Die Preise für Bauland sind in Augsburg in den vergangenen beiden Jahren explodiert. Die Preise für Wohnbaugrundstücke - egal ob für Ein- oder Mehrfamilienhäuser - gingen zwischen 2018 und 2020 im Durchschnitt um etwa 40 Prozent nach oben. Gegenüber dem Jahr 2014 gab es sogar mehr als eine Verdoppelung der Bodenpreise. "Es gab sehr deutliche Steigerungen, und aktuell ist auch kein Ende in Sicht", so Ron Hinz, Geschäftsstellenleiter des Gutachterausschusses der Stadt
Preise für Immobilien steigen in Augsburg: Was treibt sie an?
Denn seit Jahren gilt die Verteuerung des Bodens als ein Preistreiber bei Immobilien. Schaut man sich die Preisentwicklung von Häusern und Wohnungen in den vergangenen Jahren in Augsburg an, gibt es einen engen Zusammenhang zwischen den Preisen für Immobilien (bestehend aus dem Preis für das Grundstück und für das Gebäude) und den Bodenpreisen. Je teurer das
Dass die Preiskurven so steil nach oben gehen wie seit Jahrzehnten nicht, beobachten auch Fachleute mit Erstaunen. Denn seit den 1960er-Jahren stiegen die Bodenpreise in Augsburg moderat, nach dem Abzug der US-Streitkräfte gab es Mitte der 1990er-Jahre eine Delle, weil auf einmal neues Bauland verfügbar war. Seit 2012 geht es aber nach oben, in den vergangenen beiden Jahren extrem steil. Man habe, sagt Hinz, vor zwei Jahren eigentlich vermutet, dass die Steigerung sich etwas abschwächen werde, doch das sei nicht geschehen.
Wohnraum in Augsburg: Stadt setzt auf Umnutzung von Brachen
Ein Grund für den massiven Anstieg bei den Preisen dürfte die knappe Verfügbarkeit von Bauland sein. Aus der Immobilienbranche kommt seit Jahren die Forderung an die Stadt, zügig Baugrund verfügbar zu machen. Bei der Stadt ist man, auch im Hinblick auf den Flächenverbrauch, zögerlich, was die Ausweisung von Baugebieten auf der Grünen Wiese betrifft. Man setze im Sinne einer gesteuerten Siedlungsentwicklung vor allem auf Umnutzungen, so Baureferent Gerd Merkle (CSU). In der Tat spielt sich ein Großteil der anstehenden großen Wohnbauprojekte, die mehrere Tausend Wohnungen bringen werden, auf Brachen oder ehemaligen Industrieflächen ab.
Wenn Baugrundstücke angeboten werden, ist die Nachfrage groß. Der Immobilienentwickler Infracommun Senn, der die Ackerflächen nahe der St.-Anton-Siedlung (Lechhausen) zu Bauland entwickelt hat, verzeichnete nach eigenen Angaben rund 1000 Bewerber auf 27 Einfamilienhaus-Baugrundstücke. Einige junge Familien hätten sich schon seit über fünf Jahren um einen Bauplatz in Lechhausen bemüht. Und auch große Bauträger, die Mehrfamilienhausanlagen bauen, sind mit den hohen Preisen konfrontiert. Die städtische Wohnbaugruppe berichtet, dass die ohnehin knappen und teuren Grundstücke inzwischen häufig im Bieterverfahren vergeben werden. Das erhöhe die Preise noch weiter und erschwere den Bau günstiger Mietwohnungen.
Der Gutachterausschuss ermittelt auf Grundlage des Baugesetzbuches alle zwei Jahre (zuletzt zum Stichtag 31. Dezember 2020) die Bodenrichtwerte. Dafür werden alle Kaufverträge für Grundstücke und Immobilien ausgewertet. Die daraus entstehende Übersicht dient als Grundlage für die Richtwertbestimmung der Bodenwerte. Für bereits bebaute Grundstücke wird der Wert für unbebauten Boden ermittelt, indem der des Gebäudes abgezogen wird. Hinz, der die im städtischen Geodatenamt angesiedelte Geschäftsstelle des Ausschusses leitet, betont, dass es sich bei den Richtwerten um Orientierungswerte handelt, die keine bindende Wirkung haben.
Bauland ist in Inningen am günstigsten, Hochzoll und Lechhausen ziehen an
Besondere Gegebenheiten eines Grundstücks wie der Zuschnitt, die spezifische Lage oder wie stark es bebaut wurde, sind zunächst nicht im Wert enthalten. Speziell der letzte Punkt könne noch zu erheblichen Schwankungen führen. Beim Gutachterausschuss beobachtet man, dass inzwischen häufig bebaute Grundstücke gehandelt werden, bei denen die Käufer abreißen wollen, um dort dichter zu bebauen. Nicht immer ist das Haus der eigentliche Handelsgegenstand, sondern das Grundstück. "Viele der Gebäude, die vor 1950 gebaut wurden, werden inzwischen abgerissen", so Hinz. Teils treffe das auch Gebäude aus den 1970er-Jahren.
Am günstigsten ist der Grundstückskauf von Bauland nach Auswertung des Gutachterausschusses in Inningen (580 Euro durchschnittlich für den Quadratmeter Bauland). Hochzoll und Lechhausen, so Hinz, hätten zuletzt relativ stark angezogen. Hier sind 840 Euro bzw. 710 Euro angesagt. Abgesehen von der Innenstadt und den umliegenden Vierteln (1210 Euro bzw. 1040 Euro) ist Göggingen mit 880 Euro im oberen Feld. Diese Preise beziehen sich auf Grundstücke für die Bebauung mit Individualbauten (Einfamilien-, Reihenhäuser und Doppelhaushälften) und sind Durchschnittswerte. Für Mehrfamilienhäuser sind die Preise durch die Bank höher, wobei es auch hier ein Gefälle zwischen den Stadtteilen gibt.
Stadt Augsburg setzt bei Baugrundstücken auf eine Art "Einheimischenmodell"
Die Stadt setzt auf ein Modell, bei dem Haushalten nach einem Kriterienkatalog (Einkommen, Zahl der Kinder, etc.) bis zu 40 Prozent des Verkehrswerts eines Grundstücks erlassen werden. Allerdings lassen sich die in Frage kommenden Grundstücke in städtischer Hand an mehreren Händen abzählen. Für 20 Grundstücke an der Schillstraße (nahe Griesle) ist das Bewerbungsverfahren abgeschlossen, 20 weitere Grundstücke sollen im Neubaugebiet nahe der Antonsiedlung vergeben werden und auch auf dem ehemaligen Wohanka-Areal im Bärenkeller will die Stadt Grundstücke vergeben. Ob sie verkauft oder im Erbbaurecht vergeben werden, ist noch unklar.
Um den vergünstigten Grundstücksverkauf über die wenigen städtischen Grundstücke hinaus auszudehnen, kann die Stadt seit vergangenem Jahr Immobilienentwicklern und Investoren unter bestimmten Voraussetzungen auferlegen, 30 Prozent der Bauplätze für Einfamilien-/Reihenhäuser/Doppelhaushälften gemäß der städtischen Richtlinie vergünstigt an Häuslebauer zu verkaufen. Diese Möglichkeit beschloss der Stadtrat 2020 im Zuge der Sozialquote im Wohnungsbau, die in Neubaugebieten eine Quote von 30 Prozent geförderten Wohnungen vorsieht. Günstig wird das aber auch mit Förderung nicht, weil die allgemeine Entwicklung der Grundstückspreise eine Rolle spielt. Den Zusatz aus dem Projektnamen, dass auch Familien mit "niedrigem und mittlerem Einkommen" ein Grundstück kaufen können, hat die Stadt angesichts der allgemeinen Preisentwicklung gestrichen.
Info: Auskünfte zum Bodenrichtwert für Grundstücke gibt es unter www.boris-bayern.de und über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (formloser Antrag an gutachterausschuss@augsburg.de) gegen eine Gebühr von 25 bzw. 35 Euro.