Eine Woche hat sich unsere Redaktion schwerpunktmäßig mit dem Thema „Wohnen“ auseinandergesetzt. Wo steht Augsburg, wo wird es sich hinentwickeln? Die bisher unbeleuchtete Frage ist: An welchen Stellschrauben kann gedreht werden, um die Preisspirale zu dämpfen?
Wohnen in Augsburg ist teurer, aber (noch) nicht für jeden zum Problem geworden. Wer einen älteren Mietvertrag hat, der hat keine so schlechten Chancen, zu einer auskömmlichen Miete zu wohnen, weil bei Weitem nicht alle Vermieter den gesetzlichen Rahmen bei Mieterhöhungen ausschöpfen. Aber es gibt eine zunehmende Zahl von Menschen, für die die Wohnungspreise zum Problem werden: Leute mit wenig Geld oder Alleinerziehende. Der Markt ist rauer geworden. Und in der Tendenz wird er noch rauer werden, denn die ungebrochen hohen Bodenpreise bedingen teure Neubauwohnungen und letztlich hohe Mieten.
Was kann die Stadt Augsburg also tun?
Eine zentrale Frage wird sein, wie stark sich die öffentliche Hand künftig in den Wohnungsmarkt einmischen wird. Ohne dass sich hiesige Bauträger wie „Immobilienhaie“ verhielten, sorgten die Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage für eine Preisspirale.
Was kann die Stadt also tun? Mehr Baugebiete auszuweisen, ist eine Möglichkeit, von der die Stadt Gebrauch macht. Mehr Wohnungen sind in jedem Fall nötig. Ob das steigende Angebot für sinkende Preise sorgt (der Zuzug wird durch mehr Wohnungen angekurbelt) ist eine offene Frage.
Eine Quote von 30 Prozent geförderte Wohnungen (früher Sozialwohnungen) in neuen Bebauungsplänen würde für mehr Wohnungen sorgen, in denen die Bewohner – gestaffelt nach dem Einkommen vom Hartz-IV-Empfänger bis zur Mittelschicht-Familie – einen staatlichen Zuschuss zur Miete bekommen. 70 Prozent (!) der Augsburger Bevölkerung hätten Anspruch darauf. Die Zahl der geförderten Wohnungen sank in Augsburg in den vergangenen Jahrzehnten drastisch, weil die Bindungsfrist auslief, nach der die geförderten Wohnungen in den freien Markt gehen dürfen. Nachschub wurde wenig gebaut. Ohne die städtische Wohnbaugruppe mit ihren 10.000 sehr günstigen Wohnungen sähe es in Augsburg noch magerer aus.
Momentan arbeitet die Stadt an einem Konzept, das sich mit der Frage befasst, wie Boden künftig genutzt werden soll. Die Idee setzt ganz am Anfang der Entstehungskette von hohen Mieten an – den hohen Bodenpreisen. Kommunen haben die Möglichkeit, Gewinne abzuschöpfen, wenn aus bisher günstigem Ackerland durch ihre Umplanungen teureres Bauland wird. Eine Idee, die Baureferent Gerd Merkle (CSU) – in der Vergangenheit kein übermäßiger Freund von zu starker städtischer Intervention – hat, ist offenbar, der Stadt bei größeren Bauvorhaben die Möglichkeit einzuräumen, ein Drittel des Bodens zum Preis von Ackerland zu kaufen, obwohl es inzwischen als Bauland den vielfachen Wert hat. Fix ist das noch nicht. Merkle will dem Stadtrat im Februar einen Entwurf vorlegen.
Was die Stadt zuletzt angestoßen hat, gibt schon einen Hinweis auf die künftige Richtung. Auf dem Sheridan-Areal sollen Grundstücke der städtischen Tochter AGS in Konzeptvergabe verkauft werden. Dabei zählt nicht der höchste Preis, sondern das Konzept. Zum Zug kommen können auch Genossenschaften oder Baugemeinschaften, die günstigen Wohnraum bieten.
SPD und Grüne dringen auf ein entschiedeneres Vorgehen der Stadt Augsburg
Bei Genossenschaften müssen Mitglieder einen Einmalbeitrag zahlen und können dann gegen eine monatliche Nutzungsgebühr eine Wohnung zu meist sehr günstigen Konditionen nutzen. Bei einer Baugemeinschaft legen mehrere private Bauherren zusammen und bauen nach ihren Vorstellungen eine Wohnanlage. Sie sind dann richtige Eigentümer ihrer Wohnung und sparen sich ohne Bauträger Geld. Eine Hoffnung der Genossenschaften ist, dass die Stadt eigene Grundstücke in Erbpacht vergibt – die Nutzer sparen sich so die hohen Erwerbskosten, sondern zahlen über die nächsten 100 Jahre einen Zins für die Nutzung. All das dürfte im Frühjahr noch für Diskussionen sorgen. SPD und Grüne dringen seit Jahren auf ein entschiedeneres Vorgehen der Stadt. Die CSU kam dem teilweise entgegen, was aber nicht verhinderte, dass sich die Koalitionäre CSU und SPD diese Woche in die Haare gerieten.
Ganz unproblematisch sind all die möglichen Vorgaben zu Sozialquote und Gewinnabschöpfung nämlich auch nicht. Der Bau einer geförderten Wohnung kann für einen Investor durchaus lohnend sein, wenn er sie lange genug im Bestand behält. Nur wollen viele Investoren lieber schnell verkaufen, um mit den Einnahmen das nächste Projekt in Angriff nehmen zu können. Die CSU verweist auch darauf, dass Investoren im Ausgleich versuchen werden, mit dem frei finanzierten Wohnungsbestand mehr Geld in die Kasse zu bekommen.
Gleiches gilt für die 30-Prozent-Klausel bei der Bodenwertabschöpfung: Wenn die Stadt sich günstig einen Anteil am Boden in Baugebieten vom Investor sichert, kann sie damit spezielle Projekte fördern. Doch möglicherweise sorgt auch das für höhere Preise bei den entstehenden Wohnungen, weil der Investor die Kosten für den gesamten Grunderwerb auf diese Weise refinanziert. Die Folge wäre eine Zweiteilung des Preisniveaus.
Es wird in den kommenden Monaten viel zu diskutieren geben. Gar nichts zu tun, würde die momentane Entwicklung fortsetzen. Dann würde Wohnen für größere Anteile der Bevölkerung irgendwann zum Problem werden.
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