Ustersbach: Ustersbach will in der Ortsmitte mehr Wohnraum schaffen

Wie kann neuer Wohnraum entstehen? Ein Thema, das die Gemeinde Ustersbach seit Langem umtreibt. Was bisher fehlt: kleine Wohnungen für junge und alte Menschen. Gleichzeitig sollte der Ort sinnvoll weiterentwickelt werden. Von 2019 bis 2022 wurde mit Bürgerbeteiligung ein Konzept erstellt. Geplant war ein Gemeinschaftshaus, die Feuerwehr und der Schützenverein sollten ein neues Zuhause bekommen. Wegen des Kita-Neubaus und des Haushaltslochs war von den Planungen zuletzt wenig übrig geblieben.

Zum Thema Wohnraumgewinnung hatten zwei Studentinnen der Universität Weihenstephan in ihrer Bachelorarbeit der Gemeinde zu einer Nachverdichtung geraten. Ein schwieriges und langwieriges Unterfangen, war die Antwort von Bürgermeister Willi Reiter (CSU) dazu gewesen. Seitdem hat die Gemeinde ihren Plan weiterverfolgt, östlich der Schule, wo die dringend benötigte neue Kita entsteht, auch neuen Wohnraum zu schaffen. Zuletzt war noch nicht klar gewesen, wie die Bebauung für das Wohngebiet aussehen soll. Jetzt hat sich der Gemeinderat in seiner letzten Sitzung von einem Projektentwickler beraten lassen und einen Beschluss gefasst.

Mischung aus kleinen Wohnungen und Doppelhäusern

Puschak Immobilien hat Erfahrung im Bau von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Reihen- und Doppelhäusern. In Ustersbach entwickelt das Unternehmen im neuen Baugebiet östlich der Schule ein Einzelhandelsgeschäft, das neben dem Lebensmittelmarkt angesiedelt werden soll. Von sozialem Wohnungsbau und Betreuten-Wohnen-Projekten rät Thomas Puschak ab: „Wegen vieler bürokratischer Hürden sind Sozialbauten in der Vermarktung riskant, für Betreutes Wohnen fehlt den sozialen Trägern oft das Personal.“ Puschak empfiehlt eine gesunde Mischung aus Mehrfamilien- und Doppelhäusern. Gesucht würden von Singles und Paaren Ein- bis Drei-Zimmerwohnungen mit 40 bis 80 Quadratmetern Zuschnitt. Familien würden Doppelhäuser bevorzugen. Diese seien günstiger, was Grund und Baukosten angehe, und auch besser zu vermieten.

„Entscheidend sind kurze Wege“, erklärte Puschak den Gemeinderäten, was nicht nur mit der Schule und Kita, sondern auch mit der Ansiedlung des Lebensmittelmarktes gewährleistet sei. Auf die Frage von Thomas Kögel (CSU), ob ein Bedarf an Familienhäusern momentan angesichts der höheren Baukreditzinsen überhaupt bestehe, rät der Bauexperte: bei der Planung dem Trend folgen und kleinere Grundstücke ausweisen. Diese seien bei Dreiviertel der Interessenten beliebter, da günstiger und weniger arbeitsintensiv, was die Gartenarbeit betreffe. Auf die Frage von Bernhardt Schmid (CSU), ob 30 Wohneinheiten nicht zu viel seien, gab Puschak den Tipp: „Es würden auch weniger Einheiten reichen.“ Wichtiger als die Menge sei allerdings, die Einheiten kleiner zu planen. Kleine Einheiten wären auch für Investoren interessanter. Denn: „Beim Verkauf und bei der Vermietung sind die Kunden preissensibel“, betonte Puschak und wies dabei auf einen Unterschied zum städtischen Raum hin: „Auf dem Land müssen die Preise deutlich günstiger sein.“

Ringstraße statt Wendehammer

Beschlossen wurde einstimmig, die zuletzt vom Büro Terrabiota erarbeitete Bauleitplanungsvariante voranzutreiben. Das Wohngebiet östlich der Schule soll mit einer Ringstraße erschlossen werden. „Die versiegelte Fläche ist unwesentlich höher“, betonte Bürgermeister Reiter, im Gegensatz zur Wendehammer-Lösung und auch für eine Spielstraße geeignet. In der Mitte der Ringstraße sind vier Mehrfamilienhäuser vorgesehen, in deren Umfeld nach der neuen Bayerischen Bauordnung ein Spielplatz entstehen soll. 

Für die Schaffung dieses Spielplatzes wurde die nötige Spielplatzsatzung erlassen. Die gleichlautende Satzung wurde zuletzt auch in Gessertshausen beschlossen und gilt nach der Ustersbacher Entscheidung für das gesamte Verwaltungsgebiet. Sollte ein Bauträger von Mehrfamilienhäusern keinen Spielplatz errichten wollen, kann er einen Ablösebetrag entrichten, den die Gemeinde für die Ausstattung ihrer eigenen Spielplätze oder Kinder- und Jugendeinrichtungen verwenden muss. Ein Rechtsanspruch auf diesen „Freikauf“ gibt es laut Satzung nicht. Im konkreten Fall ist es ausdrücklicher Wunsch der Gemeinderäte, dass im Umfeld von Kita und Schule in Ustersbach ein privater Spielplatz entsteht.

Pläne für Feuerwehr- und Schützenhaus werden aufgegeben

Die Festlegung auf ein „Feuerwehr- und Schützenhaus“ im Nord-Westen des neuen Baugebiets wurde einstimmig aufgegeben. „Da uns der Neubau des Kindergartens finanziell an unsere Grenzen bringt, ist derzeit eine Planung zu einem Gemeinschafts- oder Feuerwehrhaus nicht möglich“, erklärte Bürgermeister Reiter nach der Sitzung. Deshalb sei die Änderung im Flächennutzungsplan vorgenommen und die Bezeichnung durch „Baufläche für den Gemeinbedarf“ ersetzt worden. Hintergrund der Entscheidung dürfte auch ein wiedergefundenes Schriftstück gewesen sein, worauf in der letzten Bürgerversammlung hingewiesen wurde. Seitdem das verlorene Statik-Gutachten vorliegt, kann das alte Feuerwehrhaus wieder uneingeschränkt genutzt werden.