Seit langem ist es eine öde Brachfläche im Stadtteil Hochfeld. Sie erstreckt sich vom historischen Bahnpark bis zum Messezentrum. Doch nun hat das Gelände der Deutschen Bahn den Besitzer gewechselt. Die Münchner Immobilienfirma Isaria hat es von der DB Netz gekauft, um in Augsburg ein großes Wohnbauprojekt auf den Weg zu bringen. Die Münchner Investoren würden auf dem Areal gerne hunderte neue Wohnungen errichten. Die Frage ist nun aber, ob und in welchem Umfang sich diese Pläne realisieren lassen.
Isaria-Vorstandsmitglied Henrik Stratz, bestätigte Informationen unserer Redaktion, wonach der Kauf der 65 000 Quadratmeter großen Fläche inzwischen abgeschlossen ist. Zum Vergleich: Das Areal, um das es geht, ist etwa dreimal so groß wie der Augsburger Königsplatz einschließlich Stadtwerke-Haltestellendreieck. Erste Überlegungen seien dahin gegangen, auf dem Gelände 500 bis 600 neue Wohnungen in verschiedenen Preissegmenten zu bauen, heißt es bei Isaria. Allerdings ist das Großprojekt noch in einem frühen Stadium. Und nicht nur wegen der großen Flächen gilt eine neue Bebauung als kompliziert. Das große Ziel sei, erst einmal eine städtebauliche Entwicklung in Gang zu bringen, sagt Isaria-Projektentwickler Robert Meinel-Gauf, und zwar mit einem Wettbewerb, um das richtige Konzept zu finden.
Vor Wohnungsbau gibt es noch zahlreiche Hürden
Als eine große Schwierigkeit für eine neue Bebauung gilt, dass die Flächen rechtlich für Eisenbahnbetriebszwecke gewidmet sind. Experten gehen davon aus, dass mehrere Verfahrensschritte notwendig sein werden, um dies zu ändern. Bei Isaria rechnet man fest damit, dass zumindest ein Freistellungsverfahren vom Bahnbetrieb nötig ist. Welche weiteren Schritte noch erforderlich sein könnten, werde geprüft. Es sei davon auszugehen, dass noch einige Zeit vergehen werde, bis alle Vorgaben erfüllt seien und die Stadt ein Bebauungsplanverfahren für das Gelände einleiten könne. Als möglichen Baubeginn peilt die Wohnbaugesellschaft das Jahr 2025 an.
Auf dem alten Eisenbahngelände gibt es aber auch noch andere große Herausforderungen. Dort stehen mehrere Gebäude des früheren Bahnbetriebswerkes, die aus mehreren Epochen stammen. Nach Angaben der Isaria sind darunter zwei große Lagerhallen, die unter Denkmalschutz stehen. Deshalb muss geklärt werden, welche Auflagen für diese Gebäude gelten. Darüber hinaus gibt es zwei Firmen, die auf dem neuen Isaria-Gelände ihre angestammten Standorte haben. Bei einer handelt sich um einen Metall-Recyclingbetrieb. Das andere betroffene Unternehmen sei die Staudenbahn, die dort eine Halle mit Bahnschlosserei habe. „Mit den Mietern laufen erste Abstimmungsgespräche“, sagt Meinel-Gauf.
Andere Projekte scheiterten schon am Hochfeld
Für das alte Bahnareal im Hochfeld gab es in den vergangenen Jahren immer wieder Interessenten. Wegen der vielen Schwierigkeiten schreckten sie vor einem Kauf zurück. Auch beim historischen Bahnpark direkt nebenan gab es große Hürden. Um die Zukunft als Museum auf dem Bahngelände zu sichern, war ein aufwendiges Genehmigungsverfahren der Regierung von Oberbayern nötig. Auch zwei Wunschprojekte des Bahnparks konnten nicht realisiert werden: das geplante Studentenwohnheim im alten Eisenbahner-Übernachtungshaus und ein neues Hotel rund ums Thema Eisenbahn. Die Stadt kam 2017 zu dem Ergebnis, dass beide Vorhaben nicht machbar seien.
Das Eisenbahner-Wohnheim sei planungsrechtlich nur eine kleine Insel, umgeben von einem großen Eisenbahngelände. Der Bahnbetrieb habe dort rechtlich höheren Stellenwert als das private Baurecht, zudem sprächen auch die Lärmimmissionen am Bahngelände gegen ein Studentenwohnheim. Auch für ein Themen-Hotel gebe es keine Chance. Voraussichtlich würde es auf einem Grundstück mit Gleisanlagen stehen. Sobald ein Eisenbahnunternehmen wie Localbahn oder Staudenbahn einen Bedarf an diesen Gleisen anmelde, könne das Areal nicht mehr für einen Hotelbau entwidmet werden.
Auch Meinel-Gauf von der Isaria räumt ein, es sei ein schwieriges Gelände für eine städtebauliche Entwicklung, vor allem wegen der unterschiedlichen rechtlichen Vorgaben für den Bahnbetrieb. Auf dem Areal gibt es noch Gleise. Die meisten seien jedoch so alt, dass sie nicht mehr befahrbar seien. Mit Blick auf die Zukunft sagt der Projektentwickler: „Wir sind guter Dinge.“
Das Augsburger Vorhaben ist eines der größeren Projekte des Münchner Immobilienunternehmens. Warum Isaria auf den Standort setzt, dafür nennt Vorstandsmitglied Stratz Gründe: „Augsburg ist eine aufstrebende Stadt und ein interessanter Markt.“ Die Nähe zu München spiele eine wichtige Rolle. Die Kaufpreise für Immobilien seien noch deutlich niedriger als in der Landeshauptstadt. Augsburg gilt auch als Stadt mit einer angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt. Der Markt für hunderte neue Wohnungen sei da, so die Isaria. Bislang sei die Industriebrache ein „Schandfleck“, als Wohngebiet sei die Lage zwischen Stadtzentrum und Messe perfekt, mit einer guten Verkehrsanbindung – auch nach