Die Städtebauförderung ist nicht nur für Städte ein gerne in Anspruch genommenes Instrument, um staatliche Fördergelder zu erhalten, um Ortszentren funktional und gestalterisch aufzuwerten. Inzwischen gehen diesen Weg auch immer mehr kleinere Gemeinden. Am Samstag beschäftigt sich etwa der Schondorfer Gemeinderat in einer Klausur damit. Das Vorhaben ist nicht unumstritten. Skeptikern geht es dabei um wiederholt genannte Kritikpunkte wie gemeindliche Vorkaufsrechte und weitere Genehmigungsvorbehalte. In Schondorf werden aber auch mögliche finanzielle Belastungen der Grundstückseigentümer in einem solchen Sanierungsgebiet thematisiert. Bürgermeister Alexander Herrmann (Grüne) und die Regierung von Oberbayern geben aber Entwarnung.
Vom Untersuchungsgebiet zum Sanierungsgebiet
Sachstand in Schondorf ist, dass der Gemeinderat beschlossen hat, welcher Teil des Dorfes als "Untersuchungsgebiet" für ein mögliches Sanierungsgebiet überhaupt betrachtet werden könnte. Dieses
Als nächster Schritt könnte ein Beschluss über ein "Sanierungsgebiet" erfolgen. Ein solches, erklärt Bürgermeister Alexander Herrmann, sei gleichsam die "Eintrittskarte für die Städtebauförderung". Unter anderem könnten dann Zuschüsse für die Neugestaltung der (in Schondorf teilweise recht maroden) Straßen und Plätze fließen. Das weitere Verfahren, um ein solches Sanierungsgebiet festzulegen, ähnelt einem Bebauungsplanverfahren. Liegt ein Entwurf für ein Sanierungsgebiet vor, sind die sogenannten Träger öffentlicher Belange (etwa Behörde und Verbände) förmlich zu beteiligen, ebenso die Bürger. Dies, so Herrmann, solle in einer Art Bürgerworkshop geschehen.
In einem Sanierungsgebiet hat eine Gemeinde weitgehende Einflussmöglichkeiten
Die rechtliche Grundlage für ein Sanierungsgebiet bildet das Baugesetzbuch. Darin sind auch die Rechtsfolgen für die Eigentümer der Grundstücke in einem Sanierungsgebiet beschrieben. Eine wesentliche zusätzliche Handhabe für die Gemeinden ist dabei ein allgemeines Vorkaufsrecht. Allerdings kann dieses nur geltend gemacht werden, wenn die Gemeinde ein konkretes öffentliches Nutzungsinteresse an einer Fläche geltend machen kann. Ein weiterer bedeutsamer Punkt sind weitergehende Genehmigungspflichten der Gemeinde, wenn ein Grundstück bebaut, verkauft oder geteilt werden soll, aber auch, wenn eine Belastung auf das Grundstück eingetragen wird (zum Beispiel eine Hypothek).
In Schondorf ist jetzt aber auch noch ein anderer Punkt zum Thema geworden: eine finanzielle Beteiligung der Grundstückseigentümer. Gemeinhin wird nämlich davon ausgegangen, dass ein bebautes Grundstück in einem sanierten Ortsgebiet einen höheren Verkehrswert besitzt als in einem unsanierten Viertel. Das Baugesetzbuch ermöglicht es, diese Wertsteigerung abzuschöpfen. Gerade im hochpreisigen Schondorf könnte das ein wichtiger Aspekt sein. Von "Teilenteignung" ist die Rede und davon, dass im Erb- oder Übergabefall dazu auch noch höhere Erbschafts- oder Schenkungssteuer bezahlt werden müsse.
Worin sich die beiden unterschiedlichen Sanierungsverfahren unterscheiden
Allerdings: Die Gemeinden haben bei der Ausgestaltung einer städtebaulichen Sanierung einigen Gestaltungsspielraum. Zunächst ist zu entscheiden, ob man in ein "umfassendes" oder "vereinfachtes" Sanierungsverfahren einsteigen will. Bei einem vereinfachten Verfahren entfällt von vornherein die Möglichkeit von Ausgleichszahlungen. Aber auch bei einem "umfassenden" Verfahren kann von solchen finanziellen Forderungen abgesehen werden, und zwar im Prinzip dann, wenn anzunehmen ist, dass der Verwaltungsaufwand größer als der monetäre Ertrag ist. Außerdem lässt es das Gesetz im Falle eines vereinfachten Verfahrens auch zu, von den eigentlich möglichen Genehmigungspflichten ganz oder teilweise abzusehen.
An eine solche finanzielle Heranziehung von Grundstückseigentümern sei in Schondorf nicht gedacht, versichert Bürgermeister Herrmann: "Es ist bisher nie Thema der Diskussion gewesen, so etwas überhaupt in Erwägung zu ziehen." Ausgleiche für Wertsteigerungen könne er sich nur in einem Zusammenhang vorstellen: Nämlich dann, wenn durch die Aufstellung eines Bebauungsplans Baurecht für eine bislang nicht bebaubare Fläche geschaffen wird. "Das wäre dann eine klassische Sobon-Frage", erklärt Herrmann. Das Kurzwort "Sobon" steht für "sozialgerechte Bodennutzung". Nach diesem Prinzip schöpfte beispielsweise die Stadt Landsberg einen Teil des Gewinns aus der Bebauung der früheren Pflugfabrik ("Urbanes Leben am Papierbach") ab.
Wie die Regierung die Sachlage in Schondorf sieht
Insgesamt, das ergab eine Nachfrage bei der Regierung von Oberbayern, spielt das Thema "Ausgleichszahlung" bei städtebaulichen Sanierungen in Oberbayern kaum eine Rolle. "Von derzeit rund 200 Förderkommunen bestehen im Regierungsbezirk lediglich in fünf Gemeinden Sanierungsgebiete, in denen das umfassende Verfahren und die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der Paragrafen 152 bis 156a BauGB Anwendung finden", teilt dazu Sprecher Wolfgang Rupp mit.
Er verweist auch darauf, dass laut Gesetz ein "umfassendes Sanierungsverfahren" immer dann auszuschließen ist, "wenn es für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird". Im Interkommunalen Ortsentwicklungskonzept für die Gemeinden Schondorf, Utting und Greifenberg werde für Schondorf die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets als Voraussetzung für die Städtebauförderung empfohlen. Einschlägig wäre auch hier das vereinfachte Verfahren ohne Erhebung von Ausgleichsbeiträgen, so Rupp.