Diese Inserate klingen vielversprechend: „Neubau!!! Einziehen, Koffer auspacken und losstudieren!!“ Oder: „Studenten Apartment 5 Minuten zur Uni“. Wohnangebote für junge Leute, die in Augsburg studieren wollen, gibt es inzwischen sehr viele. In den vergangenen Jahren sind Studenten-Apartments wie die sprichwörtlichen Pilze aus dem Boden geschossen. Branchenkenner fragen sich: Sind es bald zu viele?
Eine Anfrage bei der Stadt ergibt: Seit Anfang 2014 wurden in Augsburg mehr als 20 Bauvorhaben mit Studentenwohnungen genehmigt. Baureferent Gerd Merkle sagt, „die Anzahl der Studentenwohnheimprojekte hat in den vergangenen Jahren zugenommen“. Der positive Effekt ist, dass damit die Auswahl für Mietinteressenten grundsätzlich größer wird.
Studentenwerk Augsburg hat 1732 preisgünstige Apartments
Unter den neuen Projekten sind öffentlich geförderte Studentenwohnheime mit sozial verträglichen Mieten. Allein das Studentenwerk Augsburg hat aktuell in der Stadt 1732 preisgünstige Wohnplätze in sechs Wohnanlagen. Branchenkenner gehen davon aus, dass noch etwa 900 weitere öffentlich geförderte Wohnplätze für Studierende bei anderen Trägern hinzukommen. In den vergangenen Jahren wurden aber auch viele frei finanzierte Studentenapartments gebaut, die oft an Kapitalanleger verkauft und entsprechend teuer vermietet werden. Auch aktuell werben Bautafeln im Stadtgebiet um Studenten als Zielgruppe.
Zwar sind seit den „doppelten Abiturjahrgängen“ auch in Augsburg die Studentenzahlen stark nach oben gegangen. Rund 26.000 junge Leute sind insgesamt an der Universität und an der Hochschule für angewandte Wissenschaften für ein Studium eingeschrieben. Doch längst nicht alle können sich Mieten von 500 Euro monatlich und mehr leisten – ein Grund, warum der Trend zu immer mehr Studentenwohnungen in der Stadt fatale Folgen haben könnte, sagen Fachleute.
Beim Studentenwerk Augsburg wertet man immer wieder in Stichproben den heimischen Immobilienmarkt aus. Ergebnis: Noch halten sich Anbieter von Studentenapartments offenkundig an die geltenden Vorschriften, dass solche Wohnungen nur an Studierende, Auszubildende und Schüler vermietet werden dürfen. Michael Noghero, Pressesprecher des Studentenwerks, sagt aber: In Einzelfällen gebe es bereits Vermieter von hochpreisigen Studentenapartments mit über 500 Euro Monatsmiete, die – mangels Nachfrage – mehr als zehn Prozent der Miete nachlassen.
Zu viele Studentenwohnungen? Diese Sorge haben Branchenkenner
Wenn aber die hoch kalkulierten Mietpreise von Kapitalanlegern in Augsburg nach unten purzeln sollten, haben Branchenkenner eine große Sorge: Sie sehen die Gefahr, dass Vermieter in Finanzierungsnöten in diesem Fall die Belegungsvorschriften nicht mehr einhalten und die Studentenapartments an andere Mieter vergeben könnten. Denn sie haben das Problem, dass sie den Kaufpreis über die Miete refinanzieren müssen. Noghero sieht damit auch die Gefahr einer „Wettbewerbsverzerrung“, sollten Studierende und Azubis mit gut verdienenden Berufstätigen, die auf Zeit in Augsburg wohnen, um frei finanzierte Studentenapartments konkurrieren müssen.
Bei der Stadt teilt man diese Sorge nicht. Baureferent Merkle sagt, bei Studentenwohnungen sei vor einer Baugenehmigung eine dingliche Sicherung – also eine Eintragung einer Grunddienstbarkeit – hinsichtlich des eingeschränkten Nutzerkreises vorzulegen. Einfach gesagt, müssen die Vermieter zusichern, dass sie nur an Studenten vermieten. Aber wer kontrolliert, ob die Zusagen eingehalten werden? Nach Angaben des Baureferenten finden Kontrollen vor Ort bei Hinweisen auf eine Fehlbelegung statt. „Dies spielt jedoch in der Praxis fast keine Rolle“, so Merkle. Fehlbelegungen dieser Art seien in Augsburg nicht bekannt.
Gründe für den Bau-Boom von Studentenwohnungen in Augsburg
Dass der Bau von Studentenwohnungen boomt, könnte auch noch andere Gründe haben: Einerseits kann man damit einen Teil der Baukosten sparen. Denn für diese Objekte müssen weniger Autostellplätze angelegt werden als bei vielen anderen Wohnungen. Nach Angaben der Stadt ist bei Studentenwohnungen ein Stellplatz je drei Betten vorgeschrieben. In der Realität sind das meist drei Wohnungen. Beim Geschosswohnungsbau müssen statistisch 1,1 Stellplätze pro Wohnung nachgewiesen werden, bei Mikroapartments ist es ein Stellplatz je zwei Wohnungen. Zum Vergleich: Ein Stellplatz in der Tiefgarage kostet rund 30.000 Euro – also ein Drittel der Wohnung.
Branchenkenner sagen, dass professionelle Investoren mit Studentenwohnen besonders hohe Renditen erzielen können. Mark Dominik Hoppe von der städtischen Wohnbaugruppe in Augsburg sagt, „die Rechnung ist hier relativ einfach“. Wenn man ein kleines Apartment mit 18 Quadratmetern anbiete, könne der Quadratmeterpreis problemlos bei etwa 5000 Euro liegen. Damit könne der Verkäufer eine breite Laien-Investorenschicht erreichen, die über 100.000 Euro „Spielgeld“ verfüge. Allerdings seien mit steigenden Grundstücks- und Baukosten die Gewinne bei Studentenapartments in der Regel heute nicht mehr so hoch wie früher.
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