Mieter und Vermieter können vor Unterzeichnung eines Mietvertrags künftig nachlesen, ob die vereinbarte Miete für Augsburger Verhältnisse angemessen ist: Nach jahrelangem politischen Hickhack steht nun ein Entwurf des Zahlenwerks, das für mehr Transparenz auf dem zunehmend angespannten Wohnungsmarkt sorgen soll. Allerdings kracht es zwischen der Stadt, die den Mietspiegel erstellt, und dem Haus- und Grundbesitzerverband. Letzterer hält den Mietspiegel für methodisch unzureichend.
Für den Mietspiegel, über den jahrelang diskutiert worden war und gegen den die CSU lange Vorbehalte hatte, wurden die Daten von knapp 2500 Mietwohnungen verwertet. Eine zentrale Botschaft: Die durchschnittliche Kaltmiete über alle Wohnungsgrößen hinweg gerechnet liegt bei 7,27 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Faustregel ist: Je kleiner die Wohnung, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Beispiel: 12,16 Euro werden pro Quadratmeter in einem 20-Quadratmeter-Apartment fällig, in der 80-Quadratmeter-Wohnung zahlt man hingegen 6,98 Euro. Bei noch größeren Wohnungen steigt der Preis dann wieder leicht an.
Allerdings sind diese Zahlen nur ein grobes Gerüst. Zu- und Abschläge werden fällig je nach Haustyp (Ein- oder Mehrfamilienhaus), Ausstattung (Heizungsart, Bodenbelag, Balkon, Aufzug etc.), Baujahr, Modernisierungsgrad, Stadtteil und Wohnlage (z.B. an Hauptverkehrsstraße oder am Park). Im Schnitt können sich für die einzelne Wohnung noch deutliche Abweichungen ergeben. Die Stadt weist zudem darauf hin, dass es auch bei nahezu gleichartigen Wohnungen gewisse Unterschiede gebe, was an der freien Preisgestaltung auf dem Mietmarkt liegt. Eine Rolle dürfte dabei spielen, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt – zu starken Mieterhöhungen kommt es meist im Zuge eines Mieterwechsels.
Sozialbürgermeister Stefan Kiefer (SPD) ist froh, dass der Mietspiegel nun kommt. „Er bringt Transparenz in die angespannte Wohnungssituation und hilft Mieter und Vermieter, die ortsübliche Miete ohne Rechtsstreit richtig einzuschätzen.“
Kritik: Mietspiegel für Augsburg stelle die Lebenswirklichkeit verzerrt dar
Beim Vermieterverband Haus&Grund lehnt man das neue Zahlenwerk dagegen ab. Man sei nicht generell gegen einen Mietspiegel, betont Geschäftsführerin Gabriele Seidenspinner. „Das hat heute so gut wie jede Großstadt.“ Doch in der vorliegenden Form sei die Aufstellung inhaltlich ungenügend. „Aufgrund der gravierenden Mängel lädt sie geradezu zu Streitigkeiten und gerichtlichen Auseinandersetzungen ein“, so Seidenspinner. Die Kritik konzentriert sich vor allem auf die Zonen, in die die Stadtteile entsprechend ihres Mietniveaus eingeteilt wurden:
Innenstadt und Hochfeld sind demnach teurer (Zone 1; Aufschlag von 10 Prozent auf die Basismiete gerechtfertigt), Antonsviertel, Göggingen Nordost/Ost, Lechhausen West, Pfersee, Rechts der Wertach, Rosenau-/Thelottviertel etwas teurer (Zone 2; 5 Prozent Aufschlag) und Inningen und Bergheim billiger (Zone 4; 13 Prozent Abschlag). Die restlichen Stadtteile liegen im stadtweiten Durchschnitt.
Seidenspinner kritisiert, dass die Ergebnisse mit der tatsächlichen Wohnqualität einzelner Viertel nicht vereinbar seien. Laut städtischer Auswertung ist das Hochfeld zum Beispiel teurer als Göggingen oder der Spickel. Seidenspinner vermutet, dass in manchen gefragten Vierteln die Fluktuation niedrig ist, in weniger schönen Stadtteilen die Fluktuation hoch. Mit häufigerem Mieterwechsel gehen dann höhere Mieten einher, weil größere Erhöhungen in der Tat meist bei Neuabschluss eines Vertrags stattfinden. In jedem Fall stelle der Mietspiegel die Lebenswirklichkeit verzerrt dar, so Seidenspinner.
Ohne Mietspiegel hat die Mietpreisbremse kaum eine Chance
Thomas Weiand, Geschäftsführer des Mietervereins, greift Haus&Grund an. Möglicherweise passe dem Vermieterverband nicht, dass die durchschnittliche Basismiete mit 7,27 Euro nicht so hoch ausgefallen sei. Einziger Anhaltspunkt für die Miethöhe waren in Augsburg bisher Auswertungen von Immobilienportalen oder Maklern, wobei dabei nur Neuvertragsmieten berücksichtigt waren. Die sind tendenziell höher. Dass mit dem Mietspiegel die Mietpreisbremse einfacher durchsetzbar wird, passe möglicherweise auch nicht jedem Vermieter, so Weiand. Hintergrund ist, dass in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf – ohne Mietspiegel ist die aber schwierig zu ermitteln.
Auch bei der Stadt weist man die Kritik von Haus&Grund zurück. Die Karte sei nicht als klassische Wohnlagenkarte mit Unterteilung in „gute“ und „schlechte“ Stadtteile zu verstehen, sondern zeige auf Basis der ermittelten Zahlen einfach, welchen Einfluss das Viertel auf die tatsächliche Miete hat. Eine klassische Wohnlagenkarte (hier fließt etwa die Bebauung des Viertels, der Bestand an Grünflächen etc. mit ein) biete Angriffsfläche bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, warnt Kiefer. Zudem wäre ein Mietspiegel mit Karte um einiges teurer geworden – rund 150.000 Euro hat die Stadt bezahlt, mit Wohnlagenkarte wären es bis zu 250.000 Euro geworden.
Lesen Sie auch:
Entwurf Mietpreisspiegel der Stadt Augsburg
Steht die Mietpreisbremse vor dem Aus?
Mieterhöhungen müssen gut begründet werden