Das Neuland, das die Bauverwaltung gemeinsam mit bauwilligen Bürgern betreten möchte, ist eine große Wiese auf dem Sheridan-Areal in Pfersee. Es ist das letzte unbebaute Puzzleteil auf dem ehemaligen Kasernengelände. Drumherum sind Ein- und Mehrfamilienhäuser in Bauhausoptik entstanden – eine Siedlung für die Mittelschicht mit Blick auf die Westlichen Wälder. Das Ziel der Stadt, jungen Familien Bauplätze zur Verfügung zu stellen, um die Abwanderung ins Umland zu stoppen und finanzkräftige Bürger zu halten, ist aufgegangen. Das heißt aber auch: Wer hier wohnen will, muss Geld haben.
Auf den noch übrig gebliebenen Flächen, die der städtischen Tochter AGS gehören, will die Stadt nun andere Wege gehen, weil man immer mehr Geld haben muss, um hier zu wohnen. Drei Grundstücke wird die städtische Wohnbaugruppe mit geförderten Wohnungen bebauen. Die übrigen sechs Grundstücke sollen in einer Konzeptvergabe verkauft werden. Es zählt nicht allein der Preis, sondern das Konzept.
Bewerben kann sich jeder, besonders angesprochen werden damit Genossenschaften und Baugemeinschaften – Bürger nehmen dabei den Bau selbst in die Hand. Es gibt schon eine Handvoll Interessenten, die Projekte wie Mehrgenerationenwohnen oder Mehrfamilienhäuser mit Fokus auf die Hausgemeinschaft bauen wollen. Im Sommer werden die Areale ausgeschrieben.
So bremst München die Preisspirale im Wohnungsmarkt
"Weil es niemanden gibt, der auf Gewinnmaximierung aus ist, bleiben die Wohnungen eher bezahlbar", sagt Nathalie Schaller von der Münchner Firma Mitbauzentrale, die die Stadt Augsburg bei dem Thema begleitet. In München mit seinen astronomischen Immobilienpreisen ist die Förderung von Genossenschaften eines der Standbeine der städtischen Wohnbaupolitik, um die Preisspirale zu bremsen.
Es gehe aber nicht nur ums Finanzielle, so Schaller, sondern auch darum, dass es von Anfang an lebendige Nachbarschaften gebe. "Davon können Impulse fürs Viertel ausgehen."
Nun versucht sich auch Augsburg mit dem Drehen an dieser und weiterer Stellschrauben. Denn der Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt ist massiv. Laut dem Immobilienportal Immowelt stieg die monatliche Quadratmetermiete bei Neuvermietungen in Augsburg von 6,50 Euro im Jahr 2009 auf 9,70 Euro im vergangenen Jahr. Das ist ein Plus von 49 Prozent. Und auch beim Kauf von Wohnungen und Häusern gibt es deutliche Steigerungen. Laut dem städtischen Gutachterausschuss lag der Quadratmeterpreis für eine gebrauchte Wohnung im Jahr 2014 bei 1900 Euro, 2018 waren es 3040 Euro. Bei Neubauwohnungen sind inzwischen bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter angesagt.
Die Politik versucht seit Jahren gegenzusteuern. Das Ausweisen von neuem Bauland gehört dazu, doch das dauert Jahre. Mit dem Ackermann-Park ist ein großes Projekt ins Laufen gekommen, in absehbarer Zeit folgt das Zeuna-Stärker-Areal. Doch "bezahlbar" in dem Sinn, dass sich breite Bevölkerungsschichten eine Wohnung kaufen könnten, sind diese Projekte nur bedingt.
Verlässliche Zahlen gibt es nicht, aber deutschlandweit setzt sich offenbar bei immer mehr Städten die Sichtweise durch, dass mehr zu bauen zwar eine Voraussetzung zur Linderung des Wohnungsmangels ist, wohl aber nicht die alleinige Lösung darstellt. Auf Dinge wie Handwerkerpreise und Bauvorschriften haben Kommunen keinen Einfluss, also setzen sie woanders an, etwa bei Sozialquoten oder Gewinnabschöpfung. In den 1990er-Jahren machte München als Brennpunkt den Anfang, in den 2010er-Jahren erließen mehrere deutsche Großstädte Reglementierungen für Investoren. Auch in Augsburg soll ein Grundsatzbeschluss noch vor der Wahl kommen.
Aus der Augsburger Immobilienwirtschaft sind die Reaktionen zwiegespalten – einerseits sei es gut, wenn künftig gleiche Regeln für alle Investoren bei der Sozialquote gelten, andererseits könne ein Zuviel an Regeln dafür sorgen, dass die Wohnungen für den freien Markt noch teurer werden. Denn hohe Bodenpreise machen auch Bauträgern zu schaffen – die Lasten werden nur anders verteilt. Und vermutlich wird der klassische Bauträger-Wohnungsbau weiterhin dominieren, schon weil nicht jeder der Typ für eine Baugemeinschaft ist.
Insgesamt neigt die Mehrheit der Parteien dazu, stärkere Interventionen der Stadt auf dem Immobilienmarkt zu unterstützen. Das Thema ist aber sperrig. Im Wahlkampf spielt Wohnen bisher nicht die große Rolle, weil die kommunalen Instrumente kompliziert sind und verzögert wirken. Das Wortungetüm "sozialgerechte Bodennutzung" lässt sich schon allein aus Platzgründen auf kein Wahlplakat schreiben. Dennoch ist politisch einiges in der Diskussion. Auch innerhalb des Regierungsbündnisses gibt es zwischen CSU auf der einen und SPD und Grünen auf der anderen Seite unterschiedliche Sichtweisen.
Hier ein Überblick:
Konzeptvergabe: Eigene Grundstücke will die Stadt an Bauherren vergeben, die für günstiges Wohnen stehen. Die städtische Wohnbaugruppe mit ihren 10.000 Wohnungen zählt schon heute dazu. Für die Zukunft denkt die Stadt darüber nach, auch über das Sheridan-Areal hinaus sogenannte Konzeptvergaben zu machen.
Im Fokus stehen dabei Genossenschaften und Baugemeinschaften. "Das Modell Genossenschaft wird neu entdeckt", sagt Rainer Beyer, Vorstand der Siedlungsgenossenschaft Firnhaberau. Unter den gut 150.000 Wohnungen in Augsburg sind 6800 im Eigentum der zehn Genossenschaften. Wer dort wohnen will, kauft einen Anteil und zahlt eine Nutzungsgebühr. Weil die Genossenschaften keine hohe Rendite erwirtschaften wollen, kommt man deutlich günstiger weg als auf dem Mietmarkt. Wie schon zur Gründungswelle vor über 100 Jahren hätten Genossenschaften Konjunktur, wenn es auf dem Wohnungsmarkt eng wird, so Beyer. Neben den alteingesessenen Genossenschaften wollen auch neue Zusammenschlüsse Fuß fassen, die auf nachbarschaftliche Konzepte Wert legen. "Das Bedürfnis nach sozialem Austausch spielt eine Rolle", sagt etwa Tina Bühner, die bei der Genossenschaft Wogenau, die sich um ein Sheridan-Areal bewerben will, aktiv ist.
In der Planung gab es Meinungsverschiedenheiten
Neben Genossenschaften gibt es als zweites Modell – die Baugemeinschaft. Hier schließen sich Bürger zusammen, bauen nach eigenen Vorstellungen unter Beratung eines Architekten ein Mehrfamilienhaus und sind danach Eigentümer ihrer Wohnung. Ein Modell dafür ist vor Jahren im Prinz-Karl-Viertel entstanden – Mehrgenerationenhaus, Passivhaus, barrierefrei. Die Entstehung von Plänen sei eine "intensive Zeit" gewesen und habe erst im zweiten Anlauf geklappt, erzählen Initiatoren von damals. Auch Meinungsverschiedenheiten in der Planung habe es gegeben, aber die Diskussionen hätten das Fundament für eine heutige enge Nachbarschaft gelegt. "Wir haben Geld gespart, aber mehr Zeit benötigt als gedacht", so das Fazit. Das Interesse für solche Modelle ist da: Als die Stadt im November zu einer Informationsveranstaltung eingeladen hatte, war der Saal im Zeughaus rappelvoll.
Wie bleibt Wohnen bezahlbar? Das sagen die Parteien
CSU:
Wir sind eine Stadt im Aufbruch, aber nicht alle haben Anteil an der Entwicklung. Für uns gilt: Alle Bevölkerungs- und Einkommensschichten sollen ein angemessenes Wohnangebot vorfinden. Das Ziel muss sein, hohe Wohnqualität zu gewährleisten, Defizite zu beseitigen und bei Neuplanungen auch mutig zu sein, Stichwort „höher bauen“. Dazu gehört, dass unterschiedliche Milieus und Altersgruppen neue Wohnformen bevorzugen. Genossenschaftliches bzw. gemeinschaftliches Wohnen, Bauherrengemeinschaften werden unterstützt. Sozialer Wohnungsbau wird nicht nur von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft geleistet, sondern von Investoren eingefordert.
SPD:
Es braucht eine Quote für geförderten Wohnungsbau bei Neubauvorhaben, wie die von der SPD durchgesetzten 30 Prozent. Bei weiterem Zuzug ist diese Quote zu erhöhen. Die soziale Bodennutzung muss umgesetzt werden. Denn der freie Markt baut aktuell zu wenig bezahlbare Wohnungen! Für bestimmte Stadtteile braucht es eine Erhaltungssatzung, damit es aufgrund von Luxussanierungen nicht zur Verdrängung kommt, und es braucht eine Zweckentfremdungssatzung in bestimmten Vierteln, damit Wohnungen nicht leer stehen. Nötig ist eine zeitgemäße Regelung zur Nachverdichtung, damit bei knappem Bauland zusätzlicher Wohnraum entstehen kann.
Die Grünen:
Bezahlbares Wohnen ist für das gute Leben in unserer Stadt unverzichtbar. Das erreichen wir mit politischen Maßnahmen, die kompliziert klingen, aber wirksam sind: mit mindestens 40 Prozent geförderten Wohnungen, mit dem Standard zum klimagerechten Bauen, der Förderung von Genossenschaften, einer Zweckentfremdungs- und Erhaltungssatzung, der Vergabe von städtischen Grundstücken in Erbpacht und mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Wir wollen eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik. Weil das Dach über dem Kopf ein wertvolles Gut ist, darf es nicht allein den Kräften des Marktes überlassen werden.
AfD:
Es muss ein größeres Angebot geschaffen werden. Von städtischer Seite sehen wir eine Erleichterung der Baugenehmigungsverfahren als Lösung. Da jedoch Bauflächen begrenzt sind, muss man auch auf Nachverdichtung setzen. Ein weiteres Problem ist, dass wir zu einer Schlafstadt für München geworden sind. Dies ist ohne neue Bauflächen schwer zu lösen, daher sehen wir es als richtigen Ansatz, Wohnungen in städtischer Hand vergünstigt an Augsburger zu vergeben, die auch ihren Arbeitsplatz in Augsburg haben. So würde man Augsburger Firmen einen Wettbewerbsvorteil bei den Fachkräften verschaffen und gleichzeitig Augsburgern das Pendeln ersparen.
Pro Augsburg:
Wichtig ist zuallererst, dass genügend Wohnraum verfügbar ist. Denn Knappheit sorgt bei steigender Nachfrage automatisch für höhere Preise. Deshalb ist es wichtig, ausreichend neue Flächen auszuweisen. Erst dann könnte man sich die Frage nach einer Preisbindung stellen. Unsere Immobilienexperten bestätigen aber, dass der eingeführte Mietspiegel zu keiner Verbesserung der Situation geführt hat, da der Neubau für Vermietungszwecke eher gehemmt wurde. Wir stehen für innovative Konzepte, um schnell und unbürokratisch neuen Wohnraum zu schaffen – man könnte z. B. bestehende Supermärkte aufstocken und dort Wohnungen bauen.
Freie Wähler:
Wichtig ist vor allem, dass unsere Wirtschaftsreferentin Eva Weber nicht wie in der Vergangenheit auf die Idee kommt, in München mit günstigem Wohnraum in Augsburg zu werben. Wir Freien Wähler fordern eine Quote für den sozialen Wohnungsbau von 35 Prozent – und sogar 100 Prozent für die WBG. Gleichzeitig müssen aus unserer Sicht auch die Kirchen in die Pflicht genommen werden. Das katholische Ulrichswerk baut beispielsweise schon viel, dieses Engagement ist aber ausbaufähig. Wer so viel Kirchensteuer wie nie zuvor einnimmt, sollte keine Supermärkte für Edeka errichten, wie es gerade in der Stettenstraße der Fall ist, sondern Wohnraum für Familien.
Die Linke:
Bei den Mietsteigerungen liegt Augsburg bundesweit mit an der Spitze. Der Bestand an Sozialwohnungen sinkt seit 20 Jahren. Wir brauchen 20 000 zusätzliche bezahlbare Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von fünf Euro pro Quadratmeter. Kapitalanleger schaffen keinen bezahlbaren Wohnraum, sie investieren nur aus Profitinteresse. Daher muss die Stadt bezahlbaren Wohnraum erwerben, Wohnungen umwidmen und selbst bauen. Für private Bauträger muss gelten: Mindestens 50 Prozent des Bauvolumens muss verbilligter Wohnraum und sozialer Wohnraum sein – die Stadt Wien macht es vor.
ÖDP:
Brachliegende Industrieflächen müssen zügig in Wohnflächen umgewandelt werden. Aber auch ebenerdige riesige Parkplatzflächen können überbaut werden. Letztlich muss durch Rückbau von Straßen und das Angebot von Quartiersgaragen der bisher für den motorisierten Verkehr verschwendete Platz für Wohnbau genutzt werden. Auch die üblichen Flachbauten der Supermärkte müssen künftig überbaut werden. Hierfür bedarf es an der ein oder anderen Stelle eine Überarbeitung der Bauleitplanung. Generell müssen wir eher in die Höhe als in die Breite bauen. Und die städtische Wohnungsbaugesellschaft braucht auch mehr Geld aus dem städtischen Haushalt.
Polit WG/DiB:
Die Stadt muss selbst Wohnungen bauen und kaufen. Es müssen so viele Wohnungen wie möglich dem freien Markt entzogen werden, um die Mieten zu senken. Wohnbaugenossenschaften und die eigene WBG stärker unterstützen. Es bedarf einer sozialen Bodenpolitik, statt Investoren das Feld zu überlassen. Das Vorkaufsrecht der Kommunen konsequent anwenden (zum Beispiel Ledvance). Förderung von gemeinschaftlichem Wohnen, Konzeptvergabe statt Höchstgebotvergabe. Die Wiedereinführung des sozialen Wohnungsbaus ist dringend nötig und die Sozialbindung muss unbegrenzt gelten! Augsburg darf kein „Greater Munich“ werden.
FDP:
Wenn in einer Stadt, die um 40 000 Einwohner wachsen wird, jedes Jahr nur 60 Prozent der benötigten Wohnungen fertig werden, steigen Mieten und Kaufpreise. Damit mehr gebaut werden kann, müssen wir Hürden beseitigen, die Verwaltung digitalisieren und Genehmigungsverfahren beschleunigen. Günstiger Wohnraum entsteht, wenn Wohnungsbaugesellschaften und Privateigentümer Häuser ausbauen und aufstocken dürfen. Veraltete Bebauungspläne, die das verbieten, wollen wir überarbeiten. In die Bauplanung müssen Bedürfnisse selbstnutzender Bauherren einfließen. Ein Leerstandsmanager soll ungenutzten Wohnraum vermitteln.
Augsburg in Bürgerhand:
Grund und Boden müssen in kommunale Hand. Deren Erwerb darf nicht mehr privaten Anlegern überlassen werden. Die Flächen können über Erbpachtregelungen an Bauträger übertragen werden. Die Stadt kann mit Vorgaben Einfluss auf die Preisentwicklung nehmen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. In der Vergangenheit ist unter allen Stadtregierungen der Bestand an Sozialwohnungen zurückgegangen. Jetzt muss ein Ausbau des sozialen Wohnungsbaus erfolgen. Diese Aufgabe muss der WBG übertragen werden, die nicht veräußert werden darf. Mit einer Allianz gegen Immobilienspekulation errichten wir einen Wall gegen Finanzspekulanten.
Die Partei:
Wir müssen den in München Beschäftigten einfach immer wieder sagen, wie schön doch München ist, um sie vom Zuzug nach Augsburg abzuhalten. Unsere exorbitant steigenden Immobilienpreise sind scheinbar noch nicht Hürde genug.
GenerationAux:
Die Förderung und den Ausbau von innovativen Konzepten zu gemeinschaftlichem Wohnen sehen wir als zentralen Baustein, um Wohnen bezahlbar zu gestalten. Hierzu bedarf es unter anderem einer Beratungsstelle für gemeinschaftliches Bauen. Wir möchten bei Neubauten den Ausbau von Gemeinschaftsräumen fördern, um individuellen Wohnraumbedarf zu verringern, und wollen hierfür zukünftig eine Quote in Bebauungsplänen aufnehmen. Ein weiterer Baustein zur Senkung von Baukosten ist es, die Stellplatzquote in Wohngebieten fast zu halbieren. Dies geht einher mit neuen Mobilitätskonzepten für Fahrradverkehr oder ÖPNV.
V-Partei3:
Wir müssen uns der Realität stellen, dass politische Versprechen von „bezahlbarem Wohnraum in Augsburg“ meist nur falsche Lippenbekenntnisse, leere Worthülsen oder gar Hohn sind. Das liegt u. a. daran, dass in den letzten 10-15 Jahren auf den verfügbaren und nun bebauten Flächen versäumt wurde, statt hochpreisiger Neubauten renditeinteressierter Investoren auf den sozialen Wohnungsbau zu setzen. Die Spielräume und Möglichkeiten sind nun derart begrenzt, dass die aktuellen Versprechen anderer Parteien kaum Wirkung erzielen können. Trotzdem ist wo möglich und ökologisch vertretbar, den sozialen Wohnungsbau über die WBG anzustreben.
WSA:
Die Stadtregierung hat es schlichtweg versäumt, rechtzeitig ausreichend zu bauen. Dies, sowie die Erhöhung der Grundsteuer und die Einführung des Mietspiegels, haben dazu geführt, dass es kaum mehr bezahlbaren Wohnraum gibt. Neben der Abschaffung des Mietspiegels sowie Senkung der Grundsteuer auf das Durchschnittsniveau vergleichbarer Städte kann die Lösung nur lauten: Bauen, bauen, bauen … Das Angebot muss der Nachfrage angepasst werden – dazu gehört auch eine größtmögliche Unterstützung von Investoren sowie eine verstärkte Nachverdichtung bestehenden Wohnraums. Nur so kann man die Preisexplosion wirklich nachhaltig eindämmen.
Sozialgerechte Bodennutzung: Damit die Stadt Grundstücke vergeben kann, muss sie erst einmal welche haben. Doch das Angebot ist gering, die Preise teils überteuert. Der Gesamtbestand an städtischen Grundstücken ist in den vergangenen Jahren weitgehend gleich geblieben, wobei die Zahl von 9600 Hektar auch Wälder oder Straßen umfasst. Investoren sollen der Stadt bei der Baulandentwicklung für Projekte ab 100 Wohnungen künftig 30 Prozent der Fläche verkaufen müssen, und zwar zum Preis, den der Boden am Anfang einer Entwicklung hatte. Ist aus dem Acker erst einmal Bauland geworden, ist es deutlich mehr wert. Die Stadt käme so günstig an Grundstücke, die sie zur Förderung von günstigem Wohnen weitergeben kann. Das neue Konstrukt würde es der Stadt erlauben, mehr Boden in ihr Eigentum zu bringen als bisher.
Die Zahl der Sozialwohnungen in Augsburg sinkt
Sozialquote: Die Zahl der Sozialwohnungen ist im Vergleich zu früheren Jahren deutlich gesunken. Inzwischen ist – auch durch die verstärkten Aktivitäten der Wohnbaugruppe – eine Trendwende absehbar, dem Bedarf hinkt der Wohnungsbestand aber hinterher. Die Stadt will nun 30 Prozent an gefördertem Wohnbau bei kleineren Anlagen (unter 100 Wohnungen) vorschreiben. Die Eigentümer bekommen einen marktüblichen Preis, allerdings erhalten die Mieter je nach Einkommensklasse eine staatliche Unterstützung. Das Spektrum reicht so vom Hartz-IV-Empfänger bis zur Mittelschichtfamilie. 70 Prozent der Augsburger wären berechtigt, sich um eine solche Wohnung zu bewerben.
Erhaltungssatzung: Umstritten ist die Frage, ob Augsburg eine Erhaltungssatzung braucht. Das Instrument soll dafür sorgen, dass die angestammte Bevölkerung in einem Viertel wohnen bleiben kann, indem zum Beispiel Luxusmodernisierungen verhindert werden. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen muss genehmigt werden. In München wohnt etwa jeder fünfte Bewohner in einem Gebiet, für das eine Erhaltungssatzung ausgesprochen wurde. In Augsburg wollen SPD und Grüne eine solche Satzung für die Jakobervorstadt mit ihren relativ günstigen Wohnungen und dem studentischen Publikum. Auch Bismarck- und Stadtjägerviertel sollen geprüft werden.
Zweckentfremdung: Die Idee taucht regelmäßig auf, wenn über Airbnb-Ferienwohnungen diskutiert wird. Bei einer Zweckentfremdungssatzung wäre es nicht mehr möglich, dass Eigentümer eine Wohnung dazu nutzen, um sie lukrativ an Urlauber zu vermieten, und sie somit dem Wohnungsmarkt zu entziehen. Auch die Umwandlung von Wohnen in Gewerbe wäre nicht mehr möglich. In Augsburg, so die Stadtverwaltung, spiele das zumindest bislang aber eher eine untergeordnete Rolle. Politisch stehen SPD und Grüne hinter einer solchen Satzung. Die CSU gibt zu bedenken, dass dann auch Leerstand davon betroffen wäre, dieser aber ganz unterschiedliche Ursachen haben könne.
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