischen Grundstücken in sogenannter Konzeptvergabe zu verkaufen. Dabei muss ein marktgerechter Preis bezahlt werden, doch es bekommt am Ende nicht mehr der Meistbietende den Zuschlag, sondern derjenige, der das städtebaulich oder sozial überzeugendeste Konzept vorlegt. "Kommentar
Der Bodenrichtwertatlas ist im Kundenservice des Geodatenamtes in der Maximilianstraße 6a (Welserpassage) ausgelegt. Er kann kostenlos eingesehen werden. Im Internet (www.boris-bayern.de) gibt es eine Einzelauskunft für 25 Euro oder die Dauerauskunft für 210 Euro. Das 56-seitige Druckwerk ist für 270 Euro zu haben.
Lesen Sie auch den Kommentar: Was gegen hohe Bodenpreise helfen könnte
Alle Artikel unserer Themenwoche "Wohnen in Augsburg" finden Sie hier.
Wir wollen wissen, was Sie denken: Die Augsburger Allgemeine arbeitet daher mit dem Meinungsforschungsinstitut Civey zusammen. Was es mit den repräsentativen Umfragen auf sich hat und warum Sie sich registrieren sollten, lesen Sie hier.