Wer auf der Suche nach einem Baugrundstück, einem Haus oder einer Wohnung ist und geglaubt hat, dass diese Krise zumindest auf dem Immobilienmarkt für Entspannung sorgt, der ist nach einem Corona-Jahr ziemlich ernüchtert. Im Wittelsbacher Land sind Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften oder Grundstücke gefragt wie noch nie. Daraus folgt der Klassiker: Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise – die gehen weiter nach oben und ein Ende der Fahnenstange ist nicht in Sicht. Dabei gibt es natürlich weiterhin eine Spreizung in vergleichsweise günstige und deutlich teurere Immobilien im Landkreis Aichach-Friedberg. Das Kriterium dafür ist das Makler-Mantra: Die Lage, die Lage und noch mal die Lage.
Die durchschnittliche Entwicklung ist in verschiedenen Berichten dokumentiert. Ein Schlaglicht dazu liefert eine aktuelle Auswertung des Immobilienverbands Deutschland. Freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Stadtgebiet Aichach kosteten demnach im Herbst vergangenen Jahres im Schnitt 535.000 Euro. Das ist laut der Erhebung 9,2 Prozent mehr als im Frühjahr 2020 (490.000 Euro) und knapp 53 Prozent mehr als im Herbst 2010 (350.000 Euro). Für neue Doppelhaushälften in der Kreisstadt mussten Käufer im Herbst im Schnitt 560.000 Euro hinlegen. Das ist 6,7 Prozent mehr als im Frühjahr 2020 und 80 Prozent mehr als im Herbst 2011 (310.000 Euro).
Auch Mieten ziehen im Landkreis Aichach-Friedberg an - aber nicht so wie Kaufpreise
In Friedberg wurde für eine neue Eigentumswohnung im Herbst 2020 rund 5000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Über vier Prozent mehr als im Frühjahr und über 83 Prozent mehr als im Herbst 2013 (2730 Euro). Auch die Mietpreise haben angezogen – aber nicht so stark wie die Preise für eigene Immobilien. In Aichach wird jetzt im Schnitt 11,50 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung bezahlt. Im Herbst 2010, also vor zehn Jahren, waren es 7,30 Euro. Die Mietkosten und die Steigerung für vergleichbaren Wohnraum in Friedberg sind nahezu identisch.
Alle zwei Jahre werden die sogenannten Bodenrichtwerte veröffentlicht. Grundlage sind die Immobiliengeschäfte in den zwei Jahren. Der aktuellste Bericht basiert auf den Verkäufen bis Ende 2018. In den zwei vorangegangenen Jahren stieg der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Wohnbauland im Landkreis um 70 Euro. Derzeit wird vom Gutachterausschuss im Landratsamt am nächsten Bericht (Stand Ende 2020) gearbeitet. Er soll Mitte des Jahres veröffentlicht werden.
Kreisbaumeister Andres Richter, Vorsitzender des Ausschusses, verrät kein Geheimnis, wenn er etwas zur Tendenz sagt: "Das Preisniveau steigt weiter." Das Wittelsbacher Land im Schnittpunkt der Städte Augsburg, München und Ingolstadt sei gefragt. Das zeigt allein die Zahl der Einzelauskünfte aus dem kostenpflichtigen Bericht von interessierten Käufern und Verkäufern: 2015 und 2016 gab es dazu noch um die 60 Anfragen im Jahr, 2017 und 2018 waren es um die 90. 2019 schnellten die Auskünfte zu den Richtwerten auf über 300 hoch und allein im ersten Quartal 2020 waren es 235 Einzelauskünfte.
Immobilienmarkt-Daten für Aichach-Friedberg
Verkäufe Die Zahl der Verkäufe von Immobilien in allen Teilmärkten (Wohnungen, Häuser, Grundstücke) schwankte im Landkreis im vergangenen Jahrzehnt immer um den Wert 1500. Im Jahr 2010 wurden 1510 Kauffälle gemeldet, 2019 waren es 1446 Verkäufe.
Fläche Im Schnitt werden jährlich Immobilien mit einer Gesamtfläche von 350 Hektar verkauft. Das sind 3,5 Millionen Quadratmeter. Ein Großteil davon für land- und forstwirtschaftliche Flächen (290 Hektar).
Umsatz Für alle im Kreis gekauften Immobilien wurden 2019 insgesamt 469 Millionen Euro bezahlt. Das ist nahezu exakt doppelt so viel wie 2010 (235 Millionen Euro).
Käufer unbebaute Grundstücke Drei Viertel aller Käufer von unbebauten Grundstücken (Zeitraum: 2015 bis 2019) stammt aus dem Kreis. Weitere Verteilung: Stadt Augsburg (acht Prozent), Kreis Augsburg (vier), Stadt München (drei). Der Rest (zehn Prozent) verteilt sich auf die umliegende Region.
Käufer bebaute Grundstücke Die Verteilung: Aichach-Friedberg (53 Prozent), Stadt Augsburg (15), Stadt München (zehn), Landkreis Augsburg (fünf), Rest (17). (cli)
Infos zu Immobilienpreisen im Landkreis im Grundstücksmarktbericht
Noch viel detaillierter zeigt der im vergangenen Jahr herausgegebene Grundstücksmarktbericht auf über 120 Seiten die Entwicklung für den Landkreis Aichach-Friedberg auf. Eine Zahl sticht dabei heraus: 2019 machte der Grundstücksmarkt im Wittelsbacher Land einen Umsatz von fast einer halben Milliarde Euro. Das ist in nicht mal einem Jahrzehnt etwa doppelt so viel wie im Jahr 2010. Der Marktbericht, der mithilfe von Experten erstellt wurde, soll zusätzlich zu den Bodenrichtwerten, zu mehr Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen.
Eine Kurve zur durchschnittlichen Entwicklung von Grundstückspreisen für Bauland in den 24 Gemeinden des Wittelsbacher Landes von 1970 bis 2018 verdeutlicht, dass der Trend nach oben bereits seit Jahrzehnten anhält. Nur im Zeitraum zwischen der Jahrtausendwende und 2010 stagnierte der Markt – in vielen Kommunen sanken die Baulandpreise in diesem Jahrzehnt sogar leicht. Dafür ziehen sie seither umso stärker an. Besonders steil noch oben geht die Kurve in Kommunen im Landkreissüden entlang der Bahnlinie nach München wie in Mering, Kissing, Merching und selbst im weiter abgelegenen Steindorf. Aber auch in Aichach, Friedberg, Affing, Dasing, Adelzhausen oder Schiltberg schrauben sich die Bodenrichtwerte insbesondere seit 2016 rapide hoch.
Anfang der 70er Jahre kostete der Quadratmeter noch überall unter 30 Euro
Zum Vergleich: Der durchschnittliche Richtwert pro Quadratmeter Wohnbauland lag zu Beginn der 70er Jahre in allen Landkreiskommunen noch unter 30 Euro, teilweise sogar deutlich. Schneller zogen dann die Preise vor allem im südlichen Landkreis an. Erst zu Beginn der 90er Jahre wurde der durchschnittliche Bodenwert von 50 Euro pro Quadratmeter für Wohnbauland in den allermeisten Gemeinden im Landkreis überschritten – außer in Baar und Pöttmes. Bis Ende 2018 ging die Schere noch weiter auseinander: Während Kühbach, Pöttmes und Petersdorf noch im Bereich zwischen 100 und 150 Euro lagen, wurden in Aichach im Schnitt bereits über 300 Euro für den Quadratmeter bezahlt, in Mering, Kissing und Friedberg sogar deutlich über 400 Euro.
Es liegt nur zum kleinen Teil an Käufern aus München
Für viele Bauinteressenten, die in der Region auf der Suche nach einem Grundstück oder Haus sind, ist klar, wer für die Kostenexplosion verantwortlich ist: Vermögende Menschen aus der Stadt, vor allem aus München. Die Zahlen aus dem Marktbericht geben das aber überhaupt nicht her: Bei unbebauten Grundstücken kamen in den Jahren 2015 bis 2019 drei Viertel der Käufer aus dem Wittelsbacher Land – und nur drei Prozent aus der Landeshauptstadt.
Lesen Sie dazu auch den Kommentar: Wo ist das Ende der Fahnenstange bei den Immobilienpreisen?
Alle Artikel unserer Serie finden Sie hier: "Wohnen im Wittelsbacher Land"
Lesen Sie dazu auch:
- Baugebiet "Am Weberanger": Wann gibt's die neuen Bauplätze?
- 43 Bauplätze: So vergibt Rehling die begehrten Grundstücke
- An der Staatsstraße in Oberbernbach soll Bauland entstehen